Buongiorno a tutti, mi permetto di chiedere un consiglio, premettendo che non sono "del mestiere".
Vi prego qundi di perdonarmi inesattezze terminologiche, badando alla sostanza della questione.
Veniamo al dunque...
....devo mettere in vendita la mia casa e devo sistemare una apparente difformità nella piantina catastale.
Mi spiego meglio; quando acquistai la casa, nel 2006, acquistai con difformità. Una cucina accatastata come abitabile era stata resa a vista. Appena entrato in casa ho provveduto a far erigere una parete in carto gesso che ha parzialmente ripristinato l'abitabilità della cucina. Dico parzialmente perchè non esiste più un tramezzo completo con porta, ma si tratta di una quinta, aperta su un lato per circa un metro e mezzo. Inoltre il tramezzo è stato spostato indietro, riducendo la superficie della cucina a vantaggio della sala.
Mi chiedo a questo punto cosa devo fare per sistemare la sistuazione in vista della vendita.
Mi sono state prospettate situazioni diverse, con spese che vanno dai 300 euro ai circa 2000.
E' necessario chiedere la sanatoria al comune? oppure può bastare effettuare una precisazione della piantina catastale?
Non vorrei effettuare un lavoro incompleto che possa portarmi problemi all'atto della vendita.
Vi ringrazio anticipatamente per i consigli che vorrete darmi,
gabriele : [post n° 375009]
Modifica catastale
Beh, mi stupisco del notaio che ha stipulato l'atto all'epoca del suo acquisto, in quanto tale difformità andava sanata in Comune già all'epoca, o comunque il notaio avrebbe dovuto, a Vs vantaggio, favorire un prezzo a ribasso per poter permettervi di sanare gli abusi post vendita. Ad ogni modo, come per l'epoca la casa non può essere venduta a meno che non trovate un accordo con l'acquirente il quale vi chiederà un ribasso per sistemare a sue spese l'abuso.
Detto questo, l'intervento deve essere prima regolarizzato in Comune, bisognerebbe verificare se ci sono i requisiti per farlo (esempio altezza del locale adibito a cucina), dopo di ché provvedere con la variazione catastale. Relativamente ai costi dipende dal Comune di appartenenza: a Roma una sanatoria costa 1000 € + 251,00 € di diritti di segreteria + 50 € per la variazione catastale, esclusi ovviamente i costi del tecnico che provvederà alla pratica. In provincia di Roma i costi aumentano: la sanatoria è pari al triplo del costo di costruzione + 450 € di diritti di segreteria, rimane invariato il catasto, in quanto quello è uguale per tutti.
Per cui i prezzi a lei proposti mi sembrano un po' bassini, forse non hanno incluso le spese tecniche del professionista, metterei in conto circa 5.000/6.000 € per poter sistemare la situazione, che necessariamente deve passare prima per il Comune e poi per il Catasto. Tutto dipende dalle determinazioni comunali che prevedono le sanzioni per tali interventi.
in bocca al lupo.
Detto questo, l'intervento deve essere prima regolarizzato in Comune, bisognerebbe verificare se ci sono i requisiti per farlo (esempio altezza del locale adibito a cucina), dopo di ché provvedere con la variazione catastale. Relativamente ai costi dipende dal Comune di appartenenza: a Roma una sanatoria costa 1000 € + 251,00 € di diritti di segreteria + 50 € per la variazione catastale, esclusi ovviamente i costi del tecnico che provvederà alla pratica. In provincia di Roma i costi aumentano: la sanatoria è pari al triplo del costo di costruzione + 450 € di diritti di segreteria, rimane invariato il catasto, in quanto quello è uguale per tutti.
Per cui i prezzi a lei proposti mi sembrano un po' bassini, forse non hanno incluso le spese tecniche del professionista, metterei in conto circa 5.000/6.000 € per poter sistemare la situazione, che necessariamente deve passare prima per il Comune e poi per il Catasto. Tutto dipende dalle determinazioni comunali che prevedono le sanzioni per tali interventi.
in bocca al lupo.
