Carissimi,
sono il conduttore di un negozio formato da due unità immobiliari adiacenti, catastalmente separati, ciascuno dotato di un proprio ingresso dalla strada; negli anni 60' venne eliminato, con il comune accordo dei due proprietari, il muro di separazione tra i due locali ma tale modifica non è stata mai comunicata ufficialmente; di fatto è come se esistesse ancora il muro.
Nel corso degli anni il negozio è stato locato utilizzando sempre due contratti di locazione, afferenti a ciascun proprietario, ed anche io ho tuttora in corso due contratti di locazione.
Adesso vorrei effettuare dei lavori di ristrutturazione ma vorrei capire come devo affrontare la richiesta dei permessi senza alterare la diversa proprietà dei due locali.
Grazie
Domus : [post n° 365962]
Ristrutturazione Negozio composto da due proprietà
Buonasera,
mi scusi ma una domanda è d'obbligo: lei (in accordo coi proprietari) vorrebbe sanare la situazione attuale, procedendo quindi a dichiarare l'abbattimento del muro, oppure vorrebbe ripristinare la condizione originale andando a ricostruire il muro ormai da anni demolito?
mi scusi ma una domanda è d'obbligo: lei (in accordo coi proprietari) vorrebbe sanare la situazione attuale, procedendo quindi a dichiarare l'abbattimento del muro, oppure vorrebbe ripristinare la condizione originale andando a ricostruire il muro ormai da anni demolito?
Ringrazio per il celere interessamento alla mia domanda...
La mia volontà/necessità è quella di continuare ad usufruire dell'intero locale commerciale (senza muro) effettuando i lavori di ristrutturazione che devo ormai necessariamente effettuare, pur con i necessari permessi.
Entrambi i proprietari (che ho già contattato) non mi hanno saputo fornire un valido supporto poichè per loro la situazione è nuova, visto che l'abbattimento del muro divisorio risale ad oltre 40 anni fà e non sono mai stati effettuati importanti lavori di ristrutturazione.
I principale interesse dei proprietari è che venga continuata ad essere garantita la proprietà ed indipendenza di ciascun immobile, anche in modo da facilitare un eventuale futura vendita di uno di essi; comunque si rendono disponibili a valutare il da farsi...
La mia volontà/necessità è quella di continuare ad usufruire dell'intero locale commerciale (senza muro) effettuando i lavori di ristrutturazione che devo ormai necessariamente effettuare, pur con i necessari permessi.
Entrambi i proprietari (che ho già contattato) non mi hanno saputo fornire un valido supporto poichè per loro la situazione è nuova, visto che l'abbattimento del muro divisorio risale ad oltre 40 anni fà e non sono mai stati effettuati importanti lavori di ristrutturazione.
I principale interesse dei proprietari è che venga continuata ad essere garantita la proprietà ed indipendenza di ciascun immobile, anche in modo da facilitare un eventuale futura vendita di uno di essi; comunque si rendono disponibili a valutare il da farsi...
A mio parere, andrebbe sanata la situazione indicando l'apertura di un varco tra i due locali, andando poi a fare regolare variazione catastale.
Essendo due distinte proprietà, credo e immagino vadano presentati due distinti titoli abilitativi, con accordo registrato tra i due proprietari per l'apertura del varco sul muro comune, e relativa doppia variazione catastale.
Forse all'ufficio tecnico le consentiranno un'unica pratica con due soggetti aventi titolo.
Essendo due distinte proprietà, credo e immagino vadano presentati due distinti titoli abilitativi, con accordo registrato tra i due proprietari per l'apertura del varco sul muro comune, e relativa doppia variazione catastale.
Forse all'ufficio tecnico le consentiranno un'unica pratica con due soggetti aventi titolo.
Buongiorno, si figuri.
Come già detto dal collega si potrebbe procedere sanando la situazione attuale con una CILA in sanatoria pagando la sanzione ed effettuando una variazione catastale per accorpamento di due diverse unità immobiliari a fine lavori. Aggiungo inoltre che i due proprietari, che per ora godono di diritti reali di 1/1 per ognuno dei due negozi, per legge a seguito di questa modifica godranno quindi di diritti reali per 1/2 (o più o meno a seconda della metratura appartenente) rispetto al totale della metratura. Potrebbe essere necessario studiare un'altra situazione qualora l'immobile sia vincolato come bene storico, in quanto in questa casistica bisognerebbe ottenere il nulla osta della soprintendenza a procedere. Ad ogni modo bisognerebbe vedere anche il regolamento edilizio del suo comune e stabilire con un professionista il da farsi per il suo caso specifico. Se ha bisogno di delucidazioni ulteriori può scrivermi all'indirizzo email , nessun problema. Per ora la saluto cordialmente.
