Eccomi ad illustrarvi una situazione complicata dalla quale non riesco ad uscirne. Premetto che ancora non sono andato in comune a chiedere l'iter procedurale esatto per evitare al mio cliente "casini" di ogni tipo.
Ecco quanto;
Devo recuperare un sottotetto regolarmente edificato nel 1987 (posseggo parere favorevole e progetto depositato al comune, era una variante ad un pdc del 84). Ora, dovendo confermare e provare che non modificherò altezza di gronda e altezza di colmo, per forza di cose dovrò graficizzare la sezione dell'intero edificio. Qui ho il problema!
Dal pdc in mio possesso si evince che il porticato è stato "modificato" dal mio cliente, è stato chiuso con opere murarie e da infisso semplice, quindi, secondo le NTA del mio comune, costituisce volume. Inoltre, sempre dai documenti in mio possesso, l'altezza di questo porticato è di 2.40, ma nella realtà è di 3.00 mt.
La mia perplessità e paura è che andando a graficizzare, quindi, l'intera sezione (stato di fatto) si evincerà una difformità dal pdc in possesso al comune e quindi la conseguente catastrofe.
Ho considerato l'opzione di mettere tutto a posto con una sola pratica, sanatoria e recupero sottotetto ma facendo dei calcoli, il volume che si è creato chiudendo il porticato supera di gran lunga quello consentito (rispetto al volume residuo che il proprietario poteva utilizzare).
Come dovrei muovermi? Ho pensato anche di graficizzare la sezione (in merito al solo recupero del sottotetto) "oscurando" con un riempimento tutta la parte sottostante, ma sono preoccupato da un eventuale sopralluogo.
E' la mia prima pratica... una prova davvero dura.
Cosa faccio?
Niky : [post n° 373855]
Situazione Complicata
piano casa in sanatoria?!
quello che ti consiglio per la complessità della pratica è scindere le due situazioni. il sottotetto lo puoi recuperare in ogni momento. Da quello che ho capito il problema non è sulla parte da recuperare ma solo sulla parte "ampliata". Per cui lavora prima sul porticato, almeno quello (anche se non correttamente) è stato legittimato, giusto?! Per cui computati il volume tra quello residuo ed il 30% di applicazione del piano casa e verifica se in tal modo riesci a sanare il tutto. Verifica poi in Comune se loro accettano la procedura di Piano Casa in Sanatoria. Dopo di ché provvedi con il recupero del sottotetto.
in bocca al lupo.
ps. potresti anche presentare un'unica pratica (sanatoria e recupero), però solo per semplificazione della procedura ti consiglio di scinderle.
quello che ti consiglio per la complessità della pratica è scindere le due situazioni. il sottotetto lo puoi recuperare in ogni momento. Da quello che ho capito il problema non è sulla parte da recuperare ma solo sulla parte "ampliata". Per cui lavora prima sul porticato, almeno quello (anche se non correttamente) è stato legittimato, giusto?! Per cui computati il volume tra quello residuo ed il 30% di applicazione del piano casa e verifica se in tal modo riesci a sanare il tutto. Verifica poi in Comune se loro accettano la procedura di Piano Casa in Sanatoria. Dopo di ché provvedi con il recupero del sottotetto.
in bocca al lupo.
ps. potresti anche presentare un'unica pratica (sanatoria e recupero), però solo per semplificazione della procedura ti consiglio di scinderle.
il tuo cliente deve ripristinare il porticato. Eliminare murature ed infissi (verifica che sia possibile eventualmente eliminare solo gli infissi e non le murature. Dopo gli farai una sanatoria (se possibile) per la differenza di altezza del suddetto porticato. Dopo la sanatoria potrai recuperare il sottotetto. Tu non puoi dichiarare il falso. Considera che i controlli possono essere incrociati tra comune e catasto. Dopo aver recuperato il sottotetto dovrai fare una variazione catastale presumo, a quel punto come indicherai il porticato? Come volume? Spiega al tuo cliente che non si può avere tutto, o il sottotetto o il porticato trasformato in volume. Poi...questi porticati trasformati in volume sono orribili e l'unica funzione alla fine è quella di ripostiglio (ma questa è un'altra questione).
non avevo letto la risposta di maya...non considerando applicabile il piano casa in sanatoria non ci avevo pensato! Però se puoi applicarlo....Non penso però che sia possibile presentare un'unica pratica di sanatoria e recupero, ma comune che vai....
Non so se la faccio troppo semplice, ma se hai l'incarico per il sottotetto secondo me ti puoi occupare solo di quello. Se tu dimostri che non muovi l'altezza di gronda non hai nulla da temere da un eventuale controllo. Se in fase di sopralluogo o di controllo dovessere riscontrare difformità riguardo al porticato sarà un problema dei tuoi clienti.
In definitiva io spiegherei bene ai clienti gli eventuali rischi legati ad un eventuale controllo e poi procederei indicando solo una sezione parziale dell'edificio (oppure una sezione dettagliata del sottotetto con sotto schematizzata la sagoma dell'edificio senza illustrare come è fatto).
