Piano casa Lazio su immobile con d.u. condonata

Salve.
La destinazione d'uso di un piccolo garage (40mq realizzati regolarmente) all'interno di un giardino in "zona omogenea C" è stata sanata nel 2003 diventando "residenziale". Con il nuovo Piano Casa Lazio (applicabile anche su "edifici ultimati per i quali è stato richiesto il titolo in sanatoria) è possibile ampliare del 20% ma questo 20% dovrebbe essere applicato alla costruzione regolarmente realizzata.

ESEMPIO AMPLIAMENTO
abitazione 100mq + 10 mq condonati.
Piano casa: 100 x 20% = 20 mq
I 10 mq condonati vanno però sottratti alla percentuale di ampliamento del piano casa quindi 20 mq - 10 mq = posso ampliare di altri 10 mq con il Piano casa, giusto?!)

Nel caso del garage, diventato residenziale attraverso un condono, cosa succede?
- il piano casa si applica all'intero immobile: 40 mq x 20% = 8 mq di ampliamento possibile. (in contraddizione con l'esempio precedente, qualora fosse giusto, perchè applicato a mq condonati!)
- non si può applicare l'ampliamento del piano casa perchè il condono riguarda l'intero immobile.

Lo stesso ragionamento vale nel caso di SOSTITUZIONE EDILIZIA (demolizione e ricostruzione) che, nel residenziale, può essere del 35%.
Ma 35% si applica ai 40 mq la cui destinazione d'uso è stata condonata?
40 mq x 35% = 14 mq di ampliamento possibile con piano casa.

In piu, nel caso di demolizione e ricostruzione, non si può applicare il Piano Casa per costruzioni realizzate da meno di 20 anni in Zone Omogenee C. Il garage è stato realizzato più di 20 anni fa ma condonato a residenziale da meno di 20 anni. Questo vuol dire che, essendo realizzato da piu di 20 anni anche se non come residenziale, non ricade nelle esclusioni previste dal Piano Casa e che quindi si può realizzare la sostituzione edilizia, siete d'accordo?

Spero di ricevere un parere anche su una parte dei quesiti.
Grazie.