È scaduto quasi da due mesi il termine entro cui l'Esecutivo avrebbe dovuto mettere a punto la riforma del catasto. I tempi erano stati scanditi dalla legge delega per la riforma fiscale (legge 24/2014), contenente i principi all'interno dei quali dovrà essere ridefinito il sistema estimativo del catasto dei fabbricati. Secondo quanto riferisce l'Ansa, in un articolo che fa il punto sulle riforme al palo, la partita sul catasto è rimandata a giugno (ansa.it). Entro giugno, dunque, il Governo prevederebbe di emanare il secondo DLgs sul catasto in attuazione alla legge delega. Il primo decreto è stato quello sulle commissioni censuarie pubblicato lo scorso dicembre (DLgs 198/2014).
Il punto sulla riforma
Tempi e obiettivi
Con il DLgs, in via di emanazione, il Governo darà il via all'operazione di revisione degli estimi. Varato il provvedimento ci vorranno ancora 5 anni - questi sono i tempi stimati - per portare a termine la riforma, che dovrà passare per un lavoro di censimento su circa 62 milioni di immobili finalizzato all'aggiornamento dei relativi dati.
Il provvedimento andrà a definire il metodo di valutazione delle unità immobiliari urbane e soprattutto il loro valore, non più misurato secondo il numero dei vani ma in base al metro quadro. Punto chiave è la definizione degli ambiti territoriali del mercato immobiliare. Bisognerà cancellare le vecchie classi e categorie e rideterminare le destinazioni d'uso catastali, suddividendole in ordinarie e speciali. Si passerà poi a determinare il valore patrimoniale medio e la rendita attraverso delle funzioni statistiche su cui sta lavorando l'Agenzia delle Entrate.
Un'operazione che servirà a colmare il gap oggi esistente tra valore catastale e valore di mercato, ma anche ad assoggettare a tassazione gli immobili ancora non censiti.
Valore patrimoniale e rendita
Il valore patrimoniale medio sarà determinato da una funzione statistica. Il dato di base sarà la superficie dell'unità immobiliare e non più il numero di vani. Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, l'algoritmo metterà in relazione il valore di mercato, la localizzazione e le particolari caratteristiche edilizie. Per le unità immobiliari colpite da eventi sismici o calamitosi, il metodo estimativo dovrà tener conto anche delle condizioni di inagibilità o di inutilizzabilità determinate da questi eventi.
Anch'essa messa a punto attraverso un algoritmo statistico, la rendita media ordinaria terrà conto dei redditi da locazione medi, della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare.
Secondo quanto dispone la legge delega, per le unità immobiliari vincolate dal Dlgs 42/2004 bisognerà prevedere riduzioni del valore patrimoniale e della rendita che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, ed anche dei vincoli legislativi che determinano restrizioni nella destinazione d'uso e nell'utilizzo.
Commissioni censuarie
Il DLgs 198/2014 ha provveduto a riordinare le commissioni censuarie (una centrale e 106 commissioni locali). Le commissioni - sia centrale che locali - sono articolate in sezioni: a quelle competenti in materia di catasto dei terreni e catasto edilizio urbano, se ne aggiunge un'altra specializzata nella riforma del sistema estimativo del catasto dei fabbricati. Le nuove commissioni dovranno insediarsi entro il 28 gennaio 2016 attraverso un provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate, che individuerà una data unica di insediamento valida a livello nazionale.
Le nuove commissioni censuarie, locali e centrale, continuano ad esercitare, in materia di catasto terreni e in materia di catasto edilizio urbano, le funzioni già previste dalla legge (DPR 650 del 1972). Mentre quelle locali create per la messa a punto della riforma, avranno, tra gli altri, il compito di validare le funzioni statistiche (algoritmi), elaborate dall'Agenzia delle Entrate, e che serviranno per la determinazione della rendita media e del valore patrimoniale medio delle unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria.
La commissione censuaria centrale ha potere di sostituzione nei confronti delle commissioni censuarie locali che non adottino le decisioni di loro competenza.
Il decentramento
È assicurato, inoltre, il coinvolgimento dei Comuni nel processo di revisione delle rendite, una partecipazione che ha anche lo scopo di assoggettare a tassazione gli immobili ancora non censiti.Si cerca di riprendere il processo di decentramento delle funzioni catastali iniziato nel 1998 (DLgs 112/1998) e poi con la finanziaria del 2007 (legge 296/2006) che rimetteva ai Comuni la scelta del grado di partecipazione alla gestione diretta delle funzioni catastali. La legge delega batte in particolare sulla valorizzazione di esperienze di decentramento già sperimentate positivamente in alcune città d'Italia.
Semplificazioni e incentivi
La riforma dovrà anche servire a semplificare la possibilità di accesso ai dati catastali da parte dei Comuni, dei professionisti e dei cittadini.
di Mariagrazia Barletta
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