Ciao a tutti,
sto cercando un appartamento a Genova da acquistare e la settimana scorsa ne ho visitato uno molto bello ma
anche molto costoso e grande.
L'appartamento è in una palazzina del 700 composta da negozi e portoni al piano terra e appartamenti nei due
piani sovrastanti.
L'appartamento ha due accessi da due portoni distinti ed occupa tutto il primo piano della palazzina (320mq), 40
mq di terrazzo al piano e 50 mq al piano sottostante.
Inoltre grazie a grandi finestre ed a soffitti alti 5.50m sono stati ricavati 40 mq di soppalco parzialmente
accatastato e 25 mq di soppalco non accatastato con altezza inferiore a 2.50m.
Nel caso acquistassi questo appartamento vorrei suddividerlo in 3 appartamenti distinti chiudendo alcune porte, creando bagni e cucine dove necessari, rifacendo gli impianti e i pavimenti, inoltre controsoffittando alcuni
soffitti. Probabilmente demolirei il soppalco di 25 mq ma vorrei mantenere il soppalco più grande e più agibile.
Ho letto diverse cose in internet a riguardo e penso io debba svolgere le seguenti pratiche tramite un geometra
o un architetto:
- richiesta autorizzazioni comunali presso il settore urbanistica edilizia privata con pratica edilizia di ristrutturazione (basta la DIA)
- aggiornamento catastale compresivo di variazioni per la creazione dei nuovi subalterni per le abitazioni e consistenza edilizia (DOCFA)
- aggiornamento tabelle millesimali del condominio (se esistenti)
I miei dubbi sono i seguenti:
- le pratiche sopra descritte sono quelle corrette? quali sono i tempi necessari? non ho proprio idea del costo di una pratica del genere: che ordine di grandezza ha la parcella del tecnico? e le spese per autorizzazioni, permessi e pratiche?
- verificata in comune, prima dell'acquisto dell'appartamento, la fattibilità del frazionamento, questo mi può essere negato in seguito? di che cosa necessita un appartamento per essere frazionato? cannafumaria? cucina?
- l'agente immobiliare dice che l'appartamento non è vincolato dalle belle arti: dove posso verificare queste affermazioni? se realmente non fosse vincolato, dopo l'acquisto l'appartamento potrebbe diventarlo? il vincolo cosa comporta? possono per qualche ragione bloccarmi i lavori?
- due soffitti con volte sono pitturati di bianco ma probabilmente in precedenza erano decorati: possono chiedermi di ripristinarli? i soffitti decorati con volte possono essere coperti da controsoffitti? una stanza grande 64mq con soffiti decorati con volte e pareti decorate può essere suddivisa in due più piccole con controsoffitti?
- il soppalco di 40 mq ha la scala ed un piccolo locale con finestra accatastati, ma la restante parte di soppalco non risulta sulla planimetria pur avendo una ulteriore piccola finestra sopra alla normale finestra: che possibilità ho di riuscire a regolarizzare questa situazione?
- non so ancora se acquistarlo da sola per poi suddiverlo e rivendere o affittare i due appartamenti creati (con grande sacrificio iniziale ma forse maggior guadagno) o se acquistarlo con altre persone interessate, suddiverlo e poi aggiornare le proprietà: avete qualche consiglio in proposito? nei due casi come mi devo comportare in merito alle agevolazioni prima casa e alla richiesta del mutuo? nel secondo caso come possiamo decidere le quote di ciascuno? quanto dobbiamo valutare i soppalchi, il terrazzo, la stanza sottostante, ecc.? e sempre nel secondo caso possiamo acquistare più persone un unico appartamento con diversi mutui e dopo il frazionamento regolarizzare le proprietà?
- l'agente immobiliare ha accennato che è possibile frazionarlo ma per ogni nuova unità abitativa creata bisogna contemplare anche un posto auto: dove posso verificare se la zona impone questa regola? ho letto che si può anche pagare una penale per ovviare a questo presupposto: a quanto potrà ammontare questa penale? come si scelgono i due appartamenti tra i tre derivati sulla quale calcolare la dimensione del posto auto o l'ammontare della penale? se il locale più piccolo diventasse ad uso ufficio, anzichè abitazione, necessiterebbe ugualmente di questo requisito?
- dovendo fare tutte queste pratiche mi conviene richiedere al proprietario di accatastare tutte le situazione irregolari prima della vendita o è meglio trattare un po' sul prezzo e poi gestire io tutte le pratiche?
So di essermi dilungata e forse di essere stata poco chiara ma non essendo del mestiere ho molti dubbi.
Merledì andrò a rivedere l'appartamento e spero mi suggeriate cosa chiedere e cosa verificare.
