Buongiorno, sto acquistando casa e guardando la planimetria catastale ho notato che non é conforme per lo spostamento della porta della camera da letto (su altra parete) e per una finestra murata solo internamente (la facciata esterna é rimasta invariata con ancora il serramento) che sulla planimetria risulta aperta.
Inizialmente credevo di farmi sistemare la cosa dal venditore facendogli rifare la planimetria catastale per esatta rappresentazione grafica, ma il discorso penso sia più complicato, in quanto devo appurare se quando sono stati fatti i lavori é stata presentata una regolare pratica in Comune, giusto? Se così non fosse, non avrei la conformità urbanistica? Conviene di più che il proprietario sani la cosa oppure che ripristino la situazione preesistente, aprendo la finestra anche dall'interno e rispostando la porta della camera? Specifico che l'appartamento é nel Comune di Lecco. Grazie
Igor : [post n° 376432]
Conformità urbanistica
Bisognerebbe appurare se è stata presentata una pratica in Comune per gli interventi, parlando anche direttamente con il proprietario. Di solito si mura la finestra solo internamente per non modificare il prospetto esterno, soprattutto se facente parte di un condominio e molte volte in Comune neanche viene dichiarato. Per rispondere ai quesiti nel modo opportuno bisognerebbe vedere anche il regolamento edilizio del Comune e capire se tale intervento è plausibile o meno. Per la porta interna per quanto non sia conforme la situazione è meno grave. Ad ogni modo dovresti prima verificare l'ultimo stato legittimato, o con un accesso agli atti o, ripeto, tramite proprietario. Se non è conforme solo catastalmente, potrebbe anche essere, far provvedere all'aggiornamento catastale. Negli altri casi, potresti accordarti con il proprietario per provvedere tu stesso agli interventi che ritieni più congrui per l'appartamento che vai a comprare, facendoti ribassare il prezzo di vendita per la differenza del prezzo degli interventi o far provvedere a lui il tutto.
Ti consiglio anche di rivolgerti ad un tecnico (non quello del notaio, che di solito è a favore della parte venditrice) e far appurare a lui quanto richiesto.
In bocca al lupo.
Ti consiglio anche di rivolgerti ad un tecnico (non quello del notaio, che di solito è a favore della parte venditrice) e far appurare a lui quanto richiesto.
In bocca al lupo.
mi presento sono un geometra di lucca, da quanto leggo le opere non hanno interessato parti strutturali dell'edificio, con una semplice cila (vecchia straordinaria manutenzione) si sistema tutto, poi pratica castale. lo spostemento di una porta o la finestra tamponata parzialmente non compromette l'abitabilità .....bisogna vedere se i lavori sono stati realizzati come da divisione degli ambienti presentata in comune..... lo spostamento di una porta è irrilevante e come detto in precedcenza basta una cila.
" non quello del notaio, che di solito è a favore della parte venditrice": scusa maya, ma se il notaio lo sceglie (e paga) l'acquirente, perchè il suo tecnico dovrebbe essere a favore del venditore?
Per esperienza è così. 1) perché ci ho lavorato 2) perché hanno venduto anche a me in condizioni simili
I tecnici che il notaio ha a studio sono tecnici che si occupano solo della parte ipotecaria di registrazione. Per i certificati energetici o per le pratiche tipo quella avanzata da igor, non è il notaio a scegliere il tecnico, gli viene proposto dalla parte venditrice che ha tutti gli interessi di fare un compromesso a suo vantaggio, cosa che un acquirente si fida, non sapendo bene la situazione e poi (...). Il notaio è imparziale. Non è come l'agenzia immobiliare che nel suo staff può avere dei tecnici, il notaio non può proporre dei tecnici per sistemare situazioni interne, lui è chiamato a prendere atto delle situazioni ed ha stipulare un accordo tra le parti, proporre un tecnico va contro il suo status! Forse mi sono espressa male intendendo "quello del notaio" con "quello che trovi dal notaio durante la compravendita o gli accordi che precedono!".
Almeno quello che mi hanno sempre spiegato e quello che ho visto negli anni di esperienza!
I tecnici che il notaio ha a studio sono tecnici che si occupano solo della parte ipotecaria di registrazione. Per i certificati energetici o per le pratiche tipo quella avanzata da igor, non è il notaio a scegliere il tecnico, gli viene proposto dalla parte venditrice che ha tutti gli interessi di fare un compromesso a suo vantaggio, cosa che un acquirente si fida, non sapendo bene la situazione e poi (...). Il notaio è imparziale. Non è come l'agenzia immobiliare che nel suo staff può avere dei tecnici, il notaio non può proporre dei tecnici per sistemare situazioni interne, lui è chiamato a prendere atto delle situazioni ed ha stipulare un accordo tra le parti, proporre un tecnico va contro il suo status! Forse mi sono espressa male intendendo "quello del notaio" con "quello che trovi dal notaio durante la compravendita o gli accordi che precedono!".
