Viaggia verso l'approvazione, la legge delega contenente la riforma del Catasto. Un gruppo ristretto della commissione Finanza della Camera ha concluso la predisposizione dei criteri che il Governo dovrà seguire nell'emanare decreti legislativi ad hoc. Le basi per la riforma vengono gettate all'interno del disegno di legge delega per la riforma del sistema fiscale: muovendosi tra i "paletti" stabiliti dal Parlamento, il Governo dovrà rivedere, non solo le regole del fisco, ma anche il metodo di valutazione delle unità immobiliari urbane e soprattutto il loro valore, non più misurato secondo il numero dei vani ma in base al metro quadro.
Viene sostanzialmente riproposto il ddl delega presentato a giugno 2012 dal Governo Monti, approvato in prima lettura alla Camera, ma poi naufragato con il termine della legislatura. Una riforma di cui si parla da tempo e che corre in parallelo con la rivisitazione dell'IMU. Le rendite, attribuite secondo l'attuale modello di classamento - ha spiegato Attilio Befera, davanti alla commissione Finanze del Senato - fanno rilevare una diffusa iniquità. «Si è prodotto un progressivo scollamento tra la realtà dei valori catastali e i valori del mercato immobiliare» ha sottolineato il direttore dell'Agenzia delle Entrate. La cause rilevate da Befera sono diverse: l'inadeguatezza delle attuali categorie catastali, le zone censuarie troppo ampie, la mancata revisione delle tariffe d'estimo (risalenti ad oltre venti anni fa) e la persistenza di classamenti effettuati in fase di impianto del sistema catastale.
Il Governo dovrà quindi rivedere il sistema estimativo del catasto dei fabbricati. Punto chiave è la definizione degli ambiti territoriali del mercato immobiliare. Bisognerà cancellare le vecchie classi e categorie e rideterminare le destinazioni d'uso catastali, suddividendole in ordinarie e speciali. Oggi ad esempio gli immobili a destinazione ordinaria sono le abitazioni, gli uffici privati e pubblici, i negozi, etc.. Si passerà poi a determinare il valore patrimoniale medio e la rendita.
I tempi di attuazione:ci vorranno almeno 5 anni
«I tempi per realizzare questa riforma epocale non sono brevi»: lo aveva detto già Gabriella Alemanno, direttore dell'Agenzia del Territorio e lo ha ribadito Attilio Befera durante l'indagine conoscitiva svolta in Commissione Finanze del Senato lo scorso giugno. Alla fine del suo intervento, Befera sottolineò che l'orizzonte temporale dell'intera operazione di revisione non potrà che essere pluriennale: «presumibilmente non inferiore a cinque anni».
Il valore patrimoniale e la rendita media
Il valore patrimoniale medio sarà determinato da una funzione statistica che il Governo dovrà mettere a punto. Il dato di base sarà la superficie dell'unità immobiliare e non più il numero di vani. Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, l'algoritmo metterà in relazione il valore di mercato, la localizzazione e le particolari caratteristiche edilizie. Per le unità immobiliari colpite da eventi sismici o calamitosi, il metodo estimativo dovrà tener conto anche delle condizioni di inagibilità o di inutilizzabilità determinate da questi eventi.
Anch'essa messa a punto attraverso un algoritmo statistico, la rendita media ordinaria dovrà invece tener conto dei redditi da locazione medi, della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare.
Per le unità immobiliari vincolate dal Dlgs 42/2004 bisognerà prevedere riduzioni del valore patrimoniale e della rendita che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, ed anche dei vincoli legislativi che determinano restrizioni nella destinazione d'uso e nell'utilizzo.
Definizione e competenze delle Commissioni censuarie
Da ridefinire sono anche le competenze e la composizione delle Commissioni censuarie provinciali e della Commissione censuaria centrale. Dovranno farne parte i rappresentanti dell'Agenzia, professionisti e docenti qualificati in materia di economia ed estimo urbano e rurale, esperti di statistica ed econometria, nonché di magistrati appartenenti alla giurisdizione ordinaria e amministrativa e a commissioni tributarie. Le Commissioni, peraltro, avranno anche il compito di validazione delle funzioni statistiche che servono per la determinazione della rendita catastale e del valore patrimoniale.
Decentramento delle funzioni catastali ai Comuni
Una novità sostanziale rispetto al testo messo a punto nella scorsa legislatura, è il coinvolgimento dei Comuni. Si cerca di riprendere il processo di decentramento delle funzioni catastali iniziato nel 1998 (DLgs 112/1998) e poi con la finanziaria del 2007 (legge 296/2006) che rimetteva ai Comuni la scelta del grado di partecipazione alla gestione diretta delle funzioni catastali. Tuttavia tale processo di decentramento ha incontrato numerose difficoltà, sia per quanto riguarda il trasferimento del personale dalle sedi provinciali dell'Agenzia ai diversi comuni, sia per effetto di pronunce del giudice amministrativo in merito alla determinazione diretta da parte dei Comuni. A differenza del testo precedente, il nuovo ddl delega batte sulla valorizzazione di esperienze di decentramento già sperimentate positivamente in alcune città d'Italia.
di Mariagrazia Barletta
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