Quoto quello che è stato detto dalla mia collega che giustamente ha consigliato prima la conformità in comune e poi quella catastale (anche perchè sarà il perito della banca sicuramente a bloccare il tutto per tale conformità, come capita spesso)
Ovviamente come ha detto Maya ogni comune è a se quindi io parlo per Milano e provincia... una situazione del genere è all'ordine del giorno e almeno per il comune non ha costi così alti; basta una CIAL in sanatoria, i diritti di segreteria vanno dagli 0 euro per MIlano a 120 per altri comuni dell' hinterland + 1000 euro che è la sanzione uguale per tutta Italia + 50 euro diritti segreteria catastali per la variazione obbligatoria. costo del tecnico almeno da noi varia dai 700 euro ai 1500 (il costo dipende dalla metratura della casa). Ovviamente il collega che prenderà in mano la sanatoria dovrà verificare che alcuni paramentri (in particolare rapporti aeroilluminanti) siano garantiti in quanto questi sono vincolanti per la variazione quindi se anche uno non è rispettato purtroppo bisogna ripristinare il tutto allo stato precedente.
Ovviamente come ha detto Maya ogni comune è a se quindi io parlo per Milano e provincia... una situazione del genere è all'ordine del giorno e almeno per il comune non ha costi così alti; basta una CIAL in sanatoria, i diritti di segreteria vanno dagli 0 euro per MIlano a 120 per altri comuni dell' hinterland + 1000 euro che è la sanzione uguale per tutta Italia + 50 euro diritti segreteria catastali per la variazione obbligatoria. costo del tecnico almeno da noi varia dai 700 euro ai 1500 (il costo dipende dalla metratura della casa). Ovviamente il collega che prenderà in mano la sanatoria dovrà verificare che alcuni paramentri (in particolare rapporti aeroilluminanti) siano garantiti in quanto questi sono vincolanti per la variazione quindi se anche uno non è rispettato purtroppo bisogna ripristinare il tutto allo stato precedente.
Innanzitutto grazie per le risposte.
Mi chiedo solo se il fatto che abbia tirato su una quinta in cartongesso, seppur le superfici del vano cucina siano cambiate, possa essere sufficiente a evitare il ricorso alla sanatoria comunale.
Qualche collega mi ha paventato questa ipotesi che, ovviamente, ha costi ben più accessibili.
Mi chiedo solo se il fatto che abbia tirato su una quinta in cartongesso, seppur le superfici del vano cucina siano cambiate, possa essere sufficiente a evitare il ricorso alla sanatoria comunale.
Qualche collega mi ha paventato questa ipotesi che, ovviamente, ha costi ben più accessibili.
Beh, se la parete in cartongesso fosse stata realizzata alla stessa "altezza" del tramezzo originario, come ragionamento poteva pure quadrare, in quanto poteva far figurare che fosse stata demolita solo una porzione, anche se "laterizio" vs "cartongesso" sono diversi materiali. L'aver demolito e spostato il tramezzo comporta invece una modificazione degli spazi interni, aumentando, come ha detto lei, l'area della sala e riducendo quella della cucina. Il collega dovrebbe valutare anche i requisiti di abitabilità della cucina, oltre a quelli aeroilluminanti che ha ricordato Valy.
Per cui mi stupisco anche del tecnico che le ha consigliato di far risultare la demolizione di una porzione di parete. Per quel che mi riguarda, c'è anche qualche collega che per farla risparmiare ancora potrebbe consigliarle che dato che sono interventi interni e nessuno li vede, andrebbe a dichiarare che non è un intervento in sanatoria ma un intervento ex novo.
Io la capisco molto bene sig. Gabriele, mi creda, perché i costi del Comune ammazzano le persone, a svantaggio di noi tecnici, che molte volte perdiamo clienti perché le sanzioni molte volte superano addirittura il nostro onorario. Ai miei clienti ho sempre consigliato il giusto, per il bene di entrambi, perché in caso di controlli nessuno dei due possa incorrere in richiami o sanzioni o denunce. Per cui, come tecnico, non mi sento di dirle che l'opzione che le ha consigliato il collega sia buona, per quanto economica possa sembrare: l'immobile dichiarato rimarrà sempre difforme dal reale. Mi spiego: ipotizziamo che la cucina avesse avuto una sagoma 3 x 3 con una porta centrale su di un lato e dopo l'intervento fosse diventata 3 + 2.50 + 2.50 + 1.50, ove i 2.50 rappresenterebbero la distanza arretrata del tramezzo dopo l'intervento ma il suo tecnico andrebbe a dichiarare solamente la rottura del tramezzo lasciando la sagoma invariata, ovvero 3 + 3 +1.50 + 3, graficamente la sua cucina risulterebbe sempre difforme dalla reale, anche se per 0.50 mt e quindi non ci sarebbe molta differenza tra l'abuso commesso dal proprietario precedente e l'abuso attuale, che viene dichiarato diversamente solo su carte.