Almeno quello che mi hanno sempre spiegato e quello che ho visto negli anni di esperienza!
ma un tecnico della parte acquirente proprio no eh...?
Poi vengono sul forum a cercare di capire cosa stanno comprando!
Poi vengono sul forum a cercare di capire cosa stanno comprando!
Sinceramente non ho mai visto un acquirente con un tecnico, perché vanno a buona fede che quello che comprano è regolare e se non lo è, visto che è a spese del venditore sanare la non conformità, non si pongono il problema!
Ne ho viste di tutti i colori ... addirittura è stato venduto un immobile con una domanda di condono appesa e su cui il proprietario ha fatto fare altri lavori con permesso a costruire sull'area oggetto di condono. Chissà come sono riusciti a venderlo, ho visto l'atto c'è scritto pratica di condono (scambiando il numero del protocollo con l'ipotetica concessione) ... ora il proprietario attuale dovendo chiedere un mutuo in banca, mi ha chiesto copia del condono, ed all'ufficio mi hanno detto che neanche è stato lavorato e che bisogna fare integrazioni!!
... Neanche a dire che non ci sono tecnici in giro! Poi mi stupisco perché non c'è lavoro!!!
Ne ho viste di tutti i colori ... addirittura è stato venduto un immobile con una domanda di condono appesa e su cui il proprietario ha fatto fare altri lavori con permesso a costruire sull'area oggetto di condono. Chissà come sono riusciti a venderlo, ho visto l'atto c'è scritto pratica di condono (scambiando il numero del protocollo con l'ipotetica concessione) ... ora il proprietario attuale dovendo chiedere un mutuo in banca, mi ha chiesto copia del condono, ed all'ufficio mi hanno detto che neanche è stato lavorato e che bisogna fare integrazioni!!
... Neanche a dire che non ci sono tecnici in giro! Poi mi stupisco perché non c'è lavoro!!!
Grazie a tutti per i consigli. Alla fine il venditore presenta ora la cila e aggiorna la planimetria catastale, quindi dovrebbe andare a posto così. Certo che uno pensa di affidarsi ad esperti, tipo l'agenzia immobiliare, o addirittura nel mio caso il venditore é pure un geometra, ma bisogna avere mille occhi e soprattutto informarsi x conto proprio.
Dunque Igor, giusto per chiarire gli interessi in gioco:
1) l'agenzia immobiliare, a volte si tratta di professionisti, ma non sono tecnici e poi il loro unico interesse è quello di vendere;
2) il venditore, anche in questo caso il SUO interesse unico è quello di vendere;
3) il notaio, che in questo caso sarebbe l'unica parte a tuo favore, non è un tecnico e quindi non approfondisce più di tanto gli aspetti della regolarità urbanistica, infatti nella maggior parte dei casi si limitata a rilevare la presenza o meno di una licenza, o concessione edilizia.
In conclusione, l'unico modo per tutelarti come si deve, in caso di acquisto è incaricare un tecnico di fiducia, addirittura prima di effettuare un preliminare
1) l'agenzia immobiliare, a volte si tratta di professionisti, ma non sono tecnici e poi il loro unico interesse è quello di vendere;
2) il venditore, anche in questo caso il SUO interesse unico è quello di vendere;
3) il notaio, che in questo caso sarebbe l'unica parte a tuo favore, non è un tecnico e quindi non approfondisce più di tanto gli aspetti della regolarità urbanistica, infatti nella maggior parte dei casi si limitata a rilevare la presenza o meno di una licenza, o concessione edilizia.
In conclusione, l'unico modo per tutelarti come si deve, in caso di acquisto è incaricare un tecnico di fiducia, addirittura prima di effettuare un preliminare
Ma il tecnico (che non ho idea di quanto possa costare) ha accesso agli atti in Comune e a tutto ciò che serve per verificare la conformità urbanistica e catastale quindi?
quoto Ponteggi e aggiungo al punto 2) in questo caso venditore = geometra per cui sai quanti interessi si cura!!
@ Igor: il tecnico, la cui parcella dipende dal tipo di incarico che gli viene affidato, può avere accesso agli atti, anche se l'accesso agli atti può richiederlo lei in quanto avente titolo per possibile acquisto (e quindi suo diritto, sempre informando il venditore, che volendo può fornirle la documentazione per evitarle la spesa ... però ...) Relativamente le varie conformità, il tecnico non solo le verifica, ma può anche stilarle il preventivo dei vari costi che andrebbe a sostenere per sanare la situazione.
In ogni caso, in bocca al lupo.
@ Igor: il tecnico, la cui parcella dipende dal tipo di incarico che gli viene affidato, può avere accesso agli atti, anche se l'accesso agli atti può richiederlo lei in quanto avente titolo per possibile acquisto (e quindi suo diritto, sempre informando il venditore, che volendo può fornirle la documentazione per evitarle la spesa ... però ...) Relativamente le varie conformità, il tecnico non solo le verifica, ma può anche stilarle il preventivo dei vari costi che andrebbe a sostenere per sanare la situazione.
In ogni caso, in bocca al lupo.
