Per dimostrare lo stato legittimo di un immobile o di una unità immobiliare non occorre più sia il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione sia quello con cui è stato assentito l'ultimo intervento. Basta l'uno o l'altro. Semplificato il cambio di destinazione d'uso degli appartamenti, se avviene senza realizzazione di opere edilizie. Ampliato, inoltre, l'elenco delle attività di edilizia libera che non necessitano di titolo abilitativo, ferme restando le prescrizioni urbanistiche e le norme di settore.
Sono inserite tra le attività di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.
Sono alcune delle novità stabilite dal Dl "salva-casa" approvato dal Consiglio dei ministri venerdì. Tutte le semplificazioni passano dalla modifica al Tu dell'Edilizia, il Dpr 380 del 2001.
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Più semplice dimostrare lo stato legittimo
Per dimostrare lo stato legittimo di un immobile o di una unità immobiliare non occorre più sia il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione sia quello con cui è stato assentito l'ultimo intervento edilizio. Basta l'uno o l'altro.
«Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare - viene ora stabilito con una modifica al Tu - è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
Tra i titoli che consentono di dimostrare lo stato legittimo rientrano anche il permesso o la Scia in sanatoria ottenuti a seguito dell'accertamento di conformità.
Più facile cambiare la destinazione d'uso (senza opere)
Il Dl agisce anche sull'articolo 23-ter del Tu Edilizia, semplificando il cambio di destinazione d'uso. Fermo restando la possibilità che ogni comune ha di stabilire condizioni ad hoc, il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, se non sono realizzate opere, purché il cambio non comporti il mancato allineamento con le normative di settore.
Inoltre, nelle zone omogenee A, B e C del Dm 1444 del 1968, il cambio di destinazione d'uso senza opere di una singola unità immobiliare è sempre consentito tra le categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale. Anche in questo caso, i Comuni possono introdurre delle restrizioni. Il cambio di funzione non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
Il cambio d'uso delle unità immobiliari nella stessa categoria o nelle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, purché non comporti la realizzazione di opere, è soggetto a Scia, ma le leggi regionali possono essere più permissive.
Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, anche il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
In edilizia libera le opere di protezione e le Vepa su porticati
Viene ampliato l'elenco delle attività di edilizia libera che non necessitano di titolo abilitativo, ferme restando le prescrizioni urbanistiche e le norme di settore. Sono inserite tra le attività di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. Si tratta di opere che devono essere addossate o annesse agli immobili o alle unità abitative, la cui struttura principale è costituita «da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili».
La semplificazione vale anche se le strutture, necessarie al sostegno delle tende, sono fisse. Le opere, però, non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Infine - e qui c'è una forte componente di discrezionalità - affinché rientrino tra le attività di edilizia libera, le pergole o elementi simili devono avere «caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».
Rientrano nel novero dell'edilizia libera anche le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, le cosiddette Vepa, realizzate per chiudere i porticati. Anche in questo caso, non devono configurarsi spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici.
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