Quello che posso consigliarle, per quanto capisco bene la sua situazione, anche perché non avrebbe potuto comprare un immobile in tali condizioni, di sanare appieno la situazione, senza lasciare sospesi che potrebbero poi essere impugnati dai nuovi acquirenti.
In bocca al lupo.
Per cui mi stupisco anche del tecnico che le ha consigliato di far risultare la demolizione di una porzione di parete. Per quel che mi riguarda, c'è anche qualche collega che per farla risparmiare ancora potrebbe consigliarle che dato che sono interventi interni e nessuno li vede, andrebbe a dichiarare che non è un intervento in sanatoria ma un intervento ex novo.
Io la capisco molto bene sig. Gabriele, mi creda, perché i costi del Comune ammazzano le persone, a svantaggio di noi tecnici, che molte volte perdiamo clienti perché le sanzioni molte volte superano addirittura il nostro onorario. Ai miei clienti ho sempre consigliato il giusto, per il bene di entrambi, perché in caso di controlli nessuno dei due possa incorrere in richiami o sanzioni o denunce. Per cui, come tecnico, non mi sento di dirle che l'opzione che le ha consigliato il collega sia buona, per quanto economica possa sembrare: l'immobile dichiarato rimarrà sempre difforme dal reale. Mi spiego: ipotizziamo che la cucina avesse avuto una sagoma 3 x 3 con una porta centrale su di un lato e dopo l'intervento fosse diventata 3 + 2.50 + 2.50 + 1.50, ove i 2.50 rappresenterebbero la distanza arretrata del tramezzo dopo l'intervento ma il suo tecnico andrebbe a dichiarare solamente la rottura del tramezzo lasciando la sagoma invariata, ovvero 3 + 3 +1.50 + 3, graficamente la sua cucina risulterebbe sempre difforme dalla reale, anche se per 0.50 mt e quindi non ci sarebbe molta differenza tra l'abuso commesso dal proprietario precedente e l'abuso attuale, che viene dichiarato diversamente solo su carte.
Quello che posso consigliarle, per quanto capisco bene la sua situazione, anche perché non avrebbe potuto comprare un immobile in tali condizioni, di sanare appieno la situazione, senza lasciare sospesi che potrebbero poi essere impugnati dai nuovi acquirenti.
In bocca al lupo.
Grazie dei dettagliati consigli.
Con mio estremo rammarico, mi accorgo solo ora di aver commesso un errore sostanziale, ho controllato una vecchia mappa catastale, non quella aggiornata. In realtà la difformità era sta sanata dal proprietario. Ho effettivamente acquistato la casa con cucina a vista!
A questo punto il mio quesito cambia sostanzialmente. Avendo realizzato la parete succssivamente e trattandosi di parete in cartongesso, cosa mi conviene fare a questo punto?
Vi prego di scusarmi dell'errore, considerando che avete speso del tempo per darmi delucidazioni!
Con mio estremo rammarico, mi accorgo solo ora di aver commesso un errore sostanziale, ho controllato una vecchia mappa catastale, non quella aggiornata. In realtà la difformità era sta sanata dal proprietario. Ho effettivamente acquistato la casa con cucina a vista!
A questo punto il mio quesito cambia sostanzialmente. Avendo realizzato la parete succssivamente e trattandosi di parete in cartongesso, cosa mi conviene fare a questo punto?
Vi prego di scusarmi dell'errore, considerando che avete speso del tempo per darmi delucidazioni!
Non si preoccupi.
La situazione non varia molto dalla precedente: la parete in cartogesso è più facile da rimuovere, qualora volesse optare per il ripristino dello stato dei luoghi. In alternativa, ci sarebbe sempre la sanatoria i cui costi non differiscono da quelli sopra elencati, considerato che si trattano di sanzioni. A questo punto, se il collega se la sente di dichiarare quanto da lei accennato prima ... è un problema del collega ... che su un post pubblico non sento di consigliare né di dichiarare. Diciamo che sono affari tra tecnico e cliente.
Per come la penso io, certe dichiarazioni costano, per cui può anche risparmiare in Comune ma il tecnico costerà, forse un pochino di più.
