Frazionamento ante '67

Salve a tutti,
chiedo consiglio a qualcuno che abbia una discreta esperienza nel campo delle sanatorie edilizie per risolvere un rebus urbanistico.
Un mio conoscente è in possesso di un locale ad uso di autorimessa, scartabellando fra i vari documenti risulta che sia stato effettuato catastalmente un frazionamento negli anni '80 (prima della vendita) ma che in comune risulti che esso faccia ancora una parte di un appartamento costruito come ampliamento al fabbricato negli anni '50.
Il frazionamento di questo appartamento in 3 autorimesse distinte (con tre proprietari diversi) è stato effettuato prima del '67 e dal frazionamento catastale degli anni '80 tutti le unità sono state oggetto di diversi atti notarili.
Le questioni che vorrei sottoporvi sono:
-Essendo ante '67, catastalmente garage e oggetto di vari atti notarili si è concretizzata la leggitimità come autorimessa?
-essendo la porzione di garage in possesso di questa persona maggiore di 28 mq ma inferiore a quanto richiede il regolamento urbanistico attuale per il frazionamento di un appartamento, può comunque sanare la situazione mantendo la destinazione d'uso di appartamento (come concessionato in comune) o deve avere una doppia conformità con il regolamento vigente?
-Un'eventuale sanatoria interesserebbe per forza gli altri due proprietari degli altri due fondi oggetto del frazionamento o può essere condotta singolarmente e indipendentemente da ognuno di loro?
Vi ringrazio anticipatamente per le risposte