A prescindere dalla locazione o dal trasferimento di un immobile, in caso di costruzione di nuovi edifici o di "ristrutturazioni importanti", l'Ape è sempre obbligatorio. E' una delle considerazioni contenute nella guida che il Consiglio nazionale del notariato ha elaborato per spiegare ed interpretare le novità del Dl 63/2013 e della sua legge di conversione. Il Notariato fa notare, inoltre, come si sia ampliata la platea degli interventi di recupero che comportano la redazione dell'Ape.
Il trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell'edificio e la locazione sono dei presupposti cosiddetti di «carattere contrattuale» che rendono obbligatoria la redazione dell'Ape. Ma non sono i soli. Esistono degli elementi, questa volta di «carattere oggettivo» e quindi legati alle caratteristiche degli edifici, da tenere in considerazione, perché anch'essi concorrono all'obbligo di redazione dell'Ape.
Oltre agli edifici pubblici, che per le loro caratteristiche oggettive: ospitare attività istituzionali di enti pubblici o essere di proprietà pubblica, ed entro certi limiti stabiliti per legge, devono essere dotati di Ape, bisogna considerare anche altre due categorie. Si tratta di edifici di nuova costruzione e di "ristrutturazioni importanti".
«Ristrutturazioni importanti»
L'Ape deve essere redatto per tutte le "ristrutturazioni importanti". Una definizione che include un'ampia casistica di interventi. Per capire cosa si intende per "ristrutturazioni importanti" bisogna riferirsi al DLgs 192/2005. Fanno parte di questo nuovo "contenitore", non solo la ristrutturazione edilizia, così come definita dal TU 380/2001, ma anche le altre tipologie di intervento, come la manutenzione ordinaria o straordinaria e il risanamento conservativo. Tutti questi interventi sono ritenuti "importanti" se riguardano oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio. Ad esempio vi rientrano anche: il rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o della impermeabilizzazione delle coperture.
Si ampliano così i casi di ristrutturazione che richiedono un attestato. La normativa previgente, infatti limitava l'obbligo di attestato ai soli edifici di superficie utile superiore a 1000 mq oggetto di interventi di «ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro» e di «demolizione e ricostruzione».
In definitiva la ristrutturazione rilevante ai fini energetici - fa notare il Notariato - non coincide con la ristrutturazione rilevante ai fini urbanistici ed edilizi. Può accadere addirittura che interventi di edilizia libera, pur non necessitando di alcuna comunicazione o autorizzazione, facciano, invece, nascere l'obbligo di dotare l'edificio dell'attestato di prestazione energetica.
L'Ape, infine, nei casi di "ristrutturazioni importanti" deve essere prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della "ristrutturazione importante" o società di costruzione.
Edifici di nuova costruzione
Si tratta di edifici costruiti in base ad una permesso di costruire o ad una Dia, rispettivamente richiesto e presentata dopo l'8 ottobre 2005. Questi edifici devono essere dotati dell'Ape prima del rilascio del certificato di agibilità. L'attestato, anche in questo caso, è prodotto a cura del costruttore, inteso sia come committente che come società di costruzione che ha operato direttamente.
di Mariagrazia Barletta architetto
Per approfondire:
- Attestati di prestazione energetica: un nuovo studio del Notariato.
- Testo coordinato del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63.
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