ciaoooo...chi mi sa dire la differenza tra DIA e Superdia???
e che cosè la SCIA?
La DIA è stata sostituita completamente dalla SCIA..La SCIA è Segnalazione certificato inizio attività..trovi la spiegazione in internet.
Secondo me la superDIA non esiste più dal momento che la SCIA è Segnalazione certificata di inizio attività che ti permette di iniziare i lavori da subito, mentre con la DIA bisognava aspettare 30gg. La superdia era praticamente una procedura più veloce per abbrevettare i tempi di inizio attività..
Questo è un mio ragionamento..:)))..non so se può essere giusto
Questo è un mio ragionamento..:)))..non so se può essere giusto
ho fatto delle ricerche e la superdia cè ancora..
ATTIVITA' A EDILIZIA LIBERA, per le quali non e' necessario alcun permesso ne' comunicazione (salvo particolari disposizioni comunali). Vi rientrano i avori di MANUTENZIONE ORDINARIA, .le attivita' volte all'eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio, le opere temporanee per attivita' di ricerca nel sottosuolo, i movimenti di terra nelle attivita' agricole e la costruzione di serre mobili sprovviste di strutture in muratura.
ATTIVITA' CHE NECESSITANO DI SEMPLICE COMUNICAZIONE, anche inviata telematicamente se il Comune prevede questa modalita', quali
- interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA compresa l'apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, a patto che non riguardino parti strutturali dell'edificio, non aumentino il numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
- le opere dirette a soddisfare esigente contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessita' e comunque entro 90 giorni;
- opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilita' (quando stabilito dal Comune), compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, realizzati al di fuori delle zone urbane classificate come A (a carattere storico, aritistico o di particolare pregio ambientale);
- realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro e/o di elementi di arredo nelle aree pertinenziali degli edifici;
Nel primo caso (interventi di manutenzione straordinaria) il richiedente deve comunicare anche i dati dell'impresa che svolge i lavori e deve trasmettere, allegata alla comunicazione, una relazione tecnica con tutti gli elaborati progettuali firmati da un tecnico abilitato che dichiari di non essere dipendente dell'impresa che realizza le opere e che certifichi sotto la propria responsabilita' la conformita' dei lavori ai piani urbanistici e ai regolamenti vigenti.
In tutti i casi, quando richiesti, devono essere allegate alla comunicazione anche le autorizzazioni obbligatorie e devono essere presentati gli atti di aggiornamento catastale.
In caso di inadempimento e' applicabile una sanzione di 258 euro, ridotta a due terzi se la comunicazione viene fatta durante i lavori.
ATTIVITA' CHE NECESSITANO DI SCIA (o ex DIA) O DI PERMESSO DI COSTRUIRE
Vi rientrano tutti i lavori di MANUTENZIONE STRAORDINARIA per i quali non basta la comunicazione di cui sopra, le opere di RESTAURO e RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE, RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA. Per i dettagli si veda piu' avanti.
In alcuni casi e' anche necessario munirsi del "certificato di agibilita'".
Prima di passare alla trattazione delle regole e' bene precisare che:
- al di la' delle regole generali dettate dalla legge nazionale, che e' bene conoscere, nella pratica deve essere fatto riferimento alla normativa regionale e locale, rivolgendosi agli uffici tecnici del proprio comune.
- le Regioni a statuto ordinario possono ampliare infatti la categoria di interventi per i quali e' sufficiente la semplice comunicazione al posto della Scia.
- attualmente molte regole sono cambiate e stanno ancora cambiando, a livello regionale, a seguito del "recepimento" da parte delle Regioni del cosiddetto "piano casa" del Governo.
DEFINIZIONI ED ESEMPI
Il riferimento per capire quali siano i lavori che rientrano nelle suddette categorie e' il Testo unico dell'edilizia" (d.p.r.380/01 art.3).
