Buongiorno
Sono proprietaria di un appartamento di 110 mq, vorrei dividere lo spazio interno in modo da ricavare: da un lato un appartamento e dall'altro un appartamento/studio. La porta nel vano scala condominiale rimarrebbe unica, come pure l'impianto elettrico, idrico e gas-metano. Costruirei solo un muro divisorio, all'interno del mio appartamento, per rendere questi spazi "indipendenti" tra di loro. Non ho ancora deciso se l'altro spazio sarà adibito a studio o locarlo durante il periodo estivo (affittando in pratica due stanze ed un bagno), quindi avrei due cucine.
Debbo chiedere l'autorizzazione al condominio?
Quali pratiche devo fare in comune? Sono obbligata a creare due unità immobiliari distinte. Vivo in provincia di Macerata.
Grazie
Laura
Laura : [post n° 334035]
Due appartamenti in uno
...L'appartamento è di sua proprietà, ergo può fare quello che vuole senza chiedere nulla a nessuno, ovviamente informerà i suoi colleghi condomini che dovrà effettuare delle lavorazioni per un tot periodo, e si scuserà per il disagio che arrecherà (se lo arrecherà)...
Si, va presentata una pratica per ottenimento del nulla osta da parte dell'ufficio tecnico, volto a frazionare l'immobile e a chiedere il cambio di destinazione d'uso per uno dei due...Superfluo dirle che deve per forza di cose rivolgersi ad un tecnico di sua fiducia, affinché possa analizzare bene la situazione...
Si, va presentata una pratica per ottenimento del nulla osta da parte dell'ufficio tecnico, volto a frazionare l'immobile e a chiedere il cambio di destinazione d'uso per uno dei due...Superfluo dirle che deve per forza di cose rivolgersi ad un tecnico di sua fiducia, affinché possa analizzare bene la situazione...
Non so se potrà effettuare questo frazionamento, in quanto verrebbero a mancare dei parametri urbanistici, ad esempio il parcheggio di legge per la nuova unità immobiliare. In pratica lei, andando a creare una nuova unità immobiliare, andrebbe ad aumentare il cosiddetto "carico urbanistico" e, oltre al parcheggio, le verrebbe naturalmente richiesta dal Comune l'"autorizzazione allo scarico" per i bagni e la successiva "abitabilità".
Inoltre non sono neanche convinto di quello che dice GeoAlessio, in quanto nella maggior parte dei regolamenti condominiali (che normalmente è allegato al suo atto di acquisto), c'è il divieto assoluto di frazionamento dei vari immobili; e questo è facile da capire, in quanto se tutti funzionassero il loro appartamento per dare magari al figlio la nuova unità immobiliare, in un condominio di 10 u.i., si passerebbe a 20 u.i. con le conseguenze che ne derivano e che possiamo immaginare.
Ammesso che le facciano fare il frazionamento, cosa che non mi sembra plausibile, se lei vuole affittare (non in nero) la nuova unità immobiliare dovrà depositare il contratto all'Agenzia delle Entrate; innanzitutto le chiederanno l'Attestato di Prestazione Energetica per la nuova u.i. (con l'indicazione degli impianti) , e nel contratto dovrà essere dichiarato che tutti gli impianti sono a norma e presenti nella nuova u.i. (cosa che dovrà essere anche dichiarata nell'accatastamento del nuovo appartamento). Quindi se lei potrà fare il frazionamento, dovrà dotare il nuovo appartamento di impianti autonomi e farli certificare da elettricista ed idraulico, prima di fare l'abitabilità.
Comunque si faccia seguire da un tecnico locale, la materia è complessa; inoltre da zona a zona del Piano Regolatore e da Comune a Comune, è consentito o meno il frazionamento di una unità immobiliare, quindi le nostre risposte, se valgono per i nostri Comuni, possono non valere per il suo.
Inoltre non sono neanche convinto di quello che dice GeoAlessio, in quanto nella maggior parte dei regolamenti condominiali (che normalmente è allegato al suo atto di acquisto), c'è il divieto assoluto di frazionamento dei vari immobili; e questo è facile da capire, in quanto se tutti funzionassero il loro appartamento per dare magari al figlio la nuova unità immobiliare, in un condominio di 10 u.i., si passerebbe a 20 u.i. con le conseguenze che ne derivano e che possiamo immaginare.