Come già detto dal collega si potrebbe procedere sanando la situazione attuale con una CILA in sanatoria pagando la sanzione ed effettuando una variazione catastale per accorpamento di due diverse unità immobiliari a fine lavori. Aggiungo inoltre che i due proprietari, che per ora godono di diritti reali di 1/1 per ognuno dei due negozi, per legge a seguito di questa modifica godranno quindi di diritti reali per 1/2 (o più o meno a seconda della metratura appartenente) rispetto al totale della metratura. Potrebbe essere necessario studiare un'altra situazione qualora l'immobile sia vincolato come bene storico, in quanto in questa casistica bisognerebbe ottenere il nulla osta della soprintendenza a procedere. Ad ogni modo bisognerebbe vedere anche il regolamento edilizio del suo comune e stabilire con un professionista il da farsi per il suo caso specifico. Se ha bisogno di delucidazioni ulteriori può scrivermi all'indirizzo email , nessun problema. Per ora la saluto cordialmente.
" i due proprietari, che per ora godono di diritti reali di 1/1 per ognuno dei due negozi, per legge a seguito di questa modifica godranno quindi di diritti reali per 1/2 (o più o meno a seconda della metratura appartenente) rispetto al totale della metratura."
Ma non mi risulta proprio che sia così!
I due proprietari continueranno ad esserlo ciascuno del proprio, finchè non ci sarà nessuna modifica della proprietà con atto notarile.
Ma non mi risulta proprio che sia così!
I due proprietari continueranno ad esserlo ciascuno del proprio, finchè non ci sarà nessuna modifica della proprietà con atto notarile.
Chiariamo una cosa: rimane obbligatorio a seguito di fusione procedere con la stipula dell'atto notarile nel caso che le proprietà siano diverse. La prassi è di cedere reciprocamente 1/2 (o la quota parte corretta) dei diritti all'altro proprietario. Che poi alcuni colleghi le consiglieranno altro, purtroppo è un pericolo, però io credo che i suoi proprietari in quanto intenzionati a sanare la situazione vogliano procedere al meglio nella legalità. Un cordiale saluto
Io mi sono occupata di un caso uguale l'anno scorso. L'immobile di cui parlo si trova a Milano... al comune è bastata una CIAL in sanatoria con intestatario della pratica uno dei due proprietari con la delega dell'altro a presentare pratica edilizia e a sanare la situazione, copia degli atti di proprietà dei due immobili e contratto di affitto di una delle due porzioni. Foto dell'interno dell'immobile per documentare l'abuso ovviamente.
Per quanto riguarda la parte catastale, ovviamente essendo due proprietà diverse ho dovuto presentare 2 docfa diversi per ogni porzione, ovviamente senza muro e con un tratteggio e una dicitura "U.I.U. unita di fatto con l'U.I.U. sub n° ..."
come dice Desnip i proprietari continuano ad esserlo ciascuno del proprio finchè non ci saranno altre modifiche e non c'è stata necessità di fare alcun atto notarile se non ovviamente il contratto di affitto di una delle due parti(che come scritto sopra è stato obbligatoriamente allegato). Spero di essere stata d'aiuto.
Per quanto riguarda la parte catastale, ovviamente essendo due proprietà diverse ho dovuto presentare 2 docfa diversi per ogni porzione, ovviamente senza muro e con un tratteggio e una dicitura "U.I.U. unita di fatto con l'U.I.U. sub n° ..."
come dice Desnip i proprietari continuano ad esserlo ciascuno del proprio finchè non ci saranno altre modifiche e non c'è stata necessità di fare alcun atto notarile se non ovviamente il contratto di affitto di una delle due parti(che come scritto sopra è stato obbligatoriamente allegato). Spero di essere stata d'aiuto.
Ringrazio tutti per il prezioso supporto, chiedo cortesemente un piccolo approfondimento con un paio di domande:
1) una stima di massima dei costi da sostenere per gli adempimenti che ha descritto (presentazione da parte di un professionista della CIAL in sanatoria, costo dell'eventuale oblazione per l'abuso e presentazione delle due docfa).
2) una stima di massima dei costi per gli adempimenti che i proprietari dovranno sostenere in futuro se vorranno ripristinare lo stato originario dei luoghi (al netto delle opere murarie).