MANUTENZIONE ORDINARIA
Definizione di legge: "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
ESEMPI: rifare il tetto (con gli stessi materiali), rifare il pavimento, rinnovare il bagno, ritinteggiare la facciata, rinnovare il bagno, installare un'antenna tv, sostituire una finestra (senza alterare la struttura), sostituire la pavimentazione, sostituire un ascensore (senza modifiche), installare un impianto di riscaldamento autonomo (comunicando il calcolo del consumo energetico). Sono "liberi" da adempimenti anche gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche senza realizzazione di rampe ed ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Definizione di legge: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
ESEMPI: realizzazione di servizi igienico-sanitari oppure tecnologici, installare centrali termiche od ascensori, l'abbattimento di muri divisori interni (non portanti!!) così come la loro costruzione, l'apertura di finestre.
Naturalmente, nel caso che questi interventi portino delle modifiche alla struttura originaria (lavori dunque di una certa entita', non semplici riparazioni) non potranno rientrare nelle opere di manutenzione ordinaria. Non vi rientrano, per esempio, lavori fatti per coprire una terrazza o per ricavare una terrazza a tasca demolendo una parte del tetto.
RESTAURO e RISANAMENTO CONSERVATIVO
Definizione di legge: "gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".
ESEMPI: chiedere un cambio di destinazione dell'immobile e dunque effettuare quegli interventi che ne consentono l'adeguamento alla nuova destinazione, sostituire eliminare od inserire quegli elementi accessori e quegli impianti richiesti dall'uso specifico dell'edificio.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Definizione di legge: "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".
ESEMPI: tutti i lavori di trasformazione di un edificio con i quali si giunta ad ottenere una struttura che sia, in parte o del tutto, nuova. Gli elementi costituenti l'edificio possono subire modificazioni ed aggiunte arrivando -nelle villette unifamiliari- a poter addirittura ampliare la superficie -dove e come consentito dai piani regolatori-(e comunque fino ad un massimo del 20%).
RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
Definizione di legge: "si tratta di interventi di nuova costruzione, di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie precedenti."
Sono lavori che hanno l'obiettivo di sostituire l'edificio od addirittura gli edifici, portando cosi' ad una modifica del palazzo, dell'isolato, della stessa rete stradale. E' un tipo di intervento che, data la sua portata, interessera' meno il privato cittadino.
ESEMPI: le modifiche all'area di un supermercato o di una fabbrica, oppure ad una stazione ferroviaria.
LA S.C.I.A. (ex DIA)
La SCIA (segnalazione certificata inizio attivita') ha praticamente sostituito, dal 31/7/2010 (data di entrata in vigore della legge di conversione del DL 78/2010) la DIA (denuncia inizio attivita') in tutte le normative nazionali e locali che la citano, mantenendosi nello stesso ambito applicativo.
Dopo un periodo di incertezza e' stata una legge (DL 70/2011) a confermare definitivamente che essa si applica anche in ambito edilizio, nei termini suddetti.
Alla sua presentazione non deve seguire un permesso o un'autorizzazione, si tratta di una semplice comunicazione con la quale si avvisa l'amministrazione comunale relativamente ai lavori, alla loro durata -e conformita' al piano regolatore e alle leggi- e a chi li esegue.
Dopo averla presentata e' possibile quindi dare subito inizio ai lavori, senza attendere che decorra il termine di 30 giorni che in precedenza erano a disposizione del Comune per esprimersi al riguardo ed eventualmente impedirne l'inizio.
Nei casi in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori occorre ottenere il nulla osta dagli organi preposti (sovrintendenza o altro ente competente). La Scia, infatti, non sostituisce questi atti autorizzativi. In questi casi e' piu' che mai necessario informarsi bene direttamente presso lo sportello unico dell'edilizia del comune di interesse.
La Scia inoltre non sostituisce la Dia quando essa, in base alla legge, viene usata alternativamente alla richiesta di permesso di costruire (la cosiddetta Super-Dia) per disposizione di leggi nazionali o regionali.
