Planimetria DoCFa, tutte le regole da rispettare

tutorial | il formato dxf: layer, poligoni e oggetti

di Emanuele Meloni

L'accatastamento di un'unità immobiliare prevede la presentazione di una nuova planimetria con il software Docfa. Essa deve rispettare determinati requisiti: il formato dxf di Autocad dev'essere prodotto con particolari accorgimenti circa layer, spessori, e colori.

DOCFA è il Software per la compilazione dei documenti tecnici catastali, messo a disposizione gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate. L'ultima versione disponibile del software è la 4.00.5 del 03/07/2019, scaricabile QUI.

Dopo aver visto la GUIDA COMPLETA all'accatastamento per ristrutturazione, esploriamo ora un dettaglio molto importante: l'impostazione della planimetria in formato dxf così come deve essere esportata dal software Autocad, per far sì che il Docfa la riconosca bene.

Sembra un'operazione semplice, ma in realtà non è affatto priva di insidie. Esistono infatti delle rigide regole da rispettare per permettere al programma di riconoscerla correttamente. Fatte di layer, oggetti, colori, spessori. La planimetria è il cuore pulsante del Docfa, che permette di estrapolare tutte quelle informazioni dimensionali di superfici e ambienti necessarie all'accatastamento e, la buona riuscita o meno dell'operazione è, il più delle volte, da attribuire ad un'erronea impostazione dell'elaborato grafico.

Vediamole insieme.

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L'elaborato grafico: EP e planimetria

Dopo il modello D, bisogna associare gli elaborati grafici (planimetrie ed elaborato planimetrico). Si possono associare planimetrie disegnate con prodotti CAD (vettoriali), si possono acquisire planimetrie disegnate su carta rasterizzandole al momento dell'associazione al documento (la procedura interagisce direttamente con i software presenti sul vostro computer che gestiscono lo scanner) oppure si possono associare file in formato immagine precedentemente rasterizzati.

Ogni immobile censito in catasto necessita di una rappresentazione grafica. Tale rappresentazione avviene, a seconda dei casi, attraverso l'elaborato planimetrico (EP) e/o la planimetria. La redazione dell'EP, sempre accompagnata dall'"elenco subalterni" (in quanto parte integrante di questo), è obbligatoria nei casi di:

  • costituzione di almeno due unità immobiliari
  • costituzione o variazione di unità in una delle categorie del gruppo F; 
  • costituzione o variazione di BCNC; 
  • denunce di variazione non rientranti nei casi precedenti, qualora l'elaborato sia già presente agli atti dell'Ufficio e sia da registrare la generazione di nuove geometrie ovvero la cancellazione o la modifica di geometrie esistenti.

Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria (categorie dei gruppi A-B-C) e a destinazione speciale e particolare (categorie dei gruppi D-E) è necessaria la rappresentazione mediante planimetria (come nel nostro caso). Essa deve essere completa e conforme a quanto stabilito dalla normativa catastale, in particolare dalla circolare n. 4/2009.

Impostazione della planimetria in formato dxf

L'elaborato grafico da allegare al Docfa richiede dei particolari accorgimenti: tipi di layer, testi, superfici, vanno regolati di modo che il software sia in grado di riconoscerli: il disegno deve essere semplice, chiaro, essenziale, pulito e leggero.

Il Docfa, infatti, non recepisce per intero le informazioni cad contenute nella codifica dxf. La planimetria deve contenere sia gli elementi indispensabili ad individuare la sua posizione all'interno di un fabbricato sia gli elementi necessari al calcolo della consistenza catastale.

In particolare, a pena di mancata accettazione della pratica, le planimetrie devono contenere: 

  • la scala di rappresentazione unica per ogni scheda; 
  • l'altezza dei locali, misurata dal pavimento al soffitto, che deve essere espressa in metri con arrotondamento ai 5 cm. ("Tuttavia, il professionista ha facoltà di riportare la misura reale, con arrotondamento al centimetro", nota prot. n. 17471 del 31 marzo 2010). 
  • il simbolo dell'orientamento, disegnato con freccia rivolta a Nord, deve essere tracciato esternamente al disegno, preferibilmente in basso a destra del riquadro della scheda; 
  • l'indicazione del piano o dei piani, (si ricorda che il piano seminterrato deve essere indicato con la dizione S1, S2 ecc.). La scheda deve rappresentare tutti i locali e le pertinenze dell'unità immobiliare anche se posti su diversi piani.

