Compravendita mansarda senza (forse) l'agibilità

Questo è il mio primo messaggio su questo forum, per cui vi saluto tutti e ringrazio chi potrà darmi delle risposte.

Nei giorni scorsi ho firmato una proposta di acquisto per una mansarda. All'atto della firma, l'agenzia non mi aveva ancora mostrato i certificati relativi al bene in oggetto (rogito precedente, catasto, etc.) garantendomi a voce che era tutto in regola.

Sulla proposta, poichè leggevo solamente che il bene era conforme alle normative urbanistiche ed edilizie, ho fatto espressamente aggiungere che fosse conforme anche nei riguardi delle normative igenico-sanitarie.

Ora mi forniscono i documenti per richiedere il mutuo, e nel pacco manca il Certificato di Agibilità o Abitabilità. L'agenzia afferma che tale certificato non è necessario adducendo, sempre a voce, le seguenti ragioni:

1) La casa è degli anni '80 (ho ribattuto che quella di mia mamma è degli anni '60 e ha il certificato).

2) La mansarda è comunque accatastata come A3, quindi, secondo loro è abitabile.

3) Ci hanno vissuto in molti e non hanno avuto problemi.

4) Siccome la mansarda è stata oggetto di condono, per trasformazione da soffitta a mansarda, in base alla legge 47/85 (la domanda di concessione in sanatoria è stata presentata nel 1986 ed accettata dal comune) la mansarda è implicitamente agibile.

Dato che l'agenzia ha risposto in 4 modi differenti ad una sola domanda... un po di dubbi mi rimangono. Secondo me tutti gli immobili ad uso abitativo devono avere un certificato esplicito che ne attesti l'agibilità o l'abitabilità. Sbaglio? Se sbaglio mi sentirei più tranquillo nel fare la compravendita.

In tale mansarda vorrei trasferire la residenza mia e della mia futura moglie. Potremmo avere problemi? Il comunque effettua controlli sull'agibilità prima di fornire la residenza?

Ho espressamente fatto notare all'agenzia che è mio volere usufruire di tutte le agevolazioni sull'acquisto della prima casa, oltre alle sovvenzioni regionali per le giovani coppie. mi hanno detto che assolutamente no vi saranno problemi. Posso stare sicuro?

Al momento del rogito, poichè andrò da un notaio amico di famiglia della mia ragazza, può tutelarmi in questo ambito? E nel caso che ci sconsigliasse l'acquisto, perdo il deposito cauzionale lasciato all'agenzia? Una riga piccola sulla proposta, avverte che in caso di accettazione della suddetta, il deposito cauzionale si trasforma automaticamente in caparra confirmatoria (senza necessità di firmare un compromesso).

La riga che ho fatto aggiungere sulla proposta "fosse conforme anche nei riguardi delle normative igenico-sanitarie" mi tutela riguardo un'eventuale mancanza di agibilità per rapporti areo-illuminanti o altezze scorrette?

Vi ringrazio per le risposte, spero di essere stato esauriente e mi scuco se mi sono dilungato un po troppo.