Commerciabilità/Conformità ante '67

Salve.

Avrei da porvi un problema riguardante un appartamento in zona Portuense a Roma che dovrei acquistare.
L’appartamento è posto al 2° ed ultimo piano di una palazzina di 4 appartamenti senza condominio.
Sull’atto di provenienza del 1981 vennero compravenduti:
-appartamento
-lastrico solare
-cantina
-piccola striscia di terreno
Piano terreno e primo piano vennero costruiti presumibilmente negli anni ’30, mentre per il 2°piano venne fatta una sopraelevazione negli anni ’60.
Partiremo dal presupposto che TUTTA la palazzina venne costruita in assenza di licenza edilizia, ed è priva di certificato di agibilità poiché ricerche effettuate al IX Dipartimento ed all’Archivio Capitolino non hanno dato nessun risultato.
Gli unici dati che abbiamo è una licenza commerciale rilasciata nel 1932 ad un negozio posto al piano terreno e i riferimenti, presi al Catasto Storico, dell’atto di vendita del 1932 della vendita del SOLO TERRENO sul quale venne poi edificato; in realtà, al Catasto Storico hanno riferito che probabilmente per pagare meno tasse venne compravenduto il solo terreno ma in realtà una abitazione sopra già c’era (ricordiamo la licenza commerciale del 1932 sulla quale viene citata una “grotta a cui si accede dal giardino” ancora oggi esistente ed accatastata).
L’abitazione al 2° piano originariamente composta da 80mq. residenziali e 40mq. non residenziali (terrazza a livello) è stata nel 1985 oggetto di condono edilizio, per la costruzione di una veranda di 20mq. sulla terrazza, nel quale vennero condonati 100mq. residenziali e 38mq. non residenziali.
Appare chiaro quindi come la concessione in sanatoria sìa stata rilasciata per una superficie maggiore di quella dell’appartamento e precisamente per 18mq. in più. Molto probabilmente questi metri appartengono alla cantina di 17mq. (frutto dello scorporo da un’altra casa/magazzino) ma nel faldone della richiesta di condono manca ogni riferimento (foto, planimetria, perizia) alla cantina stessa.
Quindi a oggi l’intero 2° piano è sanato in virtù del condono fatto nel 1985 mentre per il piano terreno (dove è posta la cantina) non è possibile dimostrare (mancanza di condono/licenza edilizia/progetto) la regolarità della cantina stessa se non tramite la licenza commerciale risalente al 1932 del negozio posto al piano terreno o una rettifica della concessione in sanatoria (stimati 2 anni).
Inizialmente il Notaio mi disse che essendo la cantina abusiva, non era possibile fare la compravendita se non rinunciando alla cantina stessa.
Passati due mesi, durante i quali ho fatto tutte le ricerche del caso, mi dice che è possibile effettuare la vendita poichè appartamento e cantina sono ante ’67.
Potreste quindi spiegarmi se un immobile ante ’67 è semplicemente commerciabile o se è da considerarsi come sanato?
Se la cantina non può essere considerata sanata e la acquisto, a cosa vado incontro? Posso per questa chiedere un cambio di destinazione d’uso?
Grazie.