Nella semplificazione i professionisti, come sempre più spesso accade, hanno un ruolo fondamentale. Sono come un tassello, senza il quale il puzzle non può essere realizzato. Le attestazioni previste dal cosiddetto decreto Salva-casa che il professionista è chiamato a firmare, anche con un ruolo di controllo, sono diverse e implicano senza dubbio responsabilità, cui si legano - in caso di sbagli - le sanzioni, anche penali.
Il testo del decreto pubblicato sulla Gazzetta ufficiale
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Sanatoria piccoli abusi, il professionista attesta la conformità
Il primo a chiamare in causa i professionisti è il nuovo accertamento di conformità riservato alla sanatoria degli interventi in difformità parziale. Affinché la pratica vada a buon fine, il professionista deve dimostrare la conformità dell'intervento e ad attestarla nella documentazione da produrre con la richiesta del permesso di costruire o con la Scia in sanatoria.
Significa che il professionista deve attestare che l'intervento da sanare è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento stesso.
Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento. Va poi provata l'epoca di realizzazione dell'intervento. A tal fine possono essere utilizzati gli stessi documenti che servono a dimostrare lo stato legittimo per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (informazioni catastali di primo impianto, altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, etc..).
Tuttavia, nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante documentazione probante, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, previste dal Dpr 445 del 2000.
Per le tolleranze costruttive, il professionista controlla che non siano lesi i diritti di terzi
Relativamente alle tolleranze costruttive e limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il decreto consente il superamento del limite del 2% per le tolleranze costruttive. Gli interventi realizzati possono discostarsi da quanto risulta dal titolo abilitativo senza, per questo, rientrare nel novero degli abusi edilizi, anche se si sfora il consuetudinario limite del 2%. Con le nuove regole tale percentuale può arrivare al 5% e varia a seconda della superficie utile dell'unità abitativa interessata.
Anche in tema di tolleranze costruttive, il professionista ha un ruolo chiave. Spetta al tecnico abilitato, infatti, attestare la conformità alle prescrizioni per le zone sismiche. Più nel dettaglio, per le unità immobiliari ricadenti in zona sismica (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), un tecnico deve attestare che gli interventi realizzati nel rispetto delle nuove e più permissive tolleranze, siano conformi alle prescrizioni per le zone sismiche (sezione I del Capo IV della Parte II del Tu Edilizia).
Tale attestazione va trasmessa allo sportello unico per l'acquisizione dell'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale o per l'esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni per le difformità che rientrano negli interventi classificabili "di minore rilevanza" o "privi di rilevanza" secondo le definizioni del Tu Edilizia (art. 94-bis) e quindi non soggetti all'autorizzazione preventiva dell'ufficio tecnico regionale.
Il ruolo del professionista non si esaurisce con l'attestazione sulla conformità per gli edifici in zona sismica, ma sfocia anche nel controllo sui diritti dei terzi. L'applicazione delle norme sulle tolleranze costruttive (sia nuove che precedenti al "salva-casa") non può comportare che vangano limitati i diritti dei terzi.
È il tecnico abilitato a dover verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e a provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, se necessario, i relativi titoli. In caso di dichiarazione falsa o mendace del tecnico «si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445».
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