Come va gestito il Superbonus se in un immobile la superficie dedicata ai negozi eguaglia o supera la superficie degli appartamenti? A spiegarlo è l'Agenzia delle Entrate in una recente risposta ad un interpello inviato da un amministratore di condominio (risposta 572, dicembre 2020).
L'edificio oggetto dell'interpello è composto da dieci negozi al pian terreno e dieci appartamenti al primo piano. Inoltre, la superficie dei negozi è equivalente a quella delle unità residenziali. Nel caso esposto dal contribuente, il condominio intende realizzare un isolamento delle superfici opache (intervento trainante) e sostituire sia gli infissi che le schermature solari (interventi trainati).
Gli interventi devono soddisfare i requisiti stabiliti dalla legge, tra cui vi è il salto di due classi energetiche (o il conseguimento della classe energetica più alta). Inoltre il "cappotto" deve incidere su almeno il 25 per cento della superficie disperdente lorda, etc.., ma, per identificare i beneficiari, bisogna innanzitutto classificare l'edificio, che può essere residenziale o non residenziale nel suo complesso.
E questo perché «in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza», viene precisato nella risposta. Questo il principio generale, rispetto al quale vanno identificate due diverse condizioni possibili. La prima si verifica quando la percentuale di residenza prevale sulla destinazione commerciale; la seconda quando avviene l'inverso e allora siamo dinnanzi ad un edificio non residenziale nel suo complesso.
1 / Edificio residenziale nel suo complesso
Se l'edificio è residenziale nel suo complesso, ossia se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'immobile è superiore al 50 per cento (in altre parole, se la parte residenziale prevale) allora «è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni». Ad esempio sono ammessi al Superbonus i possessori di un ufficio professionale o di un'attività commerciale che partecipano alle spese per interventi sulle parti comuni. Questi, però, non possono beneficiare degli interventi «trainati» praticati nell'ufficio o nel negozio.
2 / Edificio non residenziale nel suo complesso
Se la percentuale di residenza è inferiore o pari al 50 per cento, ossia se prevale la destinazione ad esempio commerciale, allora l'edificio è «non residenziale nel suo complesso». In questo caso, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
Nel caso di un «edificio non residenziale nel suo complesso», la detrazione al 110%, relativamente agli interventi realizzati sulle parti comuni, spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire della maxi-detrazione anche per gli interventi cosiddetti «trainati» realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).
Il principio applicato al caso specifico
Nel caso del condominio oggetto dell'interpello, «l'assemblea condominiale approverà con "benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti" siti al primo piano dell'edificio condominiale gli interventi di isolamento termico e, pertanto, qualora gli stessi assicurino un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del Superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati», nel rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti previsti per poter fruire del bonus al 110 per cento.
«Ciascun condomino - conclude l'Agenzia delle Entrate - potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio».
AdE, RISPOSTA 572 DEL 9 DICEMBRE 2020
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