Sanatoria? Si può fare?

Salve a tutti,
sono ancora un po' inesperta e mi è capitata una situazione particolare. Una cliente mi chiama dicendomi che vuole vendere casa, per farlo vuole assicurarsi che sia tutto in regola (catasto, certificazione energetica, etc...), ma un geometra tempo fa le ha fatto fare degli interventi senza nessuna pratica, perciò sarebbe da sanare. Vista di persona la situazione mi accorgo che la pianta catastale allegata al rogito non solo non riporta le modifiche effettuate dalla cliente, ma neanche quelle fatte, probabilmente, dalla precedente proprietà. Non si sa se siano state fatte in corso d'opera o meno perché non ho documentazione a riguardo. Ora la domanda è: se le modifiche non risultano da nessuna parte sono da sanare tutte, anche se non sono state fatte dalla mia cliente, giusto? E cosa succede, però, se non rispettano i requisiti minimi dimensionali previsti dal regolamento edilizio? La cameretta, ora cabina armadio, è stata ridotta a poco più di 6mq, non bastano neanche per dichiararla come studio. E eventualmente, come posso calcolare, anche in modo approsimativo, la sanzione? Su cosa si basa la valutazione?