Va riportata l'indicazione degli accessi all'unità immobiliare (vano scala comune, pianerottolo, disimpegno di accesso) e, inoltre, l'indicazione della destinazione dei seguenti vani: 

  • cucina, utilizzando la dicitura "cucina" o il simbolo "K" 
  • accessori diretti ed indiretti, utilizzando la dicitura a seconda dell'uso "ingresso", "corridoio", "bagno", "w.c.", "w.c.-doccia", "ripostiglio", "veranda", "soffitta", "cantina", ecc.; 
  • la rappresentazione delle corti esclusive senza interruzione delle linee di confine.

Il disegno della unità immobiliare deve contenere gli elementi utili ai fini dell'individuazione spaziale della stessa nell'ambito del fabbricato; in particolare, è necessario rappresentare, con tratto sottile e mediante semplice accenno, la posizione del vano scala comune, del pianerottolo e dell'eventuale disimpegno di accesso della unità immobiliare; è inoltre necessaria l'indicazione delle unità immobiliari adiacenti, con la dicitura "Altra u.i.u." (quando presente l'elaborato planimetrico), ovvero con l'indicazione delle particelle/subalterni confinanti (quando l'elaborato planimetrico non è disponibile).

Deve essere riportata l'altezza dei locali (espressa in metri), con arrotondamento ai cinque centimetri, misurati da pavimento a soffitto. Tuttavia, il professionista ha facoltà di riportare la misura reale, con arrotondamento al centimetro. Nel caso di altezza costante su tutto il piano è sufficiente riportarne la misura una volta sola (preferibilmente in corrispondenza dell'indicazione di piano); nel caso di locali ad altezza variabile, per ciascuno di essi devono essere riportate le altezze (anche con il dato di altezza minima e massima); nel caso di altezza minima inferiore a m 1,50, deve essere rappresentata, con linea tratteggiata sottile, la delimitazione tra le porzioni con altezza maggiore e minore di tale soglia e, a margine della stessa, deve essere riportata l'indicazione h = m 1,50.

Per ciascun piano rappresentato, occorre indicare il riferimento di piano (ad esempio: Piano terra, Piano primo); le dizioni piano "sottotetto", "rialzato" o "ammezzato" sono ammesse esclusivamente se indicate assieme al corretto piano di pertinenza (ossia il piano codificato immediatamente più basso riportato nel quadro U). Ad esempio "Piano Terra (rialzato)", "Piano Terzo (sottotetto)", ecc.... I piani si contano cominciando da quello ove è posto l'ingresso da strada.

Alcuni locali vanno indicati testualmente: per la cucina è necessario inserire la dicitura "cucina" o "K" e, in corrispondenza di ciascun accessorio (a servizio diretto o indiretto), deve essere riportata la denominazione che ne descrive l'uso ("ingresso", "corridoio", "bagno", "W.C.", "ripostiglio", "veranda", "soffitta", "cantina", ecc). L'indicazione della destinazione non è necessaria per i vani principali come le camere ed il soggiorno (ma può comunque essere indicata).

La planimetria non deve contenere gli arredi, le campiture o i riempimenti che pongano in evidenza muri portanti e pilastri o altri manufatti edilizi, né nomi dei confinanti (al posto dei quali andranno inseriti gli identificativi catastali o la dicitura "altra uiu").

Il sito dell'Agenzia mette a disposizione dei modelli in formato DXF da poter scaricare, secondo il formato (A4 o A3) e la scala grafica (1:100/200/500) adottata nella rappresentazione. Consiglio di usare questi e nel limite del possibile la scala 1:100 nel formato A4 o al massimo A3.

Layer: colori e spessori

Come abbiamo accennato in apertura, Docfa è un software piuttosto insolito nel panorama dell'architettura moderna. Segue delle regole speciali, soprattutto nell'impostazione del disegno, che possono apparire piuttosto rigide. L'interazione con AutoCAD non è da meno: la planimetria deve essere predisposta con particolari accorgimenti e semplificata al massimo (come abbiamo visto).

Per quanto riguarda i layer, va fatto un discorso a parte. Anzitutto il Docfa non riconosce lo spessore associato e il colore dei layer: il risultato sarà sempre un disegno bianco e nero. Per dare spessore alle linee, devono essere polilinee, vanno selezionate e click destro-proprietà va modificato il parametro "spessore" da 0.0 a un valore maggiore (es. 0.04 per pennino dello spesso 0.4). Il dato in questione, in realtà, corrisponde ad uno spessore in altezza dell'oggetto disegnato ma il software Docfa lo interpreta come spessore planimetrico. Di fatto si tratta di un "bug" che noi utilizziamo a nostro favore.

Il Docfa inoltre fa difficoltà o non riconosce linee particolari (come le splines e le ellissi) e i testi multilinea (i testi vanno sempre selezionati ed esplosi).

Il disegno va trasferito tutto sul layer "0", tralasciando sia gli spessori che i colori. Bianco, default, è perfetto. Docfa, infatti, non percepisce né i colori né gli spessori direttamente dai layers. Per quanto riguarda i colori, il disegno deve essere tutto bianco, senza distinzioni. Gli unici colori ammessi sono per i "poligoni", come vedremo in seguito.

