Sanatoria per abusi edilizi

Ho ereditato un appartamento sito in Roma, posto al piano terra di una palazzina di 5 piani.
La casa dispone di un’area scoperta pavimentata (di ca. 100 mq) alla quale si accede tramite una porta-finestra aperta su una parete della sala pranzo.
L’area si estende dal muro della casa fino alla recinzione in muratura che la separa dalla strada.
L’area è posta ad una quota inferiore (1,5 mt.) rispetto a quella della strada.
Poiché sto valutando l’ipotesi di vendere la casa, ho fatto fare le opportune verifiche rispetto alla
sua regolarità edlizia.
Ho quindi accertato che nel progetto di costruzione approvato nel 1958 non è riportata l’area scoperta e la porta finestra era soltanto una finestra.
Non risultano depositati progetti in variante.
Mi è stato detto che per sanare gli abusi potrei presentare al Comune una richiesta di accertamento di conformità, a condizione che l’intervento edilizio sia stato eseguito in piena conformità sia alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento di realizzazione dell’opera (1958/60) che al momento della presentazione della domanda di sanatoria (doppia conformità).
A mio avviso è praticamente impossibile che la suddetta condizione possa sussistere per abusi commessi più di 50 anni fa.
Credo, infatti, che la normativa urbanistico edilizia, considerato il lungo lasso di tempo trascorso, sia cambiata in modo quasi radicale.
A questo punto sarebbe come dire che gli abusi di vecchia data sono insanabili, il che mi sembra assurdo.
Per quanto poi riguarda la sanzione che mi verrebbe applicata, varrebbe il criterio di applicare quella prevista per gli abusi che hanno prodotto aumento di superficie utile, vale a dire il doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile.
In pratica, avendo l’area scoperta una superficie di 100 mq., considerato che il valore delle aree scoperte è pari al 15% di quello delle aree coperte e tenuto conto che il prezzo minimo degli appartamenti nella zona è di 4.000 mq, la sanzione sarebbe pari a:
100 mq. x 0,15 x 4.000 x 2 = 120.000 € !!!!!!!!!
Mi sembra una sanzione spropositata ed iniqua per un abuso che non ha comportato aumenti di volume !!!!
Vorrei chiedere se le mie riflessioni sono giuste e se esiste un’altra (più economica) per ottenere questa concessione in sanatoria
Ringrazio in anticipo quelli che mi risponderanno.
Cordialità.
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