In definitiva io spiegherei bene ai clienti gli eventuali rischi legati ad un eventuale controllo e poi procederei indicando solo una sezione parziale dell'edificio (oppure una sezione dettagliata del sottotetto con sotto schematizzata la sagoma dell'edificio senza illustrare come è fatto).
Solo per la precisione: il "piano casa in sanatoria" non esiste, anche se è stato "inventato" e viene applicato da alcuni tecnici comunali.
Ma infatti sul PIANO CASA IN SANATORIA ho i miei dubbi.
Penso che procederò come dice Paolo, con sagoma schematizzata dell'edificio.
Grazie mille, speriamo bene
Penso che procederò come dice Paolo, con sagoma schematizzata dell'edificio.
Grazie mille, speriamo bene
siii? E quando dovrai asseverare la conformità edilizia ed urbanistica cosa dirai? E l'accatastamento lo farai ignorando le tamponature del porticato o riportandole in pianta?
Procederò prima con il recupero del sottetto, un pdc con sezione schematizzata, senza riportare nel dettaglio il porticato. E' ovvio che le piante del porticato, nel recupero del sottotetto, non sono richieste.
Intanto speriamo in un NON SOPRALLUOGO.
Successivamente penserò al porticato.
Credo sia la soluzione migliore. no?
Intanto speriamo in un NON SOPRALLUOGO.
Successivamente penserò al porticato.
Credo sia la soluzione migliore. no?
Ivana, Niky deve asseverare la conformità della parte di edificio "oggetto dell'intervento".
A me è stato proprio qualche tecnico comunale a dirmi di fare così in presenza di situazioni "imbarazzanti".
Poi ovviamente le cose cambiano da comune a comune.
A me è stato proprio qualche tecnico comunale a dirmi di fare così in presenza di situazioni "imbarazzanti".
Poi ovviamente le cose cambiano da comune a comune.
Scusate, non voglio essere lo spirito della contraddizione. Per quanto è vero che il piano casa in sanatoria, come dice desnip, è un'invenzione, alcuni Comuni lo usano proprio per evitare che i cittadini si ritrovano perennemente abusivi, e molti Comuni lo hanno messo "in circolazione" per ovviare a questo ritardo di una legge sul Condono Edilizio che non arriverà mai.
A mio avviso, per esperienza, concentrarsi sul sottotetto e dimenticarsi che l'immobile è composto anche da un piano terra è assurdo! A parte la documentazione fotografica, ma cosa asseveri?! Il semifalso?! Chiudi un occhio nel sopralluogo?! Da che piano si accede al sottotetto?! Non è forse dal piano terra? Questo ragionamento potresti farlo qualora le due unità fossero autonome ed individuali: agisci su una e ti dimentichi dell'altra, allora lì sì puoi farlo. Nel momento in cui agisci su un immobile devi verificare la legittimità dello stesso!! E poi ... in caso di controllo?? Ipotizziamo che qualcuno abbia voglia di venire a controllare i lavori, o che qualche vicino simpatico vada a fare la spia in Comune ... cosa racconti al vigile che ti piomba a casa?! Variante in corso d'opera?! Non ero presente il giorno in cui sono intervenuti sul portico?! A questo punto, considerato che l'abitabilità del sottotetto è interna, è più grave la chiusura del portico che abitare un sottotetto senza permesso!
E' successo ad un conoscente: un tecnico comunale in pausa pranzo si faceva una passeggiata per i borghi interni e ti vede che il fabbricato del tizio che aveva presentato la pratica per ristrutturazione interna non era conforme a quello presentato in progetto. Tornato in ufficio ha avviato procedimento e comunicato ad i vigili.
Dipende dal Comune, ovviamente .... però ..... il sottotetto non è autonomo dal piano terra!!!
In bocca al lupo.
A mio avviso, per esperienza, concentrarsi sul sottotetto e dimenticarsi che l'immobile è composto anche da un piano terra è assurdo! A parte la documentazione fotografica, ma cosa asseveri?! Il semifalso?! Chiudi un occhio nel sopralluogo?! Da che piano si accede al sottotetto?! Non è forse dal piano terra? Questo ragionamento potresti farlo qualora le due unità fossero autonome ed individuali: agisci su una e ti dimentichi dell'altra, allora lì sì puoi farlo. Nel momento in cui agisci su un immobile devi verificare la legittimità dello stesso!! E poi ... in caso di controllo?? Ipotizziamo che qualcuno abbia voglia di venire a controllare i lavori, o che qualche vicino simpatico vada a fare la spia in Comune ... cosa racconti al vigile che ti piomba a casa?! Variante in corso d'opera?! Non ero presente il giorno in cui sono intervenuti sul portico?! A questo punto, considerato che l'abitabilità del sottotetto è interna, è più grave la chiusura del portico che abitare un sottotetto senza permesso!