E' bene dire, in proposito , che non tutti gli enti locali si sono uniformati alla legge nazionale, e che in alcuni comuni (vedi per esempio Milano) la Scia e la Dia convivono, e solo in alcuni casi sono alternative.
Consultare l'ufficio comunale locale e' determinante. Non solo alcuni Comuni richiedono ancora la Dia, ma fissano tempi propri di attesa prima di poter iniziare i lavori (per esempio 20 giorni -anzihce' 30- in Toscana).
Per quanto dice la legge e' necessario utilizzare la Scia per tutti gli interventi non riconducibili ad attivita' di edilizia libera (essenzialmente le manutenzioni ordinarie) oppure soggetti all'obbligo di ottenimento del permesso di costruire (si veda piu' avanti), nonche' per le attivita' per le quali non e' sufficiente la presentazione della semplice comunicazione (vedi sopra).
E' quindi necessaria per interventi di:
- manutenzione straordinaria che riguardino le parti strutturali dell'edificio e/o comportino aumento dele unita' immobiliari e/o implichino incremento dei parametri urbanistici;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia (*).
(*) Attenzione! Puo' essere presentata la Scia anche se gli interventi di ristrutturazione edilizia portano ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportando aumento di unita' immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso (vedi piu' avanti la sezione dedicata alla "Super-Dia").
Occorre invece il permesso di costruire se la modifica comporta mutamenti di destinazione d'uso (salvo diverse disposizioni regionali).
PROCEDURA
La Scia deve essere presentata presso lo sportello unico dell'edilizia del Comune ove si trova l'immobile, corredata da documenti, redatti da tecnici abilitati, che attestino la sussistenza dei requisiti e certifichino la conformita' dei lavori da eseguire con le normative nazionali e locali (regolamenti edilizi, normative di sicurezza, igienico sanitarie, etc.). I dati personali possono essere forniti con autocertificazioni.
L'attivita' edilizia puo' essere iniziata subito dopo la presentazione della Scia.
Nei 30 giorni successivi (60 giorni fino al 13/5/2011) lo sportello dell'edilizia esegue una serie di verifiche. Se viene riscontrata l'assenza di una o piu' delle condizioni stabilite oppure la violazione dei regolamenti edilizi locali o delle normative edilizie, l'ufficio provvede a notificare all'interessato un ordine motivato di rimuovere o modificare i lavori fino ad allora eventualmente eseguiti, entro un termine massimo di 30 giorni. In caso di autocertificazioni mendaci possono anche essere comminate sanzioni penali.
Decorsi i suddetti 60 giorni col silenzio dell'ufficio comunale, i lavori si intendono approvati (silenzio-assenso), e l'ufficio puo' intervenire solo in caso di pericolo di danno per il patrimonio artistico e culturale, per l'ambiente, la salute, la sicurezza pubblica o la difesa nazionale.
VIOLAZIONI
Se vengono realizzati interventi in assenza o in difformita' della Scia (o DIA) viene applicata una sanzione pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi, sanzione di minimo 516 euro.
Se si tratta di interventi di restauro e risanamento conservativo eseguiti su immobili vincolati l'autorita' vigilante sui vincoli puo' disporre la rimozione delle opere e l'applicazione di una sanzione aggiuntiva variabile da 516 a 10.329 euro.
Se l'intervento e' comunque conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere una "sanatoria" versando una somma stabilita dall'ufficio comunale in relazione alla variazione di valore dell'immobile, e variabile da 516 a 5.164 euro.
La mancata presentazione della Scia (o DIA) non comporta, in alcun caso, l'applicazione di sanzioni penali (ammende e arresto). Se ve ne sono i presupposti possono invece essere applicate le sanzioni previste in caso di violazioni in materia di permesso di costruire (vedi piu' avanti).
IL PERMESSO DI COSTRUIRE (ex CONCESSIONE EDILIZIA)
Il rilascio del permesso di costruire e' necessario per
- interventi di nuova costruzione;
- interventi di ristrutturazione urbanistica;
- interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un edificio del tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino un aumento di unita' immobiliari, modifiche di volume, di sagoma, di superficie, etc., oppure che comportino mutamenti della destinazione d'uso.