Le accenno un aneddoto di una situazione che ho riscontrato tempo fa: parlando con un collega che lavora in Comune mi diceva che molte volte il cliente tende al risparmio, portando al tecnico a fare dichiarazioni che non dovrebbe e mi ricordo disse: se il lavoro costa 20, sia che 15 al Comune e 5 al tecnico, se il tecnico vuol far risparmiare il proprio cliente delle sanzioni il lavoro costa sempre 20, perché quelle dichiarazioni hanno un costo e per tutela il tecnico dovrebbe prendere quel costo, cioè il Comune può anche prendere 5 (perché il tecnico cambia procedura) ma il tecnico dovrebbe prendere 15 in caso di controlli su quelle dichiarazioni.
Non so se mi spiego. Ribadisco che comprendo la sua situazione, ma da tecnico esterno mi permetto di dirle che per quella dichiarazione, per quanto risparmierà in Comune il tecnico avrà un costo: un conto è liberarsi delle responsabilità, procedendo regolarmente con la sanatoria le cui dichiarazioni sono reali e lisce come l'olio, un conto è assumersi delle responsabilità con procedure "vantaggiose" che comportano a dichiarazioni alterate che in caso di controlli, che caso mai capitano proprio in quel momento, costano.
Per cui quello che le posso dire che sì la procedura proposta dal tecnico va a risparmio (è un fatto oggettivo sul quale non esprimo la mia opinione), ma io mi farei stilare un preventivo per ambo le opzioni e vedrà che in entrambi i casi le spese del tecnico saranno diverse.
Le chiedo scusa per la franchezza, ma credo che sia bene che il cliente sappia che ogni procedura ha un costo diverso. Posso anche sbagliarmi, ma in molti casi alcuni colleghi ragionano così: alto rischio alta parcella!
Ad ogni modo, spero di esserle stata utile. In bocca al lupo.
La situazione non varia molto dalla precedente: la parete in cartogesso è più facile da rimuovere, qualora volesse optare per il ripristino dello stato dei luoghi. In alternativa, ci sarebbe sempre la sanatoria i cui costi non differiscono da quelli sopra elencati, considerato che si trattano di sanzioni. A questo punto, se il collega se la sente di dichiarare quanto da lei accennato prima ... è un problema del collega ... che su un post pubblico non sento di consigliare né di dichiarare. Diciamo che sono affari tra tecnico e cliente.
Per come la penso io, certe dichiarazioni costano, per cui può anche risparmiare in Comune ma il tecnico costerà, forse un pochino di più.
Le accenno un aneddoto di una situazione che ho riscontrato tempo fa: parlando con un collega che lavora in Comune mi diceva che molte volte il cliente tende al risparmio, portando al tecnico a fare dichiarazioni che non dovrebbe e mi ricordo disse: se il lavoro costa 20, sia che 15 al Comune e 5 al tecnico, se il tecnico vuol far risparmiare il proprio cliente delle sanzioni il lavoro costa sempre 20, perché quelle dichiarazioni hanno un costo e per tutela il tecnico dovrebbe prendere quel costo, cioè il Comune può anche prendere 5 (perché il tecnico cambia procedura) ma il tecnico dovrebbe prendere 15 in caso di controlli su quelle dichiarazioni.
Non so se mi spiego. Ribadisco che comprendo la sua situazione, ma da tecnico esterno mi permetto di dirle che per quella dichiarazione, per quanto risparmierà in Comune il tecnico avrà un costo: un conto è liberarsi delle responsabilità, procedendo regolarmente con la sanatoria le cui dichiarazioni sono reali e lisce come l'olio, un conto è assumersi delle responsabilità con procedure "vantaggiose" che comportano a dichiarazioni alterate che in caso di controlli, che caso mai capitano proprio in quel momento, costano.
Per cui quello che le posso dire che sì la procedura proposta dal tecnico va a risparmio (è un fatto oggettivo sul quale non esprimo la mia opinione), ma io mi farei stilare un preventivo per ambo le opzioni e vedrà che in entrambi i casi le spese del tecnico saranno diverse.
Le chiedo scusa per la franchezza, ma credo che sia bene che il cliente sappia che ogni procedura ha un costo diverso. Posso anche sbagliarmi, ma in molti casi alcuni colleghi ragionano così: alto rischio alta parcella!
Ad ogni modo, spero di esserle stata utile. In bocca al lupo.