Grazie per la pazienza e le risposte.
Simona : [post n° 31034]
frazionamento e ristrutturazione appartamento
pratiche edilizie:
se non hai vincolo ambientale sono sufficienti quelle da te citate... chiudere tutto poi con l'agibilità
tempi:
-se presenti una DIA dopo 30 giorni puoi iniziare (sempre che non ci sia da chiedere, come ti ho detto sopra, l'Autorizzazione Paesaggistica) previo pagamento oneri (ristrutturazione edilizia è onerosa...)
-i tempi del catasto sono abbastanza rapidi se non hai problemi nella situazione attuale: il DOCFA è registrato subito e immediatamente "visurabile"... se invece, per tua sfortuna, la situazione del tuo immobile nella banca dati è confusa o disordinata... beh lì dipende da quanto lo è... e ti serve un buon tecnico che mastichi catasto tutti i giorni...
costi:
-parcella del tecnico non ti so dire... mancano un po' di dati per "preventivarla"
-pratica... come ti dicevo la ristrutturazione edilizia è onerosa quindi vanno pagati oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (dipende dal comune il metodo di calcolo... a volume per €/mc piuttosco che a computo metrico per una percentuale...)
-metti in conto qualcje marca da bollo, diritti di segreteria (cifra variabile da comune a comune), circa 26 € a scheda per il catasto + circa 400€ x elaborato planimetrico
fattibilità frazionamento:
-l'intervento di ristrutturazione deve rendere OGNI unità immobiliare conforme ai requisiti minimi richiesti dal regolamento edilizio e da tutte le normi igienico sanitarie in vigore... come se fosse casa nuova (ci sono delle situazioni limite dove puoi "derogare" certi indici se dimostri che la tua ristrutturazione è effettivamente migliorativa delle condizioni attuali e non migliorabile in altro modo... ma sono casi particolari che andrebbero visti un po' più nel dettaglio)
-possibili complicazioni che ti neghino il frazionamento possono essere se intervieni con cambio di destinazione e la zona non lo permette (verificare in comune)... altre non saprei... in ogni casi limiti e vincoli li trovi nelle NTA del PRG
-verifica vincolo BELLE ARTI la puoi fare in comune... sul PRG deve essere indicato se un edificio o un area ha vincolo belle arti... attenzione perchè esiste anche vincolo paesaggistico che può essere esteso all'intero territorio comunale quindi sottinteso nel PRG (due chiacchiere con Ufficio Tecnico dovrebbero bastare per sapere di eventuali vincoli che... ribadisco, devono essere indicati nelle strumento urbanistico PRG)
-è difficile che un edificio venga inserito in elenco però attenzione: è da poco diventato operativo un D.L.vo (41/2004) che delega agli enti locali la realizzazioni di elenchi con oggetti, edifici, aree ... vincolati e non so come sono messi in liguria... può essere che venga vincolato
-il vincolo comporta una pratica edilizia in più e la visione da parte di esperti ambientali (in lombardia questa pratica è sub delegata agli enti locali... in liguria non so: l'ente di competenza dovrebbe essere la soprintendenza BBAA) il vincolo ti "obbliga" a seguire delle linee guida nell'intervento rispettando tipologia edilizia, materiali... del contesto storico e precedentemente individuato in linee guida
-il blocco dei lavori non dovrebbe esserci a lavori iniziati se la DIA è ben fatta... poi bisogna vedere nel caso specifico
...il resto più tardi
bye bye
se non hai vincolo ambientale sono sufficienti quelle da te citate... chiudere tutto poi con l'agibilità
tempi:
-se presenti una DIA dopo 30 giorni puoi iniziare (sempre che non ci sia da chiedere, come ti ho detto sopra, l'Autorizzazione Paesaggistica) previo pagamento oneri (ristrutturazione edilizia è onerosa...)
-i tempi del catasto sono abbastanza rapidi se non hai problemi nella situazione attuale: il DOCFA è registrato subito e immediatamente "visurabile"... se invece, per tua sfortuna, la situazione del tuo immobile nella banca dati è confusa o disordinata... beh lì dipende da quanto lo è... e ti serve un buon tecnico che mastichi catasto tutti i giorni...
costi:
-parcella del tecnico non ti so dire... mancano un po' di dati per "preventivarla"
-pratica... come ti dicevo la ristrutturazione edilizia è onerosa quindi vanno pagati oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (dipende dal comune il metodo di calcolo... a volume per €/mc piuttosco che a computo metrico per una percentuale...)
