Demolizioni e ricostruzioni più facili, ma non nelle zone omogenee A. Fanno ingresso nella definizione di manutenzione straordinaria gli interventi che modificano le destinazioni d'uso, purché non comportino un aumento del carico urbanistico. Ampliato anche il perimetro della ristrutturazione edilizia.
Novità anche per l'autorizzazione preventiva dei lavori in località sismiche, che va rilasciata entro trenta giorni (non più sessanta) dalla richiesta, dopodiché scatta il silenzio-assenso.
Modificate anche le tolleranze costruttive che non costituiscono violazione edilizia. Introdotta inoltre la possibilità di legittimare immobili realizzati «in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio». Sono alcune delle novità - alcune di nuova introduzione, altre confermate rispetto al Dl - che riguardano il Testo unico dell'Edilizia (Dpr 380 del 2001), contenute nel testo del Ddl di conversione del decreto Semplificazioni (Dl 76 del 2020), approvate venerdì al Senato.
Con il via libera di Palazzo Madama, il testo del provvedimento può ritenersi ormai definitivo, in quanto il decreto - nonostante occorra il passaggio alla Camera - va convertito entro il 15 settembre. Vediamo dunque i contenuti - relativi alle modifiche al Tu - che saranno inseriti nella legge di conversione.
Aggiornamento del 15 settembre
La legge di conversione del Dl Semplificazioni è stata pubblicata sulla Gazzetta ufficiale del 14 settembre (è in vigore da oggi).
»» IL TESTO COORDINATO
Per approfondire le modifiche al Tu Edilizia:
• Dl Semplificazioni e rigenerazione urbana: usi temporanei in un nuovo articolo del Tu Edilizia
IL TESTO A FRONTE con le modifiche apportate al Tu Edilizia
Facilitazioni per la rigenerazione urbana, ad eccezione delle zone omogenee A
Resta la facilitazione, già espressa dal Dl, secondo cui la demolizione e ricostruzione è possibile, nel rispetto delle distanze legittime preesistenti, anche quando le dimensioni del lotto non consentono di variare l'area di sedime al fine dell'adeguamento del nuovo edificio alle distanze minime tra edifici e dai confini. Nel caso in cui l'intervento di sostituzione edilizia goda di bonus volumetrici, possono essere realizzati ampliamenti fuori sagoma e incrementi di altezza, purché si rispettino sempre le distanze legittimamente preesistenti.
Tali regole, introdotte con l'obiettivo di facilitare la riqualificazione del patrimonio esistente, compresi gli interventi di adeguamento antisismico e di efficientameno energetico, trovano limitazioni nelle zone omogenee A e in quelle ad esse assimilabili secondo la normativa regionale e i piani urbanistici comunali. In particolare, in tali zone, così come nei centri e nei nuclei storici consolidati e nelle zone di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti solo nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati.
Allargato il perimetro della manutenzione straordinaria
Rientrano nella definizione di manutenzione straordinaria anche quegli interventi che modificano le destinazioni d'uso, purché non comportino un aumento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, se necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio o per l'accesso allo stesso.
Tali interventi - per essere considerati di manutenzione straordinaria - non devono danneggiare il decoro architettonico dell'edificio, devono essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia e non devono riguardare immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Ampliati gli interventi ricompresi nella ristrutturazione edilizia
Gli interventi di demolizione e ricostruzione - in cui si applicano innovazioni finalizzate all'adeguamento antisismico, all'efficientamento energetico e all'applicazione della normativa sull'accessibilità - rientrano nel novero della ristrutturazione edilizia anche se il nuovo edificio ha diversa sagoma, diversi prospetti e sedime, nonché caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti rispetto all'immobile sostituito.
Questa tipologia di interventi rientra nell'ambito delle ristrutturazione edilizia anche se c'è aumento di volume, purché questo sia consentito dalle leggi vigenti e dagli strumenti urbanistici comunali.
Per gli immobili vincolati, per gli edifici ricompresi nelle zone omogenee A (o zone ad esse assimilate) o in ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti rientrano nella ristrutturazione edilizia soltanto se avvengono nel rispetto della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente. Inoltre non devono esserci aumenti di volume.
