Cila per ristrutturazione (manutenzione straordinaria) a Roma

Una ristrutturazione edilizia è un intervento che necessita di un atto di approvazione da parte del Comune di appartenenza. Se i lavori non interessano le parti strutturali dell'edificio, generalmente è sufficiente presentare una CILA. Vediamo come presentarla, con una guida passo-passo, al SUET del Comune di Roma.

Dobbiamo gestire un lavoro di ristrutturazione, un intervento le cui opere in progetto sono subordinate a comunicazione di inizio lavori (CILA) in quanto classificate come interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio (Attività n. 3, Tabella A, Sez. II, d.lgs. 25 novembre 2016, n.222).

La ristrutturazione di un appartamento è uno dei lavori più frequenti per un professionista (architetto, ingegnere o geometra) che opera in una grande città. Vediamo quali sono le procedure burocratiche che un tecnico che si trova ad affrontare per un lavoro di ristrutturazione interna di un appartamento a Roma.

Se i lavori riguardano gli interni, ivi compreso il rinnovamento delle componenti impiantistiche, i servizi, e le finiture e gli infissi, escluse le parti strutturali e modifiche inerenti le parti esterne, i prospetti e le facciate, è generalmente sufficiente presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o CILA.

CILA: quali interventi edilizi?

Un intervento edilizio può essere soggetto a diverse prescrizioni normative e per la sua realizzazione può essere necessario dover ottenere un titolo abilitativo (SCIA, CILA, o permesso di costruire), salvo che ne sia permessa la realizzazione perché ricadente in regime di edilizia libera.

I lavori soggetti a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata sono quelli non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del DPR 380/2001 e che rientrano nella tabella A del dlgs 222/2016 sez. II:

• Manutenzione straordinaria (leggera). Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso. È compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio
• Restauro e risanamento conservativo (leggero). Interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
• Eliminazione delle barriere architettoniche (pesanti). Gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche. Elementi costitutivi della fattispecie desunti dalla legge che: comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio
• Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi.
• Movimenti di terra non inerenti all'attività agricola
• Serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.
• Realizzazione di pertinenze minori

Noi tratteremo il caso della ristrutturazione di un appartamento, che non influisce sulle struttura portante dell'immobile, quindi soggetto a cila.

Presentare una CILA a Roma

La compilazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata avviene in modalità online sul sito del SUET del Comune di Roma.

Le sezioni da compilare sono, nell'ordine:

• soggetti legittimati
• incarichi: tecnico e impresa
• dichiarazioni: parte 1 e 2
• relazione tecnica dell'intervento
• allegati
• eventuali oneri (non dovuti in questo caso)
• dichiarazioni esplicite (va specificato che l'intervento non incide sulle strutture portanti dell'edificio)

Le ultime due sezioni sono dedicate al riepilogo generale e all'invio della domanda. Se tutto è stato fatto correttamente, il riepilogo mostrerà la lista delle schede compilate contrassegnate con una spunta verde. A quel punto, si potrà proseguire con l'invio della pratica.

Via via che si procede con la compilazione delle singole schede, le vedremo sottolineate in verde. Questa sarà la conferma, di volta in volta, che si sta procedendo nel verso giusto.

Soggetti legittimati

Inserire il codice fiscale del soggetto legittimato alla presentazione della domanda di Cila (cd. "Capofila") e che, una volta completata la pratica a cura del Tecnico incaricato, dovrà confermare i dati e il pagamento dei relativi diritti d'istruttoria e permettere così l'invio del titolo edilizio. Egli dovrà essere in possesso dell'identità digitale o SPID ed essere registrato sul Portale di Roma Capitale.

Il sistema ricaverà in automatico i dati personali (nome, cognome, luogo e data di nascita, indirizzo di residenza...). A quel punto occorre specificare la tipologia del soggetto legittimato tra quattro opzioni:

• 1. persona fisica con titolo diretto sull'immobile
• 2. legale rappresentante della ditta o società con titolo diretto sull'immobile
• 3. procurato/delegato su SIGEUD (in tal caso specificare codice fiscale del delegante)
• 4. procurato/delegato

Nel caso di lavori su proprietà comuni condominiali, sarà l'amministratore titolare dell'intervento, incaricato come Capofila dall'esito della delibera condominiale. E quindi procuratore o delegato alla presentazione del titolo edilizio. Se l'immobile è in comproprietà tra due o più persone, occorre che uno di essi ne sia delegato in qualità di soggetto capofila.

Incarichi: il tecnico professionista

Il passo successivo prevede la specificazione del ruolo del tecnico professionista o tecnici se più d'uno.

Oltre al tecnico incaricato come Progettista delle opere architettoniche (sempre obbligatorio), possono essere infatti aggiunte ulteriori figure professionali, quali:

• Direttore dei lavori delle opere architettoniche
• Responsabile dei lavori
• Collaudatore
• Altro

La modalità è sempre la stessa: il professionista può essere aggiunto attraverso la ricerca del suo codice fiscale. Dopo avergli assegnato il ruolo che gli compete, devono essere inseriti gli allegati che ne confermano la titolarità. In particolare, per ogni tecnico, va allegato:

• documento d'identità
• lettera d'incarico (firmata dal capofila)

Una volta terminato l'inserimento di tutti i professionisti coinvolti, si procede alla definizione dell'impresa.