-metti in conto qualcje marca da bollo, diritti di segreteria (cifra variabile da comune a comune), circa 26 € a scheda per il catasto + circa 400€ x elaborato planimetrico
fattibilità frazionamento:
-l'intervento di ristrutturazione deve rendere OGNI unità immobiliare conforme ai requisiti minimi richiesti dal regolamento edilizio e da tutte le normi igienico sanitarie in vigore... come se fosse casa nuova (ci sono delle situazioni limite dove puoi "derogare" certi indici se dimostri che la tua ristrutturazione è effettivamente migliorativa delle condizioni attuali e non migliorabile in altro modo... ma sono casi particolari che andrebbero visti un po' più nel dettaglio)
-possibili complicazioni che ti neghino il frazionamento possono essere se intervieni con cambio di destinazione e la zona non lo permette (verificare in comune)... altre non saprei... in ogni casi limiti e vincoli li trovi nelle NTA del PRG
-verifica vincolo BELLE ARTI la puoi fare in comune... sul PRG deve essere indicato se un edificio o un area ha vincolo belle arti... attenzione perchè esiste anche vincolo paesaggistico che può essere esteso all'intero territorio comunale quindi sottinteso nel PRG (due chiacchiere con Ufficio Tecnico dovrebbero bastare per sapere di eventuali vincoli che... ribadisco, devono essere indicati nelle strumento urbanistico PRG)
-è difficile che un edificio venga inserito in elenco però attenzione: è da poco diventato operativo un D.L.vo (41/2004) che delega agli enti locali la realizzazioni di elenchi con oggetti, edifici, aree ... vincolati e non so come sono messi in liguria... può essere che venga vincolato
-il vincolo comporta una pratica edilizia in più e la visione da parte di esperti ambientali (in lombardia questa pratica è sub delegata agli enti locali... in liguria non so: l'ente di competenza dovrebbe essere la soprintendenza BBAA) il vincolo ti "obbliga" a seguire delle linee guida nell'intervento rispettando tipologia edilizia, materiali... del contesto storico e precedentemente individuato in linee guida
-il blocco dei lavori non dovrebbe esserci a lavori iniziati se la DIA è ben fatta... poi bisogna vedere nel caso specifico
...il resto più tardi
bye bye
Grazie, sei stata utilissima.
Così ho una speranza in più per l'acquisto di questo splendido appartamento.
Attendo con ansia altre informazioni.
Ciao
Così ho una speranza in più per l'acquisto di questo splendido appartamento.
Attendo con ansia altre informazioni.
Ciao
soffitti e controsoffitti:
-se l'edificio non è vincolato no problem altrimenti dipende dal tipo di vincolo, se paesaggistico no se monuemtnale allora è probabile di sì ma credo che questa ipotesi sia già stata esclusa
-per i controsoffitti il dato da rispettare è che, comunque, l'altezza del locale con il controsoffitto deve essere di 2.70 (a meno che regolamento edilizio o norme igieniche non ti impongano altre misure... in lombardia è 2.70 appunto)
-come ti dicevo prima l'intervento è di ristrutturazione pertanto devi garantire i requisiti minimi per alloggi residenziali stabiliti del R.E. (regolamento edilizio) e R.L.I. (regolamento locale igiene) quindi suddividi senza problemi
-anche per i soppalchi devi fare riferimento ai minimi di aerazione e illuminazione del R.E. e R.L.I. idem per la superficie massima soppalcabile e altezza minima sotto e sopra il soppalco
-se vuoi regolarizzare potresti denunciare nella planimetria dello stato di fatto che non esistono e indicarli come "progetto" quindi nuova opera... se pensi di demolire la parte non indicata in pianta potresti non denunciarne l'esistenza... sta al tecnico che firma la DIA stabilire come è meglio procedere (ricorda che chi firma una DIA si configura come un pubblico funzionario... quindi ha delle responsabilità anche penali se dichiara il falso)
acquisto prima o dopo... uno o più proprietari:
-non so darti una risposta in merito... sappi che se è prima casa puoi applicare l'IVA al 10% e, in caso di ristrutturazione, ci sono agevolazioni fiscali fino al 36% dei costi ma ti conviene informarti meglio da un commercialista
posto auto:
probabilmente l'agente immobiliare ha ragione... la verifica dei parcheggi è sempre una questione spinosa, sopratutto in centri storici che non hanno possibilità di trovare parcheggi... comunque trovi questa regola sempre sulle NTA del piano... in alcuni comuni si possono monetizzare (non è una penale) i posti auto che non si riesce a reperire ma non so nel tuo caso è fattibile: occorre sentire il comune se concede questa opzione... il costo della monetizzazione... beh, varia moltissimo da comune a comune... non ti so dire (io sono passata da 800€ a 7000€ x posto auto in comuni praticamente adiacenti...)