Ammesso che le facciano fare il frazionamento, cosa che non mi sembra plausibile, se lei vuole affittare (non in nero) la nuova unità immobiliare dovrà depositare il contratto all'Agenzia delle Entrate; innanzitutto le chiederanno l'Attestato di Prestazione Energetica per la nuova u.i. (con l'indicazione degli impianti) , e nel contratto dovrà essere dichiarato che tutti gli impianti sono a norma e presenti nella nuova u.i. (cosa che dovrà essere anche dichiarata nell'accatastamento del nuovo appartamento). Quindi se lei potrà fare il frazionamento, dovrà dotare il nuovo appartamento di impianti autonomi e farli certificare da elettricista ed idraulico, prima di fare l'abitabilità.
Comunque si faccia seguire da un tecnico locale, la materia è complessa; inoltre da zona a zona del Piano Regolatore e da Comune a Comune, è consentito o meno il frazionamento di una unità immobiliare, quindi le nostre risposte, se valgono per i nostri Comuni, possono non valere per il suo.
...Concordo con Paolo il fatto che bisogna sempre interpellare l'amministrazione condominiale per verificare la possibilità di frazionare la propria unità immobiliare ,in quanto varierebbero alcuni parametri importanti ( ulteriore ingresso su pianerottolo comune, ricalcolo tabelle millesimali, etc)...Chiedo venia, ho detto una castroneria...Comunque lei chieda lumi all'amministrazione del suo condominio e, se avrà risposte positive, il tecnico di sua fiducia verificherà la fattibilità dell'intervento...
Intanto grazie per i vostri contributi.
Preciso che vivo in un immobile dove ci sono solo tre appartamenti e non c'è nè un amministratore nè un regolamento condominiale.
Non capisco perché dovrei dichiarare al comune un frazionamento, dato che l'entrata nel pianerottolo rimarrebbe unica; non posso avere due bagni nel mio appartamento (tra l'altro già esistenti)? Aggiungerei solo una cucina, non ne posso avere due? Lascerei unico tutti gli impianti esistenti, non ho intenzione di vendere uno dei "due appartamenti", magari potrei dare come b&b quello più piccolo, se non lo adibisco a studio. Cosa ne pensate? Grazie
Preciso che vivo in un immobile dove ci sono solo tre appartamenti e non c'è nè un amministratore nè un regolamento condominiale.
Non capisco perché dovrei dichiarare al comune un frazionamento, dato che l'entrata nel pianerottolo rimarrebbe unica; non posso avere due bagni nel mio appartamento (tra l'altro già esistenti)? Aggiungerei solo una cucina, non ne posso avere due? Lascerei unico tutti gli impianti esistenti, non ho intenzione di vendere uno dei "due appartamenti", magari potrei dare come b&b quello più piccolo, se non lo adibisco a studio. Cosa ne pensate? Grazie
Effettuando i lavori di frazionamento con la realizzazione della cucina, sicuramente realizzerà opera murarie, alterando la distribuzione dell'alloggio. Ritengo sia necessario richiedere all'ufficio tecnicio del comune di residenza il titolo abilitativo per effettuare i lavori. Una volta realizzati, se questi hanno comportato una variazione della distribuzione degli ambienti, sarà necessario variare al catasto la planimetria dell'immobile per aggiornarla al nuovo stato di fatto
Quoto Giulia in tutto e per tutto....Se poi volesse trovare una escamotage legittima ed in regola per risolvere i suoi problemi e verificare la fattibilità delle sue richieste si rivolga ad un tecnico in carne ed ossa che valutando in loco la situazione potrebbe risolvere il problema...
Sig.ra Laura, confermando tutto quello che ho scritto sopra, voglio che le siano ben chiare delle cose, per evitare di incorrere in problemi futuri.
1) Se lei vuole fare tutto in nero (costruzione del muro divisorio, realizzazione di due accessi interni separati, realizzazione nuova cucina, "dare come B&B l'appartamento più piccolo ecc.), lei lo farà comunque e quindi non si preoccupi di tutte le autorizzazioni e i passaggi burocratici necessari che sopra le abbiamo scritto (più o meno dettagliatamente visto che non siamo tecnici locali).
