jenapliskin : [post n° 376857]
errato condono 85: planimetria diversa dallo stato di fatto. Responsabilità
Ciao a tutti. ho un problema urgente: avendo posto in vendita un appartamento, che ho ereditato alla morte di mia mamma, un cliente potenziale ha chiesto di fare le verifiche di routine urbanistiche, catastali ed edilizie per conoscere se l'immobile è tutto a posto prima di procedere al rogito. Informo nel 1985 era stato fatto il condono per sanare tutte le opere eseguite con risposta positiva ottenuta dal comune di pistoia e con oblazione pagata. Per mia mamma così si metteva a posto l'immobile anche per una futura vendita. Purtroppo però Il mio tecnico incaricato delle verifiche ha constatato oggi che il condono a suo tempo presentato era errato per quanto riguarda la planimetria: un muro dell'appartamento era rappresentato in maniera difforme dallo stato di fatto, cioè il muro provoca un aumento di volumetria di 33 cm della stanza corrispondente,.anche se nessuno ha mai spostato il muro, è solo che a suo tempo nel condono era stato rappresentato errato dal tecnico responsabile del condono. La casa quindi non è mai stata modificata. Per noi familiari è stata una mazzata perchè eravamo convinti di aver sanato tutto e che l'immobile potesse essere venduto così com'è, e fosse del tutto regolare. Il punto è questo: constatato che non ci sono mai state modifiche da allora, che il condono era stato quindi presentato errato, è possibile fare un'integrazione della planimetria in comune o di altra documentazione per mettere a posto il condono e l'immobile per procedere alla vendita o al più è possibile una sanatoria oggi? Comunico che la zona è a vincolo paesaggistico. Inoltre: Il tecnico che presentò a suo tempo il condono può essere chiamato in causa dopo 30 anni per sua responsabilità di negligenza nel riportare una planimetria sbagliata, considerando anche che i professionisti hanno l'assicurazione con la quale poter pagare gli errori nella loro attività? Ovviamente tutti noi familiari eravamo fino ad ora all'oscuro del condono errato e ne siamo venuti a conoscenza solo oggi a causa dell'eredità di mia mamma, sennò continuavamo a vivere ignari del problema. grazie a tutti per le risposte.
Buongiorno,
il problema è, anche chiamando in causa il tecnico, avete prove materiali tali da dimostrare l'errore del tecnico?! mi spiego: da tecnico ho visto molti condoni errati, nel suo caso un non nulla, in confronto ad altezze di solaio divergenti, bagni dichiarati in un posto e poi che si trovano da un altro ... per errori del tecnico.
Il problema è dichiarare con prove effettive che quegli interventi non siano avvenuti successivamente, esempio foto dell'epoca, dichiarazioni in cui la superficie è 100 anziché 90, stessa planimetria catastale dell'epoca che forse vede l'immobile nello stato reale e contro al grafico progettuale del condono. Da Consulente di Parte, prima di intraprendere una causa del genere e caso mai spendere soldi per nulla le consiglio di trovare attestazioni tali da far valere la sua tesi. In assenza di ciò infatti potrebbero anche pensare che sia avvenuto in un secondo momento, e neanche una dichiarazione sostitutiva ad atto notorio può reggere o una perizia giurata!
Quanto al quesito "è ancora sanabile", dipende. anche se sono 33 cm, dovrebbe essere valutata la fattibilità dell'intervento, ovvero se eventualmente avesse della volumetria residua tale da permettere "l'ampliamento", in più essendo in zona vincolata (e capire anche che tipo di zona vincolata) bisognerebbe valutare la fattibilità di un intervento simile per quella tipologia di vincolo. Andrebbero poi valutate le distanze, in caso ci fossero dei distacchi ... e tutta una serie di info che solo analizzando e valutando la situazione in sito, potrebbero permettere di rispondere.
Le consiglio di rivolgersi ad un tecnico di zona.
In bocca al lupo.
il problema è, anche chiamando in causa il tecnico, avete prove materiali tali da dimostrare l'errore del tecnico?! mi spiego: da tecnico ho visto molti condoni errati, nel suo caso un non nulla, in confronto ad altezze di solaio divergenti, bagni dichiarati in un posto e poi che si trovano da un altro ... per errori del tecnico.
Il problema è dichiarare con prove effettive che quegli interventi non siano avvenuti successivamente, esempio foto dell'epoca, dichiarazioni in cui la superficie è 100 anziché 90, stessa planimetria catastale dell'epoca che forse vede l'immobile nello stato reale e contro al grafico progettuale del condono. Da Consulente di Parte, prima di intraprendere una causa del genere e caso mai spendere soldi per nulla le consiglio di trovare attestazioni tali da far valere la sua tesi. In assenza di ciò infatti potrebbero anche pensare che sia avvenuto in un secondo momento, e neanche una dichiarazione sostitutiva ad atto notorio può reggere o una perizia giurata!
Quanto al quesito "è ancora sanabile", dipende. anche se sono 33 cm, dovrebbe essere valutata la fattibilità dell'intervento, ovvero se eventualmente avesse della volumetria residua tale da permettere "l'ampliamento", in più essendo in zona vincolata (e capire anche che tipo di zona vincolata) bisognerebbe valutare la fattibilità di un intervento simile per quella tipologia di vincolo. Andrebbero poi valutate le distanze, in caso ci fossero dei distacchi ... e tutta una serie di info che solo analizzando e valutando la situazione in sito, potrebbero permettere di rispondere.