in genere la verifica si fa sull'intervento e poi si può pertinenzializzare ogni posto auto ad ogni u.a.... come ti dicevo dipende molto da comune a comune
anche l'ufficio richiede parcheggio, spesso in misura maggiore all'appartamento... ricordati di verificare se la tua zona urbanistica ti permette di variare la destinazione da residenza ad ufficio
situazioni irregolari:
non so in che misura sono irregolari ma tieni presente che per accatastarle deve prima fare una pratica edilizia di sanatoria (probabilmente condono) e allora i tempi si allungherebbero sicuramente... vedi tu
bye bye
-se l'edificio non è vincolato no problem altrimenti dipende dal tipo di vincolo, se paesaggistico no se monuemtnale allora è probabile di sì ma credo che questa ipotesi sia già stata esclusa
-per i controsoffitti il dato da rispettare è che, comunque, l'altezza del locale con il controsoffitto deve essere di 2.70 (a meno che regolamento edilizio o norme igieniche non ti impongano altre misure... in lombardia è 2.70 appunto)
-come ti dicevo prima l'intervento è di ristrutturazione pertanto devi garantire i requisiti minimi per alloggi residenziali stabiliti del R.E. (regolamento edilizio) e R.L.I. (regolamento locale igiene) quindi suddividi senza problemi
-anche per i soppalchi devi fare riferimento ai minimi di aerazione e illuminazione del R.E. e R.L.I. idem per la superficie massima soppalcabile e altezza minima sotto e sopra il soppalco
-se vuoi regolarizzare potresti denunciare nella planimetria dello stato di fatto che non esistono e indicarli come "progetto" quindi nuova opera... se pensi di demolire la parte non indicata in pianta potresti non denunciarne l'esistenza... sta al tecnico che firma la DIA stabilire come è meglio procedere (ricorda che chi firma una DIA si configura come un pubblico funzionario... quindi ha delle responsabilità anche penali se dichiara il falso)
acquisto prima o dopo... uno o più proprietari:
-non so darti una risposta in merito... sappi che se è prima casa puoi applicare l'IVA al 10% e, in caso di ristrutturazione, ci sono agevolazioni fiscali fino al 36% dei costi ma ti conviene informarti meglio da un commercialista
posto auto:
probabilmente l'agente immobiliare ha ragione... la verifica dei parcheggi è sempre una questione spinosa, sopratutto in centri storici che non hanno possibilità di trovare parcheggi... comunque trovi questa regola sempre sulle NTA del piano... in alcuni comuni si possono monetizzare (non è una penale) i posti auto che non si riesce a reperire ma non so nel tuo caso è fattibile: occorre sentire il comune se concede questa opzione... il costo della monetizzazione... beh, varia moltissimo da comune a comune... non ti so dire (io sono passata da 800€ a 7000€ x posto auto in comuni praticamente adiacenti...)
in genere la verifica si fa sull'intervento e poi si può pertinenzializzare ogni posto auto ad ogni u.a.... come ti dicevo dipende molto da comune a comune
anche l'ufficio richiede parcheggio, spesso in misura maggiore all'appartamento... ricordati di verificare se la tua zona urbanistica ti permette di variare la destinazione da residenza ad ufficio
situazioni irregolari:
non so in che misura sono irregolari ma tieni presente che per accatastarle deve prima fare una pratica edilizia di sanatoria (probabilmente condono) e allora i tempi si allungherebbero sicuramente... vedi tu
bye bye
ciao Simona,
ho letto casualmente il tuo messaggio...
Io sono un operatore immobiliare (non ho una agenzia) e la mia attività è principalmente l'acquisto, il frazionamento, ristrutturazione e vendita di complessi immobiliari.
Faccio parte del più grosso gruppo di gestione immobiliare di Genova (ripeto... non ho un agenzia!!!).
Se ti interessa posso darti una mano (logicamente studiando l'operazione completa), anche perchè collaboro con architetti giovani molto bravi.
Se la cosa interessa... fatti viva!
Carpe diem... non si sa mai!
Ciao, Paolo
ho letto casualmente il tuo messaggio...
Io sono un operatore immobiliare (non ho una agenzia) e la mia attività è principalmente l'acquisto, il frazionamento, ristrutturazione e vendita di complessi immobiliari.
Faccio parte del più grosso gruppo di gestione immobiliare di Genova (ripeto... non ho un agenzia!!!).
Se ti interessa posso darti una mano (logicamente studiando l'operazione completa), anche perchè collaboro con architetti giovani molto bravi.
Se la cosa interessa... fatti viva!
Carpe diem... non si sa mai!
Ciao, Paolo
