Superare l'ambiguità della norme urbanistiche e dell'edilizia, affrontando due questioni cruciali. La prima consiste nello stabilire con certezza quando, in caso di interventi di consistente densificazione, sia necessario adottare un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata. La seconda punta a rivedere la definizione di ristrutturazione edilizia tenendo conto dell'esigenza di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi.
A questo punta sostanzialmente la proposta di legge (Salva-Milano) all'esame della commissione Ambiente della Camera (presentata dalla maggioranza) che in questi ultimi giorni ha svolto un giro consistente di audizioni. Si tratta di affrontare il caso Milano, venuto fuori con le inchieste della procura e che ne ha paralizzato lo sviluppo, ma che riguarda potenzialmente anche altre città e ha a che fare con l'esigenza di favorire la rigenerazione urbana e il costruire sul costruito.
In attesa di un riordino organico della disciplina edilizia e urbanistica, il Ddl demanda al Governo, alle regioni, alle province, ai comuni e alle comunità montane, la soluzione delle questioni emerse con il caso Milano, Soluzione da individuare entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge, previa intesa in Conferenza unificata.
Nel frattempo, il disegno di legge trova una soluzione temporanea, facendo salvi gli interventi realizzati o assentiti prima della prevista disciplina di riordino senza l'approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata. Tali interventi sono considerati conformi alla disciplina urbanistica se si rispettano cinque condizioni, purché non sia stata disposta la demolizione o la riduzione in pristino con provvedimento definitivo.
Le cinque condizioni sono le seguenti:
- edificazione di nuovi immobili su singoli lotti situati in ambiti edificati e urbanizzati;
- sostituzione di edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata;
- interventi su edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata che determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dall'articolo 41-quinquies, sesto comma, della legge urbanistica (volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile e altezze superiori a 25 metri), ferma restando l'osservanza della normativa tecnica delle costruzioni
- deve essere verificata l'adeguatezza delle dotazioni territoriali e dei parametri urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali;
- è necessario il rispetto, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, della distanza minima tra fabbricati, derogabile tra fabbricati inseriti all'interno di piani attuativi e di ambiti con previsioni planivolumetriche oggetto di convenzionamento unitario.
Sempre in attesa della riforma di settore, il disegno di legge qualifica alcuni gli interventi da considerare come ristrutturazione edilizia, individuando così una disciplina transitoria.
In particolare, gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione realizzati o assentiti a decorrere dal 21 giugno 2013 (data di entrata in vigore del decreto-legge 69/2013), rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia anche se portano alla realizzazione, all'interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi che presentino sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, funzionali e tipologiche anche integralmente differenti da quelli originari. Devono però rispettare le procedure abilitative e il vincolo volumetrico previsti dalla legislazione regionale o dagli strumenti urbanistici comunali. Resta ferma la verifica di adeguatezza delle dotazioni territoriali e dei parametri urbanistici nei casi previsti dalla legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali.
Viene fatto salvo quanto disposto dall'art. 3, comma 1, lettera d), sesto periodo del T.U. Edilizia. Significa che per alcune tipologie di immobili, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto se vengono mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volume.
Si tratta nello specifico delle seguenti tipologie di immobili:
- immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, ad eccezione dei complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici, nonché ad esclusione delle bellezze panoramiche e punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze
- nonché in tutte le aree di interesse paesaggistico tutela per legge (art. 142 del D.Lgs. 42/2004); immobili ubicati nelle zone omogenee A previste dal D.M. 1444/1968 (v. infra); immobili ubicati in zone assimilabili alla zona omogenea A in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali; immobili ubicati nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico
- immobili ubicati nelle zone omogenee A previste dal D.M. 1444/1968;
- immobili ubicati in zone assimilabili alla zona omogenea A in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali;
- immobili ubicati nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.
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