Sono le Regioni che stabiliscono con proprie leggi quali interventi, o mutamenti d'uso, sono subordinati al rilascio del permesso di costruire o della Scia (e/o DIA);
DOVE
Il permesso di costruire e' rilasciato dietro presentazione di domanda allo "sportello unico dell'edilizia" del Comune ove si trova l'immobile oggetto di intervento. Vanno allegati i progetti richiesti dal regolamento edilizio nonche' una dichiarazione del progettista circa la conformita' del progetto alle norme locali e nazionali (regolamenti edilizi, normative antisismiche, igienico-sanitari, dell'efficienza energetica, etc.).
Presso lo specifico 'ufficio, o sul sito del Comune, si possono trovare precise istruzioni su come va compilata la richiesta e cosa va allegato.
Il permesso e' rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi ha titolo per chiederlo. Esso e' irrevocabile, trasferibile agli eredi, e non incidente sulla titolarita' della proprieta' o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio.
Ovviamente il suo rilascio dipende strettamente dalle previsioni contenute nei regolamenti locali (piani regolatori), ed e' fatto nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali che locali.
Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e ultimazione dei lavori, Il termine di inizio non puo' essere superiore ad un anno dal suo rilascio, e quello di ultimazione non puo' superare i tre anni dall'inizio dei lavori.
Entrambi i termini possono essere prorogati per fatti sopravvenuti ed estranei alla volonta' dell'intestatario.
Se i termini decorrono decade il diritto per la parte di opere non eseguite tranne il caso in cui, prima della scadenza, venga ottenuta una proroga. Altrimenti i lavori non possono riprendere finche' non e' stato rilasciato un nuovo permesso.
Un nuovo piano regolatore che contrasti con gli interventi edilizi potrebbe far decadere il permesso, a meno che i lavori non siano gia' partiti e non si concludano entro tre anni.
Il permesso di costruire non conforme alle norme e ai regolamenti edilizi puo' essere annullato dalla Regione entro 10 anni dalla sua adozione, con ordine di interruzione dei lavori e, dopo sei mesi, di demolizione degli stessi.
TEMPI
Lo "sportello unico dell'edilizia" comunica al richiedente -entro 10gg dalla presentazione della domanda- il nominativo del responsabile del procedimento, persona a cui rivolgersi per ogni richiesta inerente la pratica.
Le domande vengono gestite in ordine di presentazione ed entro 60 gg dalla presentazione il responsabile del procedimento formula una "proposta di provvedimento". Entro lo stesso termine il responsabile puo' chiedere che la documentazione allegata venga integrata o che il progetto venga modificato. Le integrazioni vanno fatte entro i successivi 15 gg e fino al quel momento il termine per emettere la proposta di provvedimento si sospende.
Il provvedimento finale e definitivo viene emesso -e notificato al richiedente- entro 30gg dall'emissione della "proposta di provvedimento". L'atto viene anche pubblicato sull'albo pretorio, e i suoi estremi devono figurare in un cartello esposto presso il cantiere, secondo le modalita' previste dal piano regolatore.
Il primo termine (quello di 60gg) raddoppia nei Comuni con piu' di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi.
IN CASO DI "SILENZIO"
Il Dl 70/2011 ha introdotto una grossa novita', in vigore dal 14/5/2011, ribaltando le conseguenze di una mancata risposta da parte del Comune.
Prima di tale data, se il termine per l'emissione del provvedimento definitivo decorreva inutilmente la domanda si intendeva rifiutata (con il cosiddetto silenzio-rifiuto), con la possibilita' per gli interessati di fare altri due tentativi per ottenere il permesso e, in ultima istanza, di rivolgersi all'autorita' giudiziaria.
Dal 14/5/2011, in caso di mancata emissione del provvedimento o di un diniego motivato, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta (principio del silenzio-assenso), e puo' essere dato il via ai lavori.
