Ringrazio in anticipo chi potrà aiutarmi!
Una cliente ha acquistato un appartamento e lo ha diviso in due appartamenti circa vent'anni fa.
In Comune aveva presentato un progetto con trasformazione del locale in laboratorio (poi appunto ha cambiato idea).
In catasto ha consegnato ai tempi le due piante corrette e nella visura risultano infatti due appartamenti.
In Comune però non ha ancora presentato in tutti questi anni l'aggiornamento; questo perché mi ha spiegato che il corridoio è più stretto di 10cm (!) rispetto alla dimensione richiesta dal regolamento edilizio e lei ha forte timore ad allargarlo in quanto è una parete portante e si tratta di vecchio edificio (la parete parallela è invece finestrata di facciata quindi intoccabile). Tuttavia il corridoio non è stato toccato durante i lavori, quindi non capisco bene il suo timore.
Adesso ovviamente dovrebbe credo pagare la multa per non aver presentato il progetto in comune ai tempi.
Adesso sorge il problema in quanto vuole VENDERE uno dei due appartamenti. Questa incongruenza tra Catasto e Comune potrebbe essere un problema ai fini della vendita?
Come consigliate di procedere?
Ciui : [post n° 359387]
Difformità Planimetria Catastale e Progetto Comunale
La situazione è abbastanza intricata.
Da quello che racconti si evince che l'immobile risulta regolare dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico.
Dovresti fare una Richiesta Accesso agli Atti in Comune per raccogliere tutta la documentazione esistente sull'immobile per capire, innanzitutto, quale sia la sua destinazione d'uso dichiarata. Residenza oppure laboratorio?
Inoltre, confrontando i grafici di progetto " autorizzati " con lo stato di fatto dovresti individuare con precisione tutte le difformità esistenti.
Sicuramente c'è un frazionamento abusivo da tentare di legittimare con una sanatoria.
Da quello che racconti si evince che l'immobile risulta regolare dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico.
Dovresti fare una Richiesta Accesso agli Atti in Comune per raccogliere tutta la documentazione esistente sull'immobile per capire, innanzitutto, quale sia la sua destinazione d'uso dichiarata. Residenza oppure laboratorio?
Inoltre, confrontando i grafici di progetto " autorizzati " con lo stato di fatto dovresti individuare con precisione tutte le difformità esistenti.
Sicuramente c'è un frazionamento abusivo da tentare di legittimare con una sanatoria.
E' necessario presentare una sanatoria pagando la relativa sanzione.
Alcuni parametri dimensionali negli edifici vecchi, vanno in deroga ai regolamenti edilizi più recenti.
I problemi ai fini della vendita sorgono in base al notaio, ma di certo le due unità immobiliari sono attualmente totalmente abusive, dato che la regolarità catastale non sana in alcun modo la situazione urbanistica.
Alcuni parametri dimensionali negli edifici vecchi, vanno in deroga ai regolamenti edilizi più recenti.
I problemi ai fini della vendita sorgono in base al notaio, ma di certo le due unità immobiliari sono attualmente totalmente abusive, dato che la regolarità catastale non sana in alcun modo la situazione urbanistica.
Come ti hanno giustamente spiegato, per vendere occorre che ci sia conformità tra stato dei luoghi, autorizzazioni comunali e catasto. In questo caso se ho ben capito dovrai presentare una SCIA in sanatoria per cambio di destinazione d'uso e frazionamento. Con lo sblocca italia il frazionamento non dovrebbe essere oneroso, tuttavia dovrai verificare le dotazioni (hai un aumento di unità immobiliari, quindi di carico urbanistico, quindi ad es dovrai ricavare i posti auto). La questione corridoio è l'ultima cosa di cui mi preoccuperei in quanto va da sé che tra un muro portante e una facciata non si possono fare spostamenti e quindi la larghezza rimarrà tale. Piuttosto mi sembra strano che una persona che si tiene per 20 anni due appartamenti al posto di un laboratorio si preoccupi adesso che manchino 10 cm in un corridoio... che bugia articolata! E' chiaro che non voleva regolarizzare e basta.
Vero biba :-)
Trovo sempre interessante la premura di molti nel regolarizzare catastalmente gli abusi urbanistici, pensando di mettersi a posto risparmiando su pratiche comunali e tecnico competente di fiducia.....fino a quando arriva la fatidica compravendita anni dopo :-)
Trovo sempre interessante la premura di molti nel regolarizzare catastalmente gli abusi urbanistici, pensando di mettersi a posto risparmiando su pratiche comunali e tecnico competente di fiducia.....fino a quando arriva la fatidica compravendita anni dopo :-)
Vi ringrazio. E' tutto più chiaro ora. La destinazione d'uso è sempre stata RESIDENZIALE (anche quando aveva presentato il progetto per abitazione uso laboratorio). Adesso presenterà una sanatoria in Comune per regolarizzare il tutto e tenterà di allargare di 10 cm il corridoio, anche perchè, oltre al fatto che non sarebbe regolare dal punto di vista urbanistico, chi compra l'appartamento potrebbe far fare una perizia e scoperta l'irregolarità l'immobile sarebbe svalutato.
