cambio destinazione uso senza opere

Il mio caso è il seguente.
Ho l’incarico di ristrutturare un appartamento sito in un quartiere residenziale a Roma. Da una visura catastale ho scoperto che, negli anni 90, il proprietario lo ha fatto accatastare come A10 (ufficio), volendolo utilizzare come sede della sua piccola società.
Si è trattato di un “cambio di destinazione d’uso senza opere”; all’interno dell’appartamento tutto è rimasto come in origine. Unico cambiamento è stato il distacco dall’allaccio del gas e quindi la presenza, in cucina, di una piastra elettrica.
La figlia del proprietario vorrebbe andare a viverci, non prima di averlo ristrutturato e di aver fatto un ripristino di categoria rendendolo di nuovo un A3. Al Municipio, però, vista la visura, appurato che l’edificio nasce come residenziale e che il quartiere è residenziale, mi hanno chiesto di fare un’ indagine riguardo all’iter edilizio dell’immobile:
-Che procedure ha usato il proprietario per fare il cambio di destinazione d’uso?
- Esistono cambi di destinazione d’uso ufficiali presentati al Municipio di competenza?
-Ci sono pratiche di condono in atto per quell’immobile?
-O il proprietario (negli anni 90) è andato, consciamente o inconsciamente, al Catasto e ha semplicemente dichiarato che quell’appartamento era diventato un ufficio senza inoltrare nessuna pratica edilizia?
In seguito ad indagini posso affermare che:
-all’USCE non esistono pratiche di condono per l’immobile in oggetto
-al Municipio non hanno la possibilità di controllare se in quegli anni siano state inoltrate pratiche di Cambi di Destinazione d’Uso, perché il loro archivio ha solo 4 anni di vita e include solo le pratiche che vanno dal 2003 ad oggi. (Così almeno mi hanno detto).
-Il proprietario dice che all’epoca affidò tutto al commercialista e che quindi non ricorda bene come siano andati i fatti. Non ha mai chiesto però la consulenza di un tecnico abilitato per, eventualmente, inoltrare pratica al Municipio.

Mi chiedevo: per chiedere un cambio di destinazione d’uso senza opere interne, è veramente dovuta una comunicazione da parte del proprietario al Municipio di competenza, tramite un tecnico abilitato? O è il Catasto stesso che una volta avvenuta la modifica la comunica al Municipio di competenza? (per es. per aggiornare l’ICI)
Se così fosse, si spiegherebbe perché ad oggi esistano solo i documenti catastali ad attestare il cambio di classe da A3 ad A10 e perché il proprietario non sia in possesso di copia di documentazione municipale che attesti l’avvenuto cambio d’uso anche dal punto di vista edilizio.
Potrebbe essere veritiera questa mia deduzione? Se invece mi sbaglio, in che altro modo posso procedere per poter finalmente dimostrare che è tutto in regola e arrivare a consegnare questa benedetta DIA?
Aspetto consigli! Grazie!
Giovane architetto