Salva-casa, tolleranze fino al 6%; eliminata la verifica sui diritti dei terzi

L'accertamento di conformità semplificato si applicherà anche alle variazioni essenziali. Per le unità immobiliari entro i 60 mq le tolleranza costruttive arrivano al 6%.

Sempre in tema di tolleranze, viene eliminata la verifica della sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi cui era obbligato il tecnico abilitato. Sono solo alcune delle novità che, nella terza tranche di modifiche, il Parlamento ha apportato al "salva-spese".

Doppia conformità alleggerita anche per le variazioni essenziali

Il nuovo iter sull'accertamento di conformità in sanatoria, beneficiante della doppia conformità "alleggerita", si applica anche alle variazioni essenziali e non solo alle parziali difformità. Significa che la sanatoria diventa più facile anche per gli interventi, non praticati su immobili sottoposti a vincolo, che comportano una delle seguenti condizioni: mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard; aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio; modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza; mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito; violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Tolleranze costruttive, eliminata la verifica sulle limitazioni dei diritti dei terzi

L'applicazione delle norme sulle tolleranze costruttive (sia nuove che precedenti al "salva-casa") non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Ma non è più il tecnico abilitato a dover verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e a provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, se necessario, i relativi titoli. Tale previsione, come richiesto a gran voce dai professionisti, viene eliminata.

Tolleranze costruttive fino al 6%; tolleranze del 2% anche per distanze minime e requisiti igienico-sanitari

Gli interventi che si scostano da quanto risulta dal titolo abilitativo, senza superare le soglie fissate dal "salva-casa", non sono considerati violazioni. Si tratta degli interventi, realizzati entro il 24 maggio 2024, che comportano il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, purché contenuto entro precisi limiti che variano ora dal 2 al 6% a seconda della superficie utile dell'unità abitativa considerata. Tale limite è del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq. Sale al 3% se la superficie varia tra i 300 e i 500 mq e si ferma al 4% se la superficie utile è compresa tra 100 e 300 mq. E, arriva al 5% in corrispondenza di una superficie utile inferiore a 100 mq. La modifica aggiunge la possibilità di arrivare fino alla soglia del 6% nel caso di unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Sempre nell'ambito delle tolleranze, il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo viene esteso anche alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

Novità anche per le attestazioni che il tecnico deve produrre per le unità immobiliari ricadenti in zona sismica (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), accertandosi che gli interventi realizzati nel rispetto delle nuove e più permissive tolleranze, siano conformi alle prescrizioni per le zone sismiche (sezione I del Capo IV della Parte II del Tu Edilizia). Tale attestazione, viene ora specificato, è riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell'intervento.

Limitato il permesso in sanatoria condizionato

La possibilità, da parte del comune, di condizionare il rilascio del permesso in sanatoria all'osservanza di requisiti previsti dalla normativa di settore viene limitato. Il comune non può dettare condizioni che riguardano i requisiti di igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, nonché di superamento delle barriere architettoniche. Significa che lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Data dell'intervento verificata come per gli immobili ante 67

Una semplificazione ulteriore riguarda il riconoscimento dell'epoca di realizzazione dell'intervento nel caso della sanatoria per difformità parziali e variazioni essenziali. Per la sanatoria semplificata la documentazione probante, relativamente allo stato legittimo, è quella richiesta per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Sanatoria con oblazione rideterminata

Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di un'oblazione, che viene rideterminata per la sanatoria per difformità parziali e variazioni essenziali.

L'importo da pagare è:

• pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32. Non si applica l'incremento del 20 per cento nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
• pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all'articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
• Nel caso in cui sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica, inoltre, una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all'articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio.

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pubblicato il: 17/07/2024