Sottotetto regolare al catasto ma non abitabile

No, dentro non puoi farci quello che vuoi, se è un sottotetto, quindi locale di sgombero dove non è prevista la permanenza di persone, camere e bagni sono abusivi. Così com'è è stato commesso un abuso edilizio, e se il locale è stato accatastato come sottotetto e non camera, è stato commesso anche un abuso al catasto. Se acquista così com'è si assume la responsabilità di detti abusi. Per una eventuale sanabilità e per qualsiasi altra informazione le consiglio di contattare un architetto del posto. Le consiglio in ogni caso prima dell'acquisto ad affidarsi ad un architetto che verificherà la conformità edilizia dell'appartamento che desidera acquistare.

Quoto la collega. Si tratta di un abuso che purtroppo va molto di moda, e molti acquistano correndo rischi, altri, purtroppo, sono plasmati ed invitati a comprare, altri, invece, comprano con l'inganno senza sapere della presenza dell'abuso.
Relativamente agli eventuali controlli, l'agibilità al piano non è legata solo alla presenza della camera o del bagno, che eventualmente potrebbe essere sanato, ma ai requisiti che prevedono la sanabilità dell'intervento, bisogna valutare innanzitutto se è rispettata l'altezza media per renderlo abitabile, nonché i vari requisiti normativi (che potrebbero trasformare quello stato di abuso in conformità edilizia). Il piano sottotetto potrebbe essere pavimentato in quanto potrebbe essere usato come stenditoio o lavanderia, ma bisogna vedere se in catasto è registrato come sottotetto praticabile o meno.
Quello che consiglio anche io, è di affidarsi ad un architetto, verificare la conformità e nell'eventualità, come credo sia possibile, in caso le consigliasse di effettuare degli interventi che possano sanare la situazione, si assicuri che questo architetto possa seguire la pratica anche dopo l'acquisto.
Se, infatti, le proporranno la sanabilità della situazione, ovviamente dovrà incorrere in una spesa aggiuntiva, il che andrebbe a suo favore contrattando il prezzo di vendita a ribasso. Oppure chiedere agli attuali proprietari la presentazione a loro nome della pratica (ed a loro spese) e poi volturare il tutto dopo la vendita.
buona fortuna.

Scusate secondo me siete partiti in quarta con la storia degli abusi........ ma la scala a chiocciola e il bagno sono autorizzati? sono condonati? c'è comunque un atto legittimante? se la riposta è SI (questo deve essere verificato) che problema c'è? anche se è soffitta nulla mi impedisce di farci un pisolino o mettermi una scrivania. Io nella mia vecchia casa lo facevo (scala che collegava appartamento a soprastante soffitta), non dovevo mica rendere conto a nessuno se volevo stare in soffitta a farmi gli affari miei.

Ciao,
partivamo dal presupposto che è un sottotetto ed ha la legittimità di un sottotetto non abitabile. Chiaro che potrei scegliere di fare il pisolino anche in cantina in mezzo agli scatoloni ma la mia domanda era di altro tipo ossia posto che il comune decida di verificare lo stato di abitabilità delle case e/o litighi col vicino e ti manda il vigile urbano incorro in sanzioni?

Della scala, da come l'ha descritto, si è dato per scontato che sia legittimata. Ma come fai ad avere un bagno al sottotetto?! Fosse legittimato perché non aggiornarlo in catasto?! Dimenticanza del tecnico?! C'è sempre una divergenza stato di fatto con catastale.
Son d'accordo con te che in casa tua puoi fare ciò che vuoi, ma come lo spieghi al tecnico comunale che per una soffiata di un vicino che non ti sopporta ti fa sopralluogo?! E se hai una camera da letto dovrai avere anche le finestre a norma, secondo i requisiti igienico-sanitari!
Come cippu ha descritto la situazione sembra che i controlli di un titolo legittimante li abbia già fatti, perché quando si acquista, di norma, ti fanno vedere sia gli atti catastali che i titoli abilitativi, che vengono consegnati al nuovo proprietario all'atto di acquisto. O comunque per sospettare una cosa del genere il venditore o l'agenzia immobiliare gli hanno fatto intuire qualcosa o detto qualcosa.

Approfittando della vostra gentilezza nelle risposte aggiungo che l'agente immobiliare ha ammesso che non è abitabile ma che in fondo "lo fanno tutti e il comune lo sa" Posto che ci possono essere delle situazione di fatto tollerate in modo silente il tema è che se il comune all'improvviso decide di fare cassa e predispone dei controlli non vorrei essere costretta a pagare multe e/o peggio a smantellare tutto.

Grazie ancora!