Il nuovo principio non si applica ai casi in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali per i quali continua a valere quello del silenzio-rifiuto.
Ogni regione puo' prevedere regole diverse e maggiormente semplificate, quindi e' bene rivolgersi allo sportello unico dell'edilizia per ogni informazione sulle regole locali.
ATTIVITA' A EDILIZIA LIBERA, per le quali non e' necessario alcun permesso ne' comunicazione (salvo particolari disposizioni comunali). Vi rientrano i avori di MANUTENZIONE ORDINARIA, .le attivita' volte all'eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio, le opere temporanee per attivita' di ricerca nel sottosuolo, i movimenti di terra nelle attivita' agricole e la costruzione di serre mobili sprovviste di strutture in muratura.
ATTIVITA' CHE NECESSITANO DI SEMPLICE COMUNICAZIONE, anche inviata telematicamente se il Comune prevede questa modalita', quali
- interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA compresa l'apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, a patto che non riguardino parti strutturali dell'edificio, non aumentino il numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
- le opere dirette a soddisfare esigente contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessita' e comunque entro 90 giorni;
- opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilita' (quando stabilito dal Comune), compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, realizzati al di fuori delle zone urbane classificate come A (a carattere storico, aritistico o di particolare pregio ambientale);
- realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro e/o di elementi di arredo nelle aree pertinenziali degli edifici;
Nel primo caso (interventi di manutenzione straordinaria) il richiedente deve comunicare anche i dati dell'impresa che svolge i lavori e deve trasmettere, allegata alla comunicazione, una relazione tecnica con tutti gli elaborati progettuali firmati da un tecnico abilitato che dichiari di non essere dipendente dell'impresa che realizza le opere e che certifichi sotto la propria responsabilita' la conformita' dei lavori ai piani urbanistici e ai regolamenti vigenti.
In tutti i casi, quando richiesti, devono essere allegate alla comunicazione anche le autorizzazioni obbligatorie e devono essere presentati gli atti di aggiornamento catastale.
In caso di inadempimento e' applicabile una sanzione di 258 euro, ridotta a due terzi se la comunicazione viene fatta durante i lavori.
ATTIVITA' CHE NECESSITANO DI SCIA (o ex DIA) O DI PERMESSO DI COSTRUIRE
Vi rientrano tutti i lavori di MANUTENZIONE STRAORDINARIA per i quali non basta la comunicazione di cui sopra, le opere di RESTAURO e RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE, RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA. Per i dettagli si veda piu' avanti.
In alcuni casi e' anche necessario munirsi del "certificato di agibilita'".
Prima di passare alla trattazione delle regole e' bene precisare che:
- al di la' delle regole generali dettate dalla legge nazionale, che e' bene conoscere, nella pratica deve essere fatto riferimento alla normativa regionale e locale, rivolgendosi agli uffici tecnici del proprio comune.
- le Regioni a statuto ordinario possono ampliare infatti la categoria di interventi per i quali e' sufficiente la semplice comunicazione al posto della Scia.
- attualmente molte regole sono cambiate e stanno ancora cambiando, a livello regionale, a seguito del "recepimento" da parte delle Regioni del cosiddetto "piano casa" del Governo.
DEFINIZIONI ED ESEMPI
Il riferimento per capire quali siano i lavori che rientrano nelle suddette categorie e' il Testo unico dell'edilizia" (d.p.r.380/01 art.3).
MANUTENZIONE ORDINARIA
Definizione di legge: "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
ESEMPI: rifare il tetto (con gli stessi materiali), rifare il pavimento, rinnovare il bagno, ritinteggiare la facciata, rinnovare il bagno, installare un'antenna tv, sostituire una finestra (senza alterare la struttura), sostituire la pavimentazione, sostituire un ascensore (senza modifiche), installare un impianto di riscaldamento autonomo (comunicando il calcolo del consumo energetico). Sono "liberi" da adempimenti anche gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche senza realizzazione di rampe ed ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Definizione di legge: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
ESEMPI: realizzazione di servizi igienico-sanitari oppure tecnologici, installare centrali termiche od ascensori, l'abbattimento di muri divisori interni (non portanti!!) così come la loro costruzione, l'apertura di finestre.