Come può lei legalmente, adibire addirittura un appartamento in B&B, dove ha l'obbligo di registrare la sua attività anche se con ospiti saltuari (allegando quindi la planimetria del B&B), registrare i documenti degli ospiti e trasmetterli alla Questura (legge antiterrorismo). Non regolarizzando tutto al Comune (frazionamento, abitabilità, autorizzazione allo scarico) e al catasto (frazionamento) lei avrà commesso molti illeciti, con più Enti (compreso il mancato pagamento dell' IMU non adeguato alla variazione avvenuta), senza parlare delle denunce che sicuramente arriveranno dal suo condominio.
2) Se lei vuole fare le cose in regola, e non incorrere in problemi futuri, i nostri consigli le possono essere preziosi, prima di rivolgersi naturalmente al suo tecnico. La domande che lei si pone, "Non capisco perché dovrei dichiarare al comune un frazionamento", "non posso avere due bagni nel mio appartamento (tra l'altro già esistenti)?", non servono a nulla. E' come chiedersi "Ma perchè devo pagare il bollo della macchina se la tengo chiusa in garage?" o "Perchè devo fare l'autorizzazione per avviare un nuovo bar che ho rilevato, se in quel posto sono cinquant'anni che ne esiste uno". E' la legge, la burocrazia e e i regolamenti locali e Statali che ce lo impongono, che ci piaccia o no. Quindi ripeto, se vuole fare tutto in nero, non si ponga neanche il problema di chiedere dei consigli che gentilmente le sono stati dati. Così è.....se vi pare.
1) Se lei vuole fare tutto in nero (costruzione del muro divisorio, realizzazione di due accessi interni separati, realizzazione nuova cucina, "dare come B&B l'appartamento più piccolo ecc.), lei lo farà comunque e quindi non si preoccupi di tutte le autorizzazioni e i passaggi burocratici necessari che sopra le abbiamo scritto (più o meno dettagliatamente visto che non siamo tecnici locali).
Come può lei legalmente, adibire addirittura un appartamento in B&B, dove ha l'obbligo di registrare la sua attività anche se con ospiti saltuari (allegando quindi la planimetria del B&B), registrare i documenti degli ospiti e trasmetterli alla Questura (legge antiterrorismo). Non regolarizzando tutto al Comune (frazionamento, abitabilità, autorizzazione allo scarico) e al catasto (frazionamento) lei avrà commesso molti illeciti, con più Enti (compreso il mancato pagamento dell' IMU non adeguato alla variazione avvenuta), senza parlare delle denunce che sicuramente arriveranno dal suo condominio.
2) Se lei vuole fare le cose in regola, e non incorrere in problemi futuri, i nostri consigli le possono essere preziosi, prima di rivolgersi naturalmente al suo tecnico. La domande che lei si pone, "Non capisco perché dovrei dichiarare al comune un frazionamento", "non posso avere due bagni nel mio appartamento (tra l'altro già esistenti)?", non servono a nulla. E' come chiedersi "Ma perchè devo pagare il bollo della macchina se la tengo chiusa in garage?" o "Perchè devo fare l'autorizzazione per avviare un nuovo bar che ho rilevato, se in quel posto sono cinquant'anni che ne esiste uno". E' la legge, la burocrazia e e i regolamenti locali e Statali che ce lo impongono, che ci piaccia o no. Quindi ripeto, se vuole fare tutto in nero, non si ponga neanche il problema di chiedere dei consigli che gentilmente le sono stati dati. Così è.....se vi pare.
"Non capisco perché dovrei dichiarare al comune un frazionamento, dato che l'entrata nel pianerottolo rimarrebbe unica"... bene colleghi cambiamo lavoro!!!
Gentili professionisti, avete frainteso il tono delle mie domande!
Preciso che:
1. Voglio fare tutto secondo legge
2. Comunicare le variazioni del mio appartamento al comune, nel senso delle nuove divisioni dei locali
3. Eventualmente dare come B€B una stanza/bagno e cucina, facendo le debite comunicazioni anche alla pubblica autorità e, certamente non voglio creare conflitti nel mio condominio.
