Le facilitazioni sui cambi di destinazione d'uso delle singole unità immobiliari sono estese anche agli interventi che prevedono la realizzazione di opere edilizie. Purché siano rispettate precise condizioni, il professionista potrà asseverare l'agibilità anche per altezze minime inferiori a 2,70 metri, sempre che non si vada al di sotto della soglia di 2,40 metri. Scendono anche le superfici minime degli alloggi monostanza stabilite dal Dm salute del 1975. Nasce un iter ad hoc per regolarizzare le difformità ante 1977 e vengono introdotte facilitazioni per il recupero dei sottotetti.
Sono le ultime novità che sono state inserite nel "salva-casa" dagli emendamenti approvati in commissione Ambiente alla Camera. L'approdo in Aula è previsto per mercoledì 17 luglio, poi ci sarà l'ultimo passaggio in Senato prima della conversione in legge che deve avvenire entro il 28 luglio.
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Facilitato il cambio di destinazione d'uso anche se comporta l'esecuzione di opere edilizie
Con le modifiche approvate diventa ancora più semplice modificare la destinazione d'uso delle unità immobiliari perché le semplificazioni previste dal Dl si applicheranno anche se sono previste opere edilizie. Nello specifico, il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, è sempre consentito all'interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Inoltre, sono sempre ammessi il mutamento di destinazione, con o senza opere, tra le seguenti categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, purché l'unità immobiliare sia ubicata in immobili ricompresi nelle zone A) , B) e C) del Dm 1444 del 1968, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le nuove semplificazioni sui cambi di destinazione si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
Agibilità con deroghe all'altezza minima interna e di superficie per monolocali e bilocali
Novità arrivano anche sul fronte dell'agibilità. Il professionista potrà attestare la conformità delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti e attestare l'agibilità anche se i locali hanno un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, purché non si vada al di sotto dei 2,40 m. L'asseverazione è possibile anche se un alloggio monostanza per una persona ha superficie inferiore a 28 mq, purché non si vada al di sotto della soglia dei 20mq. Un monostanza per due persone potrà avere l'agibilità se non scende al di sotto dei 28mq.
Il professionista potrà firmare l'asseverazione, in presenza delle sopraccitate deroghe al Dm 5 luglio 1975, se sono rispettate precise condizioni. In particolare, deve essere soddisfatto il requisito dell'adattabilità (Dm 236 del 1989) e deve essere osservata almeno una delle seguenti condizioni:
- i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
Iter ad hoc per regolarizzare le difformità ante 1977
Viene introdotto un iter ad hoc per regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in difformità parziale dal titolo rilasciato prima dell'entrata in vigore della legge 10 del 1977 (Bucalossi), che non rientrano nella casistica delle tolleranze costruttive che il Tu regola con l'articolo 34-bis.
Per sanare le difformità occorre dimostrare la data di esecuzione della variante e lo si fa seguendo le regole per la dimostrazione dello stato legittimo, facendo riferimento alla documentazione probante che si può far valere per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.
Come accade per la nuova sanatoria, nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione che la normativa indica come probante, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali del Dpr 445 del 2000.
Per regolarizzare occorre presentare una Scia e pagare, a titolo di oblazione, una somma pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.
Recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime
Un emendamento al Dl Salva-casa, approvato in commissione Ambiente, tenta di facilitare il recupero dei sottotetti, consentendo che questo avvenga, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Ci sono, però, delle condizioni da osservare, si tratta di rispettare i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio; non devono essere apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali. Infine va rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
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