Docfa: planimetria e spessore dei pennini. A sinistra il disegno standard. A destra si vede il diverso spessore dei muri.

Sugli spessori, idem. Il Docfa non lo riconosce dall'impostazione del layer. Però esiste un trucchetto. Se vogliamo distinguere alcuni elementi del disegno, come le murature portanti sezionate, dagli infissi ad esempio, possiamo farlo, interagendo dalla tabella "proprietà". Selezioniamo la linea, tasto destro, e nella sezione intitolata "spessore" inseriamo un numero maggiore di zero. I valori che vanno messi, per una scala 1:100, sono 0.04 per un pennino 0.4 mm, 0.02 per uno 0.2 e così via. Va da sé che se la scala si dimezza (1:200) lo faranno anche i valori.

Per agevolare il lavoro, l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei modelli dxf già predisposti con il quadro, la scala ed i layer. Ai layer di base, già predisposti nel modello (0, Riquadro), ricordiamo che va aggiunto il layer "Docfa_Poligoni" che vedremo bene in seguito. Il layer "Riquadro" serve a identificare lo spazio del disegno che abbiamo a disposizione, secondo la scala grafica scelta (1:100 o 1:200) ed il formato del foglio (A4 o A3). Questo layer, va spento in fase di salvataggio del file dxf finale, così come il layer su cui vanno posti i poligoni.

Basta quindi portare tutto il disegno su layer "0", poi copiarlo e incollarlo nel formato dxf del modello scaricato secondo la scala di stampa a noi necessaria, e aggiungere i poligoni che vedremo nel prossimo passaggio.

Docfa: il "metodo dei Poligoni"

I Poligoni definiscono le superfici tipologicamente omogenee per la determinazione della superficie catastale dell'unità immobiliare (in base al D.P.R. 138/98). Anche le superfici scoperte concorrono alla determinazione di tale superficie, pertanto è obbligatorio e indispensabile la poligonazione di tutte le componenti delle unità immobiliari, coperte e scoperte.

Ricordiamo che tutto il disegno, nelle sue varie parti (muri portanti, tramezzi, finestre, porte, scale, testi, ecc....) devono essere posti sul "layer 0". Questa sarà la base grafica su cui disegnare i contorni delle aree che serviranno al software per i calcoli delle superfici, i cosiddetti "poligoni".

Premesso che la rappresentazione dei poligoni di ciascuna unità immobiliare può essere effettuata direttamente all'interno della procedura informatica Do.C.Fa., tramite le funzioni disponibili nella pagina Calcolo delle Superfici, che può aprirsi cliccando sul pulsante Poligoni della pagina Gestione Elaborati Grafici, a cui si accede tramite il pulsante Elaborati Grafici presente nella schermata generale, è consigliabile predisporli già in cad (differenziati per colore in base alla destinazione d'uso).

I poligoni devono essere polilinee chiuse di colori specifici, disegnate (sovrapposte alla planimetria stessa) su un layer apposito da denominare "Docfa_Poligoni".

Docfa: i layer del modello dxf

In questo layer bisogna tracciare, tramite polilinee chiuse, i poligoni che racchiudono le aree che determinano la superficie catastale. Questi poligoni, che spesso non coincideranno con il disegno (attraverseranno lo spessore dei muri, al max per 50 cm), devono essere identificati da un colore, assegnato ad ogni polilinea e non a livello di layer. Ogni colore corrisponde ad una tipologia di poligono; il colore nel formato DXF è determinato dal parametro 62: questo parametro (colore) deve assumere un valore che va dal numero 1 al numero 8 e che esprime le 8 tipologie di poligoni. I prodotti CAD, nella funzione che consente di associare il colore ad una entità, in genere propongono gli 8 colori base, dal rosso al grigio, che corrispondono ai valori dal numero 1 al numero 8: 