E' successo ad un conoscente: un tecnico comunale in pausa pranzo si faceva una passeggiata per i borghi interni e ti vede che il fabbricato del tizio che aveva presentato la pratica per ristrutturazione interna non era conforme a quello presentato in progetto. Tornato in ufficio ha avviato procedimento e comunicato ad i vigili.
Dipende dal Comune, ovviamente .... però ..... il sottotetto non è autonomo dal piano terra!!!
In bocca al lupo.
@desnip, concordo con maya, non può asseverare la conformità del solo sottotetto a meno che questo non sia una u.i. a parte. L'unità immobiliare è unica. Sarebbe lo stesso che attestare la conformità della sola camera da letto e non quella del bagno e cucina. E mi ripeto: la planimetria catastale? Si disegna il portico così com'è così da far fare "tana" al comune o si disegna il falso?
Non disegnerei il falso, ma semplicemente mi terrei vago, in quanto andrei a graficizzare solo la sezione dell'intero stabile. Nel recupero del sottotetto non sono rischiesti grafici degli altri piani ne catastali.
Il porticato ed il primo piano è di una proprietà, il secondo piano ed il sottotetto di un'altra proprietà,
avevo omesso questo.
Il porticato ed il primo piano è di una proprietà, il secondo piano ed il sottotetto di un'altra proprietà,
avevo omesso questo.
Ecco, quest'ultima cosa che ha detto Niky è significativa.
Anche i casi che sono capitati a me erano simili. Se uno deve fare un intervento al terzo piano, e il porticato è di un altro proprietario, deve anche andare a preoccuparsi degli abusi di questo?
Anche i casi che sono capitati a me erano simili. Se uno deve fare un intervento al terzo piano, e il porticato è di un altro proprietario, deve anche andare a preoccuparsi degli abusi di questo?
no... così ha un senso!!!! ... tu agisci sulla tua proprietà! se il porticato non è del tuo cliente ... neanche metti in sezione l'unità non di competenza: a noi ci fanno riportare il grafico di progetto, con campitura sopra e con scritto "non oggetto di intervento", ma se il portico è di sua proprietà allora vale quello che ho già detto precedentemente. Se invece il secondo piano ed il sottotetto non hanno abusi e sono oggetto dell'intervento il terra ed il primo non li tengo conto, e neanche riporto la pianta! faccio schema di prospetto con individuazione dell'area di competenza dell'intervento (intesa come unità immobiliare e non come porzione di essa!)
ancora un altro particolare.... il tutto è familiare, porticato e primo piano è della mamma, secondo e piano e sottotetto è del figlio
ahhhh, ma allora ditelo che sono due proprietari diversi....Pensavo fosse un'unica u.i.! Sì così è giusto puoi omettere di entrare nei particolari del prospetto generale.
quoto.
la titolarità diversa non è rilevante nel recupero del sottotetto, non devi fare alcun ampliamento né chiedere permessi o atti obblighi a nessun vicino per procedere. è un "cambio d'uso" consentito per particolari requisiti dovuti al periodo di legittimazione del sottotetto e non a "concessioni" superficiarie.
Ti dirò di più che volendo sanare il portico con altro progetto e con altra situazione, se vuoi proporla all'altro cliente (ovvero alla madre) potrai fare la sommatoria della superficie delle due unità e con atto d'obbligo il figlio può cedere la superficie di ampliamento alla madre. Ma quella è un'altra questione!!
in bocca al lupo.
la titolarità diversa non è rilevante nel recupero del sottotetto, non devi fare alcun ampliamento né chiedere permessi o atti obblighi a nessun vicino per procedere. è un "cambio d'uso" consentito per particolari requisiti dovuti al periodo di legittimazione del sottotetto e non a "concessioni" superficiarie.
Ti dirò di più che volendo sanare il portico con altro progetto e con altra situazione, se vuoi proporla all'altro cliente (ovvero alla madre) potrai fare la sommatoria della superficie delle due unità e con atto d'obbligo il figlio può cedere la superficie di ampliamento alla madre. Ma quella è un'altra questione!!
in bocca al lupo.
Maya, la sommatoria non penso sia fattibile se ho capito bene. Per l'ampliamento dovrei richiamare il Piano Casa il quale si estende solo agli immobili di un unico proprietario ed al volume residuo... è così no?
no. il nuovo piano casa (almeno per il Lazio LR 10/2014, le altre Regioni dovresti vedere) ti permette di fare il cumulativo come se fosse un condominio, purché appartenenti allo stesso lotto ed allo stesso edificio. Per cui, facendo l'atto d'obbligo, il proprietario A può cedere al proprietario B (gratuitamente od onerosamente, a seconda dei loro accordi) la % di ampliamento prevista per la sua abitazione, purché sia garantito il massimo di 70 mq di ampliamento. Ciò significa che se il 20% di A fosse 15 mq e di B altri 15 mq, con l'atto d'obbligo B può arrivare a costruire 30 mq. Ciò significa, però, anche che, qualora in un futuro A volesse procedere con l'ampliamento, non potrebbe più farlo avendo ceduto tale possibilità.