Stato legittimo degli immobili
Con una modifica all'articolo 9-bis del Tu Edilizia, viene stabilito che per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. A tali documenti va aggiunto il titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio sull'immobile o sull'unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Ciò vale anche nei casi in cui sussiste «un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».
Permesso di costruire in deroga esteso anche alla ristrutturazione edilizia se c'è rigenerazione urbana o contenimento d'uso del suolo
La richiesta di permesso di costruire in deroga viene ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia se per essi il Consiglio comunale ne dichiara l'interesse pubblico, limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell'insediamento. La deroga può riguardare anche le destinazioni d'uso ammissibili.
Rigenerazione urbana: il contributo di costruzione può essere anche azzerato
Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica, di contenimento del consumo di suolo, di ristrutturazione e di recupero e riuso degli immobili dismessi, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali.
I comuni (se le finanze lo consentono) possono fare di più: possono deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino ad azzerarlo.
Permesso di costruire: ora il silenzio-assenso può essere attestato
Per il permesso di costruire, decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo scatta - come è noto - il silenzio-assenso. Ora, però, l'interessato può farsi attestare la formazione del silenzio-assenso: lo sportello unico, entro 15 giorni dalla richiesta, rilascia - anche in forma telematica - un'attestazione sul decorso dei termini del procedimento.
Scia anche con alterazione dei prospetti
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono soggetti a Scia anche se alterano i prospetti.
Un Dm per salvare immobili che non hanno l'agibilità
Entro 90 giorni dall'entrata in vigore del Dl Semplificazioni, un decreto del ministero delle Infrastrutture, da emanare con i dicasteri della Salute e dei Beni culturali, deve stabilire quali caratteristiche gli immobili, che allo stato attuale non hanno l'agibilità (seppure legittimamente realizzati), devono possedere per poter essere "sanati" attraverso una segnalazione certificata di agibilità.
Ampliate le tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive vengono riscritte e inserite in un nuovo articolo, il 34-bis. Non solo il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta, ma anche di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
Ad eccezione degli immobili oggetto di tutela, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici, di minima entità. Lo stesso vale per la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Secondo il nuovo art. 34-bis, inoltre, le tolleranze esecutive sopraccitate, realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
L'autorizzazione di inizio lavori non più «scritta», entro 30 giorni scatta il silenzio-assenso
L'autorizzazione preventiva dei lavori in località sismiche non deve più essere rilasciata necessariamente in forma scritta del competente ufficio tecnico della regione. Va inoltre rilasciata entro trenta giorni (non più sessanta) dalla richiesta.
Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di autorizzazione si intende formato il silenzio assenso. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio assenso, lo sportello unico per l'edilizia rilascia, «anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti».
Infrastrutture di interesse pubblico realizzabili con Scia fino al 2022
Fermo restando quanto previsto dall'articolo 7 Tu Edilizia, riguardo all'esclusione dal suo campo di applicazione di alcune opere pubbliche, le opere edilizie finalizzate a realizzare o qualificare edifici esistenti da destinare ad infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale, realizzate da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate da Pa o enti pubblici oppure da investitori istituzionali, sono sempre consentite con Scia, purché iniziate entro il 31 dicembre 2022 e realizzate, sotto controllo pubblico, mediante interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia o di demolizione e ricostruzione.
Tali interventi possono prevedere un incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente. Le regioni adeguano la propria legislazione a tali novità entro sessanta giorni; decorso tale termine le nuove disposizioni trovano applicazione diretta. Restano comunque ferme le disposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Demolizione di opere abusive: ci pensa il prefetto aiutato dal Genio militare
Viene sostituito integralmente l'articolo 41 del Tu Edilizia, riguardante la demolizione di opere abusive.
Il nuovo articolo stabilisce che, in caso di mancato avvio delle procedure di demolizione entro il termine di 180 giorni dall'accertamento dell'abuso, la competenza è trasferita all'ufficio del prefetto che provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune nel cui territorio ricade l'edificio da demolire, per ogni esigenza tecnico-progettuale.
Per la materiale esecuzione dell'intervento, il prefetto può avvalersi del concorso del Genio militare, previa intesa con le competenti autorità militari e ferme restando le prioritarie esigenze istituzionali delle Forze armate.
di Mariagrazia Barletta
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