Naturalmente in questa fase preliminare, in cui sto ancora valutando se effettuare o meno la ristrutturazione, mi è sufficiente una valutazione di massima dei costi, un ordine di grandezza...
dovrò poi capire se i proprietari vogliono contribuire alle spese oppure dovrò accollarmi tutti i costi...
Ringrazio ancora tutti ed il Forum..
1) una stima di massima dei costi da sostenere per gli adempimenti che ha descritto (presentazione da parte di un professionista della CIAL in sanatoria, costo dell'eventuale oblazione per l'abuso e presentazione delle due docfa).
2) una stima di massima dei costi per gli adempimenti che i proprietari dovranno sostenere in futuro se vorranno ripristinare lo stato originario dei luoghi (al netto delle opere murarie).
Naturalmente in questa fase preliminare, in cui sto ancora valutando se effettuare o meno la ristrutturazione, mi è sufficiente una valutazione di massima dei costi, un ordine di grandezza...
dovrò poi capire se i proprietari vogliono contribuire alle spese oppure dovrò accollarmi tutti i costi...
Ringrazio ancora tutti ed il Forum..
buongiorno, la risposta alle sue domande è molto variabile a seconda del Comune in cui ci troviamo io le posso rispondere per Milano o cmq per la regione Lombardia;
in generale:
1) i costi possono variare dai 1000 ai 2500 euro per la parcella del tecnico (dipende dal tecnico) + la pratica docfa (variazione catastale obbligatoria) che in questo caso devono essere per forza due separate che può oscillare dai 500 agli 800 euro + 1000 euro che è la sanzione pecuniaria per l'abuso (che è una tariffa nazionale quindi uguale in tutti i comuni) + i diritti di segreteria comunali che possono variare da 0 ai 250 euro (dipende dai regolamenti dei comuni) + 50 euro a docfa come diritti di segreteria catastale;
2) non si possono stimare adesso a lungo andare possono cambiare tante cose - purtroppo la normativa in materia edilizia cambia sempre e le tariffe dei tecnici cambiano sempre in base all'andamento del mercato (purtroppo) in linea di massima le posso dire che per una pratica di fusione con due proprietari (visto che mi è capitato anche questo) il comune ha preteso una SCIA con intestatari i due proprietari, costi 52 euro di diritti di segreteria (se la zona è vincolata c'è da presentare anche una pratica paesaggistica prima della SCIA i cui costi variano sempre da comune a comune) + costo della mia parcella 1200 euro (ma perchè mi ero occupata io della fusione e quindi avevo già tutta la documentazione precedente) + il costo delle opere (tenga conto che ci hanno obbligato a costruire un bagno in uno dei che ne era sfornito, oltre ovviamente il muro divisorio e installare la vetrina con porta d' ingresso in ogni entrata) + ripresentazione della pratica catastale con pagamento nuovamente dei 50 euri di prima.
spero di esserle stata d'aiuto.
in generale:
1) i costi possono variare dai 1000 ai 2500 euro per la parcella del tecnico (dipende dal tecnico) + la pratica docfa (variazione catastale obbligatoria) che in questo caso devono essere per forza due separate che può oscillare dai 500 agli 800 euro + 1000 euro che è la sanzione pecuniaria per l'abuso (che è una tariffa nazionale quindi uguale in tutti i comuni) + i diritti di segreteria comunali che possono variare da 0 ai 250 euro (dipende dai regolamenti dei comuni) + 50 euro a docfa come diritti di segreteria catastale;
2) non si possono stimare adesso a lungo andare possono cambiare tante cose - purtroppo la normativa in materia edilizia cambia sempre e le tariffe dei tecnici cambiano sempre in base all'andamento del mercato (purtroppo) in linea di massima le posso dire che per una pratica di fusione con due proprietari (visto che mi è capitato anche questo) il comune ha preteso una SCIA con intestatari i due proprietari, costi 52 euro di diritti di segreteria (se la zona è vincolata c'è da presentare anche una pratica paesaggistica prima della SCIA i cui costi variano sempre da comune a comune) + costo della mia parcella 1200 euro (ma perchè mi ero occupata io della fusione e quindi avevo già tutta la documentazione precedente) + il costo delle opere (tenga conto che ci hanno obbligato a costruire un bagno in uno dei che ne era sfornito, oltre ovviamente il muro divisorio e installare la vetrina con porta d' ingresso in ogni entrata) + ripresentazione della pratica catastale con pagamento nuovamente dei 50 euri di prima.
spero di esserle stata d'aiuto.