Leggo ora il tuo intervento. Appunto, come immaginavo!
Come ho spiegato i sopralluoghi possono avvenire o per soffiata o per un controllo dall'ufficio tributi, nel mio Comune, i dipendenti TARI sono autorizzati a verificare la consistenza anche tramite sopralluogo.
Comunque, incorri in sanzioni?! dipende. Se la situazione è sanabile, ovvero non è regolare, ma è a norma, con le normative vigenti si possono regolarizzare. Ovvero se, come dicevo, hai i requisiti di abitabilità, quali l'altezza, la superficie finestrata, la superficie degli ambienti a seconda delle destinazioni d'uso ... ma al momento non vuoi affrontare l'intervento, si può regolarizzare. Se invece, non e regolare, ma non è neanche a norma, allora incorri in sanzioni che possono andare dal ripristino della situazione con il versamento dell'ammenda. Ciò dipende dai regolamenti regionali e comunali. Dipende molto anche da ciò che stabilisce l'ufficiale che ti fa il sopralluogo, potrebbe anche imporre il ripristino, la multa, senza la possibilità di sanatoria. Per cui prima dell'acquisto mi affiderei ad un architetto di zona, sentirei se hai i requisiti di ipotetica abitabilità, quanto ti costa l'intervento e poi scegliere. Ti ripeto il consiglio di prima: tieni conto che nell'eventualità in cui la compri in uno stato non regolare puoi optare per il ribasso.

ehm, veramente il notaio non deve manco rogitare se riscontra irregolarità.....A mio avviso va verificata scala e bagno. Stop. Scusa, ma cosa volete "ripristinare"? la brandina che richiudete? Un conto invece è il ripristino demolendo il bagno se non è autorizzato. Ma se ti vuoi mettere il parquet in soffitta e tinteggiare che problema c'è? la mia soffitta era un ambiente pulito, sano e ordinato ma pur sempre soffitta.

Ho dei dubbi sul notaio .... ho diversi esempi di acquisto con abusi palesi od anche abusi camuffati ... sto ripristinando in questi giorni la situazione di acquisto di una coppia che ignari di un abuso, perché il tecnico di parte venditrice è stato un buon attore, sono costretti a pagare dopo anni di mera ignoranza sul fatto, questa situazione. Quindi, per quanto ho collaborato con studi notarili, purtroppo devo affermare che sono una particolare specie, alla fine il rogito è un guadagno, poi se mettono la formula magica nell'atto in cui "ogni responsabilità di quanto dichiarato è a carico della parte venditrice", che responsabilità hanno!

io ho trovato dei notai pignolissimi ultimamente. Saranno quelli di nuova generazione. :-)
Comunque non so se sono riuscita ad esprimere il mio pensiero e ci riprovo: se è tutto legittimo scala, bagno e destinazione soffitta a livello di autorizzazioni edilizie, non c'è nulla da temere. Poi è chiaro che se uno inizia a fare un b&b abusivo in soffitta mettendo magari un angolo cottura , allora no che non va bene! ma se è semplicemente una "soffitta pulita" (io le chiamo così) non ci vedo problema.

Scusa Kia ma la domanda è: se il bagno è costruito in un locale che è denunciato come sottotetto è da considerarsi legittimo anche se tale sottotetto non è abitabile?
Se nel sottotetto c'è un letto o un divano certo può essere semplicemente "depositato" MA se c'è il bagno che in realtà non compare da nessuna parte posso considerarlo "legittimo"?

Assolutamente NO. Ovvero il bagno potrebbe essere considerato legittimo se, come ipotizzava la collega, ci fosse stato un atto che lo legittimasse e nel suo caso, solo un Condono l'avrebbe legittimato. Infatti la legittimità di un intervento è dato o da un titolo abilitativo o da un titolo in sanatoria o Condono Edilizio. Per cui, nel suo caso, l'avere un bagno (che presuppone il requisito di abitabilità) non condonato o legittimato, nel sottotetto, è abuso. Ma, come dicevo in precedenza, potrebbe diventare legittimo.

Cippu no non è legittimato, se non compare da nessuna parte, e ti posso assicurare essendo della zona anche io, che i controlli li fanno (sia per soffiata che per altro) e se c'è da fare cassa fanno multe a tutto spiano e ti fanno anche ripristinare il tutto...se è stato costruito e depositato come sottotetto vuol dire che non c'erano i presupposti per farlo abitabile(il costruttore ci guadagna di più a farli abitabili, perché li vende come tutta sup calpestabile) mentre per questioni urbanistiche devono farli non abitabili e poi però ingannano i compratori.
Qui da noi cmq alcuni Comuni sono consapevoli di queste cose e danno la possibilità agli acquirenti di sanare la situazione dopo tot anni...verifica se il Comune è uno di questi (ovviamente non dicendo cosi ma mandando un tecnico che sa come prenderli :-)

In bocca al lupo!