Incarichi: l'impresa

Alla stessa maniera si procede, inserendo l'impresa o le imprese che si occuperanno degli interventi di ristrutturazione. Tramite il codice fiscale o la partita iva, il sistema individua la ditta. Stavolta però i campi da compilare sono ben più vasti.

Per prima cosa vanno inseriti i dati dell'impresa. Oltre alla forma giuridica e all'indirizzo della sua sede, mail e telefono, occorre:

• Camera di commercio C.C.I.A.A: sede e numero di iscrizione
• Cassa edile: sede, numero codice impresa e codice cassa
• INPS: sede, numero Matricola/Posizione Contrattuale
• INAIL: sede, codice Inail, n. posizione assicurativa territoriale

Vanno poi inserite le informazioni anagrafiche del legale rappresentante.

Infine, va compilata la sottosezione "gestione incarichi", inserendo il documento d'identità del rappresentante legale dell'impresa e la lettera d'incarico firmata dal committente.

Dichiarazioni: parte 1 e 2

Per prima va individuata la titolarità dell'intervento (che può essere esclusiva o non). Ovvero il soggetto individuato come capofila, può avere titolo alla presentazione della pratica, in quanto:

• proprietario
• comproprietario
• usufruttuario
• amministratore di condominio
• altro

Va inoltre dichiarato se le opere riguardano o meno le parti comuni di un fabbricato condominiale. E se non sono necessari altri atti di assenso, altre segnalazioni o comunicazioni (in caso contrario o le presenta in allegato, oppure presenta la domanda per l'acquisizione d'ufficio degli atti assenso necessari alla realizzazione dell'intervento).

Si procede con la qualificazione dell'intervento. Occorre specificare il motivo per cui l'intervento ricade nella disciplina della Comunicazione Asseverata di Inizio Attività, scegliendo la prima tra le seguenti opzioni, e cioè perché esso:

• non è riconducibile all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del DPR 380/2001, ovvero è escluso da quelli rientranti in edilizia libera, permesso di costruire o SCIA e che lo stesso rientra nella tabella A del Dlgs 222/2016 sez. II
• è finalizzato a realizzare opere contingenti e temporanee quali palloni pressostatici o strutture geodetiche, a copertura di impianto sportivo, dirette ad essere rimosse entro 120gg. dalla loro istallazione

Va poi definita la data di inizio lavori.

Le altre opzioni riguardano comunicazioni tardive soggette a sanzioni.

Si ricorda che la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione (art. 6 bis del Testo Unico Edilizia).

La prima parte si conclude con l'inserimento dei dati necessari all'ubicazione dell'intervento:

• indirizzo: municipio, via o piazza, numero civico, piano, interno, cap
• catasto: foglio, particella, subalterno

La seconda parte va a definire meglio aspetti quali

• eventuali oneri di costruzione
• conferme circa il tecnico e l'impresa incaricati
• obblighi in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro (d.lgs. n. 81/2008)

Relazione tecnica

Dapprima va individuata la tipologia di intervento, tra le nove proposte (prese dalla Tabella A, Sez. II, d.lgs. 25 novembre 2016, n.222).

Nel nostro caso è la prima: "Interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio (Attività n. 3, Tabella A, Sez. II, d.lgs. 25 novembre 2016, n.222)". Questa va integrata con una descrizione sintetica delle opere edilizie.

Va poi specificato se per la realizzazione dell'intervento edilizio sono necessarie altre segnalazioni, asseverazioni, autorizzazioni, comunicazione e notifiche

• che si presentano contestualmente alla CILA
• che la realizzazione dell'intervento edilizio è subordinata al loro rilascio da parte dell'autorità competente, per cui si richiede la loro acquisizione d'ufficio sulla base della documentazione allegata alla presente comunicazione

Successivamente occorre individuare l'esistenza o meno di eventuali vincoli urbanistico-edilizi insistenti sul fabbricato oggetto di lavori. Il PRG del Comune di Roma deve essere consultato secondo:

• Sistemi e regole 1:500
• Carta per la qualità
• Rete ecologica

Vanno poi individuati gli scenari ante e post intervento, specificando in particolare:

• destinazione d'uso
• SUL
• volume

ed eventuali modifiche e incrementi prodotti.

Il tecnico infine ASSEVERA, sotto la propria responsabilità che l'intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, è conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.

Allegati

Siamo quasi giunti alla fine.

Il primo degli allegati, il più importante e sempre obbligatorio, è costituito dagli elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto. Questo va inserito firmato digitalmente dal tecnico progettista, in formato p7m.