Ho spesso frequentato b&b in vacanza, dividendo gli spazi con il proprietario, non credo avesse dei contatori separati (ne sono quasi certa). Se il problema é l'esistenza di un'altra cucina, potrei superare il problema in altro modo? Magari fornendo solo bollitore e frigo? Grazie a tutti.
Preciso che:
1. Voglio fare tutto secondo legge
2. Comunicare le variazioni del mio appartamento al comune, nel senso delle nuove divisioni dei locali
3. Eventualmente dare come B€B una stanza/bagno e cucina, facendo le debite comunicazioni anche alla pubblica autorità e, certamente non voglio creare conflitti nel mio condominio.
Ho spesso frequentato b&b in vacanza, dividendo gli spazi con il proprietario, non credo avesse dei contatori separati (ne sono quasi certa). Se il problema é l'esistenza di un'altra cucina, potrei superare il problema in altro modo? Magari fornendo solo bollitore e frigo? Grazie a tutti.
sig.ra laura... si decida, deve frazionare l'unità immobiliare o fare un B&B? perchè le pratiche sono diverse, se lei ci dice esattamente cosa vuole fare noi la possiamo aiutare
Mi Inserisco perchè, credo, di avere un problema simile.
Abbiamo suddiviso funzionalmente un appartamento: due ingressi, due cucine due bagni ma con utenza comune (gas acqua luce unico contatore) in comune rimane un secondo bagno condiviso che però è separato da una porta facilmente "chiudibile" (se la chiudi con la chiave le due unità sono autonome totalmente ed una rinuncia al secondo bagno).
nel tempo abbiamo affittato a stundenti con contratto provvisorio di "porzione di appartamento" in regola con la legge.(comune di Genova, contratto per studenti). Il primo questito è se questa situaizione non sia irregolare è passabile di denuncia dai condomini. Nello specifico sono infastiditi dal "via vai" è vorrebbero un "risarcimento"
Ora i condomini richiedono una frazionamento in quanto "di fatto" le due unità sono separate cito dalla raccomandata inviatami: " a fronte della divisione di fatto in due unità separate occorrerà ridefinire la partecipazione dell' interno x alle spese: ascensore scale illuminazione (tabelle d'uso)".
Quindi in sintesi, ho accetti di pagare di più di spese (con un accordo contrattuale condominiale basato sull'uso maggiore delle parti comuni) o devi sanare (fare i lavori per separare le utenze e frazionare catastalmente) una situazione irregolare che noi altrimenti denunceremo per vie legali.
Aggiungo che un condomino è un avvocato in vista di Genova molto competente che ha messo totalmente in difficoltà l'amministratore e in passato denunciato tutti i condomini per cose irrilevanti per la mia questione oggi.
Abbiamo suddiviso funzionalmente un appartamento: due ingressi, due cucine due bagni ma con utenza comune (gas acqua luce unico contatore) in comune rimane un secondo bagno condiviso che però è separato da una porta facilmente "chiudibile" (se la chiudi con la chiave le due unità sono autonome totalmente ed una rinuncia al secondo bagno).
nel tempo abbiamo affittato a stundenti con contratto provvisorio di "porzione di appartamento" in regola con la legge.(comune di Genova, contratto per studenti). Il primo questito è se questa situaizione non sia irregolare è passabile di denuncia dai condomini. Nello specifico sono infastiditi dal "via vai" è vorrebbero un "risarcimento"
Ora i condomini richiedono una frazionamento in quanto "di fatto" le due unità sono separate cito dalla raccomandata inviatami: " a fronte della divisione di fatto in due unità separate occorrerà ridefinire la partecipazione dell' interno x alle spese: ascensore scale illuminazione (tabelle d'uso)".
Quindi in sintesi, ho accetti di pagare di più di spese (con un accordo contrattuale condominiale basato sull'uso maggiore delle parti comuni) o devi sanare (fare i lavori per separare le utenze e frazionare catastalmente) una situazione irregolare che noi altrimenti denunceremo per vie legali.
Aggiungo che un condomino è un avvocato in vista di Genova molto competente che ha messo totalmente in difficoltà l'amministratore e in passato denunciato tutti i condomini per cose irrilevanti per la mia questione oggi.