Naturalmente, nel caso che questi interventi portino delle modifiche alla struttura originaria (lavori dunque di una certa entita', non semplici riparazioni) non potranno rientrare nelle opere di manutenzione ordinaria. Non vi rientrano, per esempio, lavori fatti per coprire una terrazza o per ricavare una terrazza a tasca demolendo una parte del tetto.
RESTAURO e RISANAMENTO CONSERVATIVO
Definizione di legge: "gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".
ESEMPI: chiedere un cambio di destinazione dell'immobile e dunque effettuare quegli interventi che ne consentono l'adeguamento alla nuova destinazione, sostituire eliminare od inserire quegli elementi accessori e quegli impianti richiesti dall'uso specifico dell'edificio.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Definizione di legge: "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".
ESEMPI: tutti i lavori di trasformazione di un edificio con i quali si giunta ad ottenere una struttura che sia, in parte o del tutto, nuova. Gli elementi costituenti l'edificio possono subire modificazioni ed aggiunte arrivando -nelle villette unifamiliari- a poter addirittura ampliare la superficie -dove e come consentito dai piani regolatori-(e comunque fino ad un massimo del 20%).
RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
Definizione di legge: "si tratta di interventi di nuova costruzione, di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie precedenti."
Sono lavori che hanno l'obiettivo di sostituire l'edificio od addirittura gli edifici, portando cosi' ad una modifica del palazzo, dell'isolato, della stessa rete stradale. E' un tipo di intervento che, data la sua portata, interessera' meno il privato cittadino.
ESEMPI: le modifiche all'area di un supermercato o di una fabbrica, oppure ad una stazione ferroviaria.
LA S.C.I.A. (ex DIA)
La SCIA (segnalazione certificata inizio attivita') ha praticamente sostituito, dal 31/7/2010 (data di entrata in vigore della legge di conversione del DL 78/2010) la DIA (denuncia inizio attivita') in tutte le normative nazionali e locali che la citano, mantenendosi nello stesso ambito applicativo.
Dopo un periodo di incertezza e' stata una legge (DL 70/2011) a confermare definitivamente che essa si applica anche in ambito edilizio, nei termini suddetti.
Alla sua presentazione non deve seguire un permesso o un'autorizzazione, si tratta di una semplice comunicazione con la quale si avvisa l'amministrazione comunale relativamente ai lavori, alla loro durata -e conformita' al piano regolatore e alle leggi- e a chi li esegue.
Dopo averla presentata e' possibile quindi dare subito inizio ai lavori, senza attendere che decorra il termine di 30 giorni che in precedenza erano a disposizione del Comune per esprimersi al riguardo ed eventualmente impedirne l'inizio.
Nei casi in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori occorre ottenere il nulla osta dagli organi preposti (sovrintendenza o altro ente competente). La Scia, infatti, non sostituisce questi atti autorizzativi. In questi casi e' piu' che mai necessario informarsi bene direttamente presso lo sportello unico dell'edilizia del comune di interesse.
La Scia inoltre non sostituisce la Dia quando essa, in base alla legge, viene usata alternativamente alla richiesta di permesso di costruire (la cosiddetta Super-Dia) per disposizione di leggi nazionali o regionali.
E' bene dire, in proposito , che non tutti gli enti locali si sono uniformati alla legge nazionale, e che in alcuni comuni (vedi per esempio Milano) la Scia e la Dia convivono, e solo in alcuni casi sono alternative.
Consultare l'ufficio comunale locale e' determinante. Non solo alcuni Comuni richiedono ancora la Dia, ma fissano tempi propri di attesa prima di poter iniziare i lavori (per esempio 20 giorni -anzihce' 30- in Toscana).
