Arriva in Gazzetta ufficiale il decreto battezzato dallo stesso governo - con uno slancio di estrema positività - "salva-casa". Il provvedimento non punta a salvare le abitazioni da pericoli imminenti come si potrebbe immaginare soffermandosi solo sul nome, ma più semplicemente introduce delle facilitazioni per sanare piccoli abusi edilizi e difformità, aiutando anche i cambi di destinazione d'uso senza opere.
Le novità sono in vigore dal 30 maggio 2024.
L'azione del decreto si divide su cinque principali fronti: rende più facile dimostrare lo stato legittimo di un immobile o di un'unità immobiliare; rende più permissive le regole per le tolleranze costruttive, ma limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024; semplifica l'accertamento di conformità e la relativa verifica doppia (urbanistica ed edilizia in riferimento al momento in cui si presenta la domanda di sanatoria e al tempo in cui è stato realizzato l'intervento da sanare), ma nelle sole ipotesi di difformità parziali; inoltre, si semplificano i cambi di destinazione d'uso se non comportano la realizzazione di opere edilizie; infine, viene allungato l'elenco delle attività in edilizia libera.
Il testo del decreto pubblicato sulla Gazzetta ufficiale
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Accertamento di conformità a doppia via
L'accertamento di conformità si sdoppia: l'iter, così come lo conosciamo oggi che prevede la doppia conformità edilizia e urbanistica resta in piedi per gli interventi realizzati in assenza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali.
Un nuovo e semplificato accertamento di conformità va a disciplinare la sanatoria in caso di parziali difformità. Un nozione - quella di parziale difformità - in cui rientrano gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, come affermato dalla giurisprudenza, che sforano le percentuali proprie delle tolleranze costruttive. È il caso, ad esempio, della classica verandina sul balcone.
Un iter che - come si diceva - beneficia dell'alleggerimento della cosiddetta doppia conformità. Il nuovo iter, che viene introdotto aggiungendo un nuovo articolo al Tu Edilizia (il 36-bis) è chiamato "accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità". Più nel dettaglio, si occupa degli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia o in assenza o in difformità dalla Scia. Per sanarli, il responsabile dell'abuso (o l'attuale proprietario dell'immobile) può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Dunque, c'è sempre una verifica doppia della conformità, ma più semplice. Ad attestare le conformità è il professionista abilitato che ne dimostra il rispetto nella documentazione da produrre con la richiesta del permesso di costruire o con la Scia in sanatoria.
Il rilascio del permesso e della Scia in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi. Tali sanzioni sono comprese tra 1.032 e 30.984 euro. Nelle ipotesi in cui venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica anche una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. In caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria.
Più semplice dimostrare lo stato legittimo
Per dimostrare lo stato legittimo di un immobile o di una unità immobiliare non occorre più sia il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione sia quello con cui è stato assentito l'ultimo intervento edilizio. Basta l'uno o l'altro.
«Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare - viene ora stabilito con una modifica al Tu - è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali». Tra i titoli che consentono di dimostrare lo stato legittimo rientrano anche il permesso o la Scia in sanatoria ottenuti a seguito dell'accertamento di conformità.
Più facile cambiare la destinazione d'uso
Il Dl agisce anche sull'articolo 23-ter del Tu Edilizia, semplificando il cambio di destinazione d'uso. Fermo restando la possibilità che ogni comune ha di stabilire condizioni ad hoc, il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, se non sono realizzate opere, purché il cambio non comporti il mancato allineamento con le normative di settore.
Inoltre, nelle zone omogenee A, B e C del Dm 1444 del 1968 (e nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali), il cambio di destinazione d'uso senza opere di una singola unità immobiliare è sempre consentito tra le categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale. Anche in questo caso, i Comuni possono introdurre delle restrizioni. Il cambio di funzione non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio. Il cambio d'uso delle unità immobiliari nella stessa categoria o nelle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, purché non comporti la realizzazione di opere, è soggetto a Scia, ma le leggi regionali possono essere più permissive. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, anche il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
Tolleranze costruttive fino al 5%
Per gli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive possono superare il limite del 2%. Gli interventi realizzati possono discostarsi da quanto risulta dal titolo abilitativo senza, per questo, rientrare nel novero degli abusi edilizi, anche se si sfora il consuetudinario limite del 2%. Con le nuove regole tale percentuale può arrivare al 5% e varia a seconda della superficie utile dell'unità abitativa interessata.
Secondo le nuove regole per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se la discrepanza tra quanto realizzato e quanto dichiarato nel titolo edilizio resta contenuta entro delle percentuali che variano a seconda della superficie utile.
Tale limite è del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq. Sale al 3% se la superficie varia tra i 300 e i 500 mq e si ferma al 4% se la superficie utile è compresa tra 100 e 300 mq. Infine, arriva al 5% in corrispondenza di una superficie utile inferiore a 100 mq.
Al fine del computo della superficie utile, - viene specificato nel Dl - bisogna considerare la «sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo».
Inoltre, il Dl - limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e agli immobili non sottoposti a tutela dal Codice dei beni culturali e del paesaggio - amplia l'elenco delle tipologie di tolleranze esecutive che, dunque, comprendono: «il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere».
In edilizia libera le opere di protezione e le Vepa su porticati
Viene ampliato l'elenco delle attività di edilizia libera che non necessitano di titolo abilitativo, ferme restando le prescrizioni urbanistiche e le norme di settore. Sono inserite tra le attività di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. Si tratta di opere che devono essere addossate o annesse agli immobili o alle unità abitative, la cui struttura principale è costituita «da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili».
La semplificazione vale anche se le strutture, necessarie al sostegno delle tende, sono fisse. Le opere, però, non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Infine - e qui c'è una forte componente di discrezionalità - affinché rientrino tra le attività di edilizia libera, le pergole o elementi simili devono avere «caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».
Rientrano nel novero dell'edilizia libera anche le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, le cosiddette Vepa, realizzate per chiudere i porticati. Anche in questo caso, non devono configurarsi spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici.
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