  •  POLIGONO A1  (vani principali e accessori diretti con essi comunicanti) superficie dei vani aventi funzione principale nella specifica categoria (camere, cucina, stanze, tavernetta, veranda ...) e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, w.c., ripostigli, ingressi, corridoi e simili (colore ROSSO).
  •  POLIGONO A2  (vani accessori diretti comunicanti con vani principali di tipo A1) superficie, solo per le categorie C/1 e C/6, dei vani accessori diretti quali retro-negozio, bagno, ripostiglio, corridoio, wc, cucine o laboratori dei negozi, ecc. (colore GRIGIO SCURO).
  •  POLIGONO B  (vani accessori indiretti comunicanti con vani principali di tipo A1 o A2) superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, centrali termiche, cantine, lavanderie e simili qualora comunicanti con i vani di tipologia A1 o A2 (colore GIALLO).
  •  POLIGONO C  (vani accessori indiretti non comunicanti con vani principali di tipo A1 o A2) superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, solai, centrali termiche, cantine e simili qualora "non" comunicanti con i vani di tipologia A1 o A2 (colore VERDE).
  •  POLIGONO D  (balconi, terrazzi e simili comunicanti con vani principali di tipo A1 o A2) superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare (sono escluse le porzioni comuni di "uso esclusivo") qualora comunicanti con i vani di tipologia A1 o A2 (colore CIANO).
  •  POLIGONO E  (balconi, terrazzi e simili non comunicanti con vani principali di tipo A1 o A2) superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare (sono escluse le porzioni comuni di "uso esclusivo") qualora "non" comunicanti con i vani di tipologia A1 o A2 (colore BLU).
  •  POLIGONO F  (aree scoperte, corti, giardini o comunque assimilabili) superfici di aree scoperte, corti, giardini, piscine, pergolati o comunque assimilabili di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare (colore MAGENTA).
  •  POLIGONO G  (superfici di ambienti non classificabili) ambienti non rilevanti ai fini del calcolo della Superficie Catastale. Rientrano fra questi, le intercapedini, camere d'aria, cavedi, vuoti sanitari e comunque tutti i vani tecnici anche eventualmente sprovvisti di accesso (colore BIANCO).

Nel caso di incertezze interpretative per l'individuazione della tipologia del poligono, si rimanda a quanto previsto al punto 4 dell'Allegato C del DPR n. 138/1998.

Il layer Docfa_Poligoni deve essere spento prima dell'export del file DXF.

Docfa ed Autocad: il metodo dei poligoni

Prima del salvataggio della planimetria cad, accertarsi di aver spento, congelato e bloccato (per sicurezza) il layer dei poligoni. Il file deve essere esportato in formato dxf 2000 o 2004 o altro (per problemi del software, è inspiegabile, volte funziona meglio uno, volte l'altro). Se dovessero esserci problemi con la sovrapposizione dei poligoni o con la planimetria (perché più piccola o altro), spesso basta salvare il dxf con un anno diverso per risolvere il problema. Strano, ma vero (confermato da esperienza personale e letteratura).

Si precisa che tutti i vani sprovvisti di accesso (intercapedini, camere d'aria, cavedi, sottotetti, vuoti sanitari, ecc.) sono considerati volumi tecnici e pertanto non vanno considerati al fine del calcolo delle superfici.

La superficie dei locali principali e degli accessori aventi altezza utile inferiore a 1,50 m non rientra nel computo della superficie catastale. I poligoni relativi a tali superfici dovranno essere realizzati, specificando come parametro "altezza non valida <1,50 m"

Gli elementi verticali di collegamento esclusivi interni delle u.i.u. vanno poligonati una sola volta per la loro proiezione nel piano in cui vi sono i locali principali. Le scale esclusive esterne non vanno poligonate e si intendono concluse in corrispondenza dell'ultima alzata. La poligonazione di queste ultime non va eseguita e valgono i criteri delle scale di collegamento interne. Va ovviamente poligonato il ballatoio di arrivo alla u.i.u. anche se di dimensioni contenute.

Poligoni: casi particolari

Abbiamo visto il metodo dei poligoni applicato alla categoria ordinaria (tipo residenziale). Esistono però categorie e destinazioni d'uso diverse, dove ricorrono alcuni casi particolari:

  • Cat. C/1 (negozio) è possibile differenziare i poligoni. È prevista la superficie principale (polig. A1), mentre il retro-negozio e locali accessori diretti (polig. A2).
  • Cat. C/6 (garage) è possibile differenziare i poligoni. È prevista la superficie principale (polig. A1), ed il retro-garage (polig. A2).
  • Altre categorie, C/2 (magazzino), C/3 (lab. artigiano), C/4, è prevista solo la tipologia di superficie principale (tipologia poligono "A") per i vani principali e gli accessori; per le categorie C/3 e C/4 sono comunque previsti i poligoni per gli accessori complementari (tipologie B e C).

QUI potete scaricare una serie di tabelle riassuntive utili al calcolo dei poligoni e delle superfici e vani catastali, estratti dalla CIRCOLARE n. 13/2005 dell'Agenzia delle Entrate.

Per approfondire

Emanuele Meloni → Architetto per caso, creativo per vocazione. Sogna una dimora autocostruita, ecologica, a basso impatto ambientale, fatta di materiali naturali. Prodotta dalla natura, per tutti. Come giornalista è impegnato attivamente nella divulgazione della conoscenza tecnica e scientifica alternandosi tra web e riviste specialistiche.

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