Per quanto dice la legge e' necessario utilizzare la Scia per tutti gli interventi non riconducibili ad attivita' di edilizia libera (essenzialmente le manutenzioni ordinarie) oppure soggetti all'obbligo di ottenimento del permesso di costruire (si veda piu' avanti), nonche' per le attivita' per le quali non e' sufficiente la presentazione della semplice comunicazione (vedi sopra).
E' quindi necessaria per interventi di:
- manutenzione straordinaria che riguardino le parti strutturali dell'edificio e/o comportino aumento dele unita' immobiliari e/o implichino incremento dei parametri urbanistici;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia (*).
(*) Attenzione! Puo' essere presentata la Scia anche se gli interventi di ristrutturazione edilizia portano ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportando aumento di unita' immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso (vedi piu' avanti la sezione dedicata alla "Super-Dia").
Occorre invece il permesso di costruire se la modifica comporta mutamenti di destinazione d'uso (salvo diverse disposizioni regionali).
PROCEDURA
La Scia deve essere presentata presso lo sportello unico dell'edilizia del Comune ove si trova l'immobile, corredata da documenti, redatti da tecnici abilitati, che attestino la sussistenza dei requisiti e certifichino la conformita' dei lavori da eseguire con le normative nazionali e locali (regolamenti edilizi, normative di sicurezza, igienico sanitarie, etc.). I dati personali possono essere forniti con autocertificazioni.
L'attivita' edilizia puo' essere iniziata subito dopo la presentazione della Scia.
Nei 30 giorni successivi (60 giorni fino al 13/5/2011) lo sportello dell'edilizia esegue una serie di verifiche. Se viene riscontrata l'assenza di una o piu' delle condizioni stabilite oppure la violazione dei regolamenti edilizi locali o delle normative edilizie, l'ufficio provvede a notificare all'interessato un ordine motivato di rimuovere o modificare i lavori fino ad allora eventualmente eseguiti, entro un termine massimo di 30 giorni. In caso di autocertificazioni mendaci possono anche essere comminate sanzioni penali.
Decorsi i suddetti 60 giorni col silenzio dell'ufficio comunale, i lavori si intendono approvati (silenzio-assenso), e l'ufficio puo' intervenire solo in caso di pericolo di danno per il patrimonio artistico e culturale, per l'ambiente, la salute, la sicurezza pubblica o la difesa nazionale.
VIOLAZIONI
Se vengono realizzati interventi in assenza o in difformita' della Scia (o DIA) viene applicata una sanzione pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi, sanzione di minimo 516 euro.
Se si tratta di interventi di restauro e risanamento conservativo eseguiti su immobili vincolati l'autorita' vigilante sui vincoli puo' disporre la rimozione delle opere e l'applicazione di una sanzione aggiuntiva variabile da 516 a 10.329 euro.
Se l'intervento e' comunque conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere una "sanatoria" versando una somma stabilita dall'ufficio comunale in relazione alla variazione di valore dell'immobile, e variabile da 516 a 5.164 euro.
La mancata presentazione della Scia (o DIA) non comporta, in alcun caso, l'applicazione di sanzioni penali (ammende e arresto). Se ve ne sono i presupposti possono invece essere applicate le sanzioni previste in caso di violazioni in materia di permesso di costruire (vedi piu' avanti).
IL PERMESSO DI COSTRUIRE (ex CONCESSIONE EDILIZIA)
Il rilascio del permesso di costruire e' necessario per
- interventi di nuova costruzione;
- interventi di ristrutturazione urbanistica;
- interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un edificio del tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino un aumento di unita' immobiliari, modifiche di volume, di sagoma, di superficie, etc., oppure che comportino mutamenti della destinazione d'uso.