L'elaborato grafico conterrà, oltre all'estratto di PRG identificante l'immobile e la planimetria catastale, il progetto sottoforma di una pianta e sezione in scala, delle tre fasi:

• ante operam
• inter operam
• post operam

L'ante operam è lo stato di fatto dell'abitazione. L'inter operam contiene le lavorazioni evidenziate con due diverse colorazioni che identificano rispettivamente le demolizioni e le ricostruzioni. Il post operam è lo stato finale dell'appartamento, il risultato degli interventi edilizi, la ristrutturazione completa.

Altro allegato obbligatorio è la Dichiarazione di produzione rifiuti (Allegato 1 D.G.C. n.100/16) se il volume è inferiore a 30 mc e se la categoria d' uso è residenziale o assimilabile. Altrimenti, se il volume è superiore a 30 mc e se la categoria è diversa da residenziale (o assimilabile), va presentato il Piano di gestione dei rifiuti.

Riepilogo e invio della pratica

La scheda "riepilogo" offre una summa di tutte le sezioni compilate, con l'esito positivo contraddistinto da una spunta verde. Se tutte risultano complete, si può passare finalmente all'invio della pratica.

Sulla scheda "invio" si ha a disposizione due opzioni:

• genera comunicazione
• genera relazione tecnica

Il tecnico progettista deve scaricare la relazione tecnica generata, firmarla digitalmente e reinserirla in formato p7m.

A quel punto comparirà una scritta rossa che avvisa dell'invio della pratica al Soggetto Legittimato o Capofila: l'istanza è pronta per essere trasmessa all'Amministrazione.

La notifica può essere consultata solamente attraverso il SUET accedendo alla sezione "Notifiche".

L'approvazione del committente

La pratica è pronta per l'invio, previa approvazione finale del committente o capofila.

Si può visionare cliccando sulla home page del SUET, in alto su "notifiche" e ricercandola nell'elenco. Al momento è etichettata come "pratica pronta per l'invio".

Selezionando la pratica e cliccando su "dettaglio notifica", appare chiaro come il destinatario sia l'unico che può procedere all'approvazione e all'invio finale.

Il soggetto legittimato (o "capofila") accede allo stesso modo alla pagina dal tab "Invio" presente nella barra dei menù della pagina "CILA - Comunicazione Inizio Lavorazione Asseverata", ma a differenza del tecnico visualizza le seguenti sezioni:

• Pagamenti;
• Invio Istanza.

In "Pagamenti" può inserire il numero e la ricevuta della reversale per il pagamento dei diritti di segreteria.

Infine, può procedere con l'invio della pratica; deve selezionare il pulsante di opzione attraverso il quale, in qualità di capofila, si assume la responsabilità dell'invio della richiesta e premere il pulsante "Invia".

Comunicazione inviata e assegnazione numero di protocollo

Andando su "elenco pratiche", possiamo ora notare che sono cambiate alcune cose. Lo stato è dell'istanza è mutato da "pronta per l'invio" a "comunicazione inviata", con la comparsa di una data di presentazione. Inoltre, alla pratica, è stato assegnato un numero di protocollo.

A questo punto, la presentazione della cila è andata a buon fine e si può procedere con l'inizio dei lavori senza dover attendere alcun responso. Solo al termine dell'intervento occorrerà aggiungere ulteriori informazioni per concludere in modo definitivo la pratica.

Collaudo, fine lavori e variazione catastale

Sulla Homepage del SUET appare un messaggio in evidenza che avvisa del buon esito della pratica. Cliccando sul numero di protocollo si accede all'area riservata della cila dove si deve andare, una volta conclusi i lavori, per portare a conclusione il titolo edilizio.

Una prima schermata riassume graficamente i tempi di validità della domanda: 3 anni a partire dalla data di invio.

Più sotto, oltre alla data di collaudo e fine lavori, vanno inseriti alcuni allegati.

Tra gli allegati alla domanda, insieme alla dichiarazione di avvenuto conferimento dei rifiuti (allegato 2 e 3 della DGC 100/16), va inserita la denuncia di variazione catastale.

Al termine dei lavori, andrà infatti depositata la nuova planimetria aggiornata con le modifiche in essere delle variazioni spaziali eseguite. Tale operazione, sempre a cura del tecnico professionista abilitato, va eseguita con il software DOCFA messo a punto dall'Agenzia delle Entrate e valido su tutto il territorio nazionale. La procedura, che può apparire complessa ed articolata anche ai softweristi più esperti, a causa di un'interfaccia grafica piuttosto datata del programma, le molte opzioni a disposizione, e un processo particolare di predisposizione della planimetria, la vedremo passo-passo nel prossimo tutorial.

Terminato l'inserimento degli allegati, la cila potrà essere inviata e considerarsi definitivamente conclusa.

Emanuele Meloni → Architetto per caso, creativo per vocazione. Sogna una dimora autocostruita, ecologica, a basso impatto ambientale, fatta di materiali naturali. Prodotta dalla natura, per tutti. Come giornalista è impegnato attivamente nella divulgazione della conoscenza tecnica e scientifica alternandosi tra web e riviste specialistiche.

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pubblicato il: 25/10/2022