Scusate, io sono allibita: non ho mai sentito nessuno prima d'ora dire che i tecnici fanno sopralluoghi a casa della gente per far cassa. Ma succede spesso dalle vostre parti? A modena non ne ho mai sentiti. Un conto è il sopralluogo per l'agibilità, ma dopo? Tutti quelli che conosco che possiedono un sottotetto alto abbastanza da stare in piedi ci hanno fatto bagno e camere, hai voglia. E i notai rogitano, eccome, anche se non è regolare. Scrivono sull'atto che il venditore si assume tutte le responsabilità e fine.

Mi accodo al post di biba per ribadire che è necessario contattare un architetto del luogo. Non è possibile dare consulenze in un blog, ogni situazione è un caso a se stante. L'importante è acquistare consapevoli di tutte le possibilità e responsabilità...consapevolezza che può aiutare anche ad acquistare ad un prezzo equo!

ma infatti Cippu, io ti sto chiedendo da svariati post: il bagno è legittimato da qualche atto? che non sia il catasto per inciso perchè non vale niente. Sto parlando di condoni o licenze. Il condono per esempio ha reso legittime tante situazioni che ora non sarebbe possibile nè fare con pratica ex novo nè sanare. Io francamente non ho capito se Cippu parla di immobile costruito l'altro ieri o di cose più vecchie perchè ricordiamoci che di condoni ce ne è stati ben più di uno e che nelle licenze rilasciate nei decenni passati si vedono cose che adesso non si potrebbero fare.
Tra l'altro mi rivolgevo a lui/lei come se fosse un collega ma a questo punto penso proprio di no. Quindi il consiglio è di andare da un architetto della tua zona perchè finchè si tratta di consigli tra colleghi che parlano la stessa lingua, va benissimo questa sede ma per tutto il resto direi di no!

beh, che di condoni ne abbiano fatti tanti è vero ... ma chi spiega ad alcuni miei clienti venuti tempo fa che la loro casa fu condonato con la 47/85 i vecchi proprietari successivamente fecero un altro abuso, condono chiuso nel 2000 ma dell'ultimo abuso non fu mai fatta integrazione?! cos' si ritrovano casa condonata con abuso! Ribadisco comunque che cippu per parlare così avrà già effettuato ricerche del genere. Concordo di affidarsi ad un tecnico, buono, però! Od eventualmente sentire più pareri, in modo da avere concordanza con le richieste avanzate. Senza impegno, solo consulenza.

@nemesi, che significa "senza impegno solo consulenza"?

Non volevo sembrare e non sono un architetto, mi sono registrata al sito (come privato) per avere delle informazioni di massima da parte di professionisti come voi sul mio dubbio con la consapevolezza che le informazioni da me fornite non son assolutamente sufficienti per fornire una consulenza finalizzata all'acquisto della casa.
Ringrazio tutti voi per le opinioni/consigli che son stati per me molto utili

Saluti

Significa dire che se è una persona con dei dubbi, può sentire più pareri da parte di più tecnici per poi decidere a chi affidarsi in base alle sensazioni che ha ricevuto, o in questo caso, sentire se il parere di un tecnico è lo stesso dell'altro. si legge in questo blog che a seconda di dove ci troviamo o a seconda di come interpretiamo diamo pareri o risposte differenti: per lo stesso intervento c'è chi lo farebbe con la dia, chi con il pdc .... in alcuni comuni i sopralluoghi sono all'ordine del giorno, in altri tutti sanno tutti tacciono.... per cui in un caso come questo in cui il potenziale cliente ha dei dubbi, ma non può rivolgersi all'ufficio tecnico per non incorrere in autodenunce, dovrebbe sentire almeno pareri concordi. Esempio dei miei clienti, acquistarono l'abitazione con l'abuso perché pur di vendere il tecnico li "plasmò", assicurandogli che fosse tutto in regola, io non l'avrei fatto, o meglio avrei avvisato loro dell'abuso e mi sarei offerta di sistemargli la situazione, anzi avrei portato i venditori a sistemare la situazione.
Non significa dire che se mi si presenta un cliente, prima di prendere l'incarico, gli consiglio di chiedere un parere ad un altro tecnico, ma se vedo che è titubante, o non convinto, a quel punto non posso costringerlo ad affidarmi l'incarico. Quindi il "senza impegno solo consulenza" sta per una "chiacchierata" informativa generica, un po' come i consigli che sono stati dati su questo blog: alla fine abbiamo fatto consulenza ...