Sono le Regioni che stabiliscono con proprie leggi quali interventi, o mutamenti d'uso, sono subordinati al rilascio del permesso di costruire o della Scia (e/o DIA);
DOVE
Il permesso di costruire e' rilasciato dietro presentazione di domanda allo "sportello unico dell'edilizia" del Comune ove si trova l'immobile oggetto di intervento. Vanno allegati i progetti richiesti dal regolamento edilizio nonche' una dichiarazione del progettista circa la conformita' del progetto alle norme locali e nazionali (regolamenti edilizi, normative antisismiche, igienico-sanitari, dell'efficienza energetica, etc.).
Presso lo specifico 'ufficio, o sul sito del Comune, si possono trovare precise istruzioni su come va compilata la richiesta e cosa va allegato.
Il permesso e' rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi ha titolo per chiederlo. Esso e' irrevocabile, trasferibile agli eredi, e non incidente sulla titolarita' della proprieta' o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio.
Ovviamente il suo rilascio dipende strettamente dalle previsioni contenute nei regolamenti locali (piani regolatori), ed e' fatto nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali che locali.
Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e ultimazione dei lavori, Il termine di inizio non puo' essere superiore ad un anno dal suo rilascio, e quello di ultimazione non puo' superare i tre anni dall'inizio dei lavori.
Entrambi i termini possono essere prorogati per fatti sopravvenuti ed estranei alla volonta' dell'intestatario.
Se i termini decorrono decade il diritto per la parte di opere non eseguite tranne il caso in cui, prima della scadenza, venga ottenuta una proroga. Altrimenti i lavori non possono riprendere finche' non e' stato rilasciato un nuovo permesso.
Un nuovo piano regolatore che contrasti con gli interventi edilizi potrebbe far decadere il permesso, a meno che i lavori non siano gia' partiti e non si concludano entro tre anni.
Il permesso di costruire non conforme alle norme e ai regolamenti edilizi puo' essere annullato dalla Regione entro 10 anni dalla sua adozione, con ordine di interruzione dei lavori e, dopo sei mesi, di demolizione degli stessi.
TEMPI
Lo "sportello unico dell'edilizia" comunica al richiedente -entro 10gg dalla presentazione della domanda- il nominativo del responsabile del procedimento, persona a cui rivolgersi per ogni richiesta inerente la pratica.
Le domande vengono gestite in ordine di presentazione ed entro 60 gg dalla presentazione il responsabile del procedimento formula una "proposta di provvedimento". Entro lo stesso termine il responsabile puo' chiedere che la documentazione allegata venga integrata o che il progetto venga modificato. Le integrazioni vanno fatte entro i successivi 15 gg e fino al quel momento il termine per emettere la proposta di provvedimento si sospende.
Il provvedimento finale e definitivo viene emesso -e notificato al richiedente- entro 30gg dall'emissione della "proposta di provvedimento". L'atto viene anche pubblicato sull'albo pretorio, e i suoi estremi devono figurare in un cartello esposto presso il cantiere, secondo le modalita' previste dal piano regolatore.
Il primo termine (quello di 60gg) raddoppia nei Comuni con piu' di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi.
IN CASO DI "SILENZIO"
Il Dl 70/2011 ha introdotto una grossa novita', in vigore dal 14/5/2011, ribaltando le conseguenze di una mancata risposta da parte del Comune.
Prima di tale data, se il termine per l'emissione del provvedimento definitivo decorreva inutilmente la domanda si intendeva rifiutata (con il cosiddetto silenzio-rifiuto), con la possibilita' per gli interessati di fare altri due tentativi per ottenere il permesso e, in ultima istanza, di rivolgersi all'autorita' giudiziaria.
Dal 14/5/2011, in caso di mancata emissione del provvedimento o di un diniego motivato, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta (principio del silenzio-assenso), e puo' essere dato il via ai lavori.
Il nuovo principio non si applica ai casi in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali per i quali continua a valere quello del silenzio-rifiuto.
Ogni regione puo' prevedere regole diverse e maggiormente semplificate, quindi e' bene rivolgersi allo sportello unico dell'edilizia per ogni informazione sulle regole locali.