Le consiglio di rivolgersi ad un tecnico di zona.
In bocca al lupo.
innanzitutto la ringrazio per la risposta. dell'epoca ho solo delle foto della casa che mia mamma presentò per la pratica di condono, ma ovviamente senza misure. potrebbero aiutare a far capire che la casa è sempre stata così e non sono state fatte modifiche e che quindi la planimetria del condono risulta rappresentata in modo errato? mi sono rivolto ad un tecnico ma essendo alla prima sanatoria, ha chiesto in comune e gli hanno detto che non è una pratica molto facile da affrontare e se si potrà sanare, con grande dispendio di soldi. grazie
Purtroppo hanno ragione, il condono è chiuso e non c'è possibilità di riapertura (né dei termini né della pratica) in quanto è stato rilasciato.
E come le accennavo, trovandosi anche in zona vincolata non sarà una passeggiata, mi dispiace doverglielo dire.
Il fatto delle foto, dipende da come sono state scattate, 30 cm "ad occhio" non sono molto distinguibili, ma se fatte con una determinata prospettiva (ad esempio frontali - tipo prospetto) con una sovrapposizione computerizzata con il prospetto disegnato sulla pratica si potrebbe far notare la differenza. Oppure immagini dall'alto (sempre che l'immobile sia isolato e la parete in questione non confinante): si potrebbe dimostrare che l'area coperta eccede a quella dichiarata. Servono foto aeree dell'epoca però, e facendo tali accertamenti il tecnico potrebbe anche dichiarare, con una perizia giurata, che lo stato di fatto è conforme a quello all'epoca del rilascio del condono e presentare in comune un'esatta rappresentazione grafica (stato di consistenza) dello stato dell'immobile. Questa procedura l'ho utilizzata molte volte nelle perizie di procura, ed hanno portato all'assoluzione del ritenuto responsabile (che di solito è il proprietario).
Anche questa procedura, comunque, è dispendiosa, per entrambi (committente e tecnico), in quanto ricavare le foto dell'epoca ha un costo, purtroppo non tutte le aeree sono facilmente tracciate, sarebbe una soluzione "più semplice" rispetto alla pratica di sanatoria, che come le anticipavo nel precedente intervento bisognerebbe verificare la fattibilità. Provi a parlarne con il suo tecnico, se optando per la verifica aerofotogrammetrica dell'epoca potrebbe dimostrare il fatto. Tutto, ripeto, dipende dall'ubicazione del suo immobile: nel senso che se l'area in questione è confinante, o se c'è un portico, o se non è isolata, ma appartenente ad un complesso di case a schiera o in un condominio, e quindi se persiste qualunque elemento che potrebbe "compromettere" la sovrapposizione aerofotogrammetrica per la verifica, la dimostrazione sarebbe abbastanza inutile.
Mi spiace. In bocca al lupo.
E come le accennavo, trovandosi anche in zona vincolata non sarà una passeggiata, mi dispiace doverglielo dire.
Il fatto delle foto, dipende da come sono state scattate, 30 cm "ad occhio" non sono molto distinguibili, ma se fatte con una determinata prospettiva (ad esempio frontali - tipo prospetto) con una sovrapposizione computerizzata con il prospetto disegnato sulla pratica si potrebbe far notare la differenza. Oppure immagini dall'alto (sempre che l'immobile sia isolato e la parete in questione non confinante): si potrebbe dimostrare che l'area coperta eccede a quella dichiarata. Servono foto aeree dell'epoca però, e facendo tali accertamenti il tecnico potrebbe anche dichiarare, con una perizia giurata, che lo stato di fatto è conforme a quello all'epoca del rilascio del condono e presentare in comune un'esatta rappresentazione grafica (stato di consistenza) dello stato dell'immobile. Questa procedura l'ho utilizzata molte volte nelle perizie di procura, ed hanno portato all'assoluzione del ritenuto responsabile (che di solito è il proprietario).
Anche questa procedura, comunque, è dispendiosa, per entrambi (committente e tecnico), in quanto ricavare le foto dell'epoca ha un costo, purtroppo non tutte le aeree sono facilmente tracciate, sarebbe una soluzione "più semplice" rispetto alla pratica di sanatoria, che come le anticipavo nel precedente intervento bisognerebbe verificare la fattibilità. Provi a parlarne con il suo tecnico, se optando per la verifica aerofotogrammetrica dell'epoca potrebbe dimostrare il fatto. Tutto, ripeto, dipende dall'ubicazione del suo immobile: nel senso che se l'area in questione è confinante, o se c'è un portico, o se non è isolata, ma appartenente ad un complesso di case a schiera o in un condominio, e quindi se persiste qualunque elemento che potrebbe "compromettere" la sovrapposizione aerofotogrammetrica per la verifica, la dimostrazione sarebbe abbastanza inutile.
Mi spiace. In bocca al lupo.
Buongiorno maya27. io ho una foto frontale, in bianco e nero perchè in fotocopia, presentata insieme al condono. dall'alto non credo serva a molto nel mio caso perchè c'è il tetto che copre e non si vedrebbe niente per quanto ci serve, ripeto credo. ma chi mi potrebbe aiutare a fare una foto adesso nello stesso punto della vecchia foto per sovrapporle con il prospetto dell'epoca? quale professionista? mi può aiutare lei a capire a chi rivolgermi? un fotografo oggi ha questa possibilità tecnica?
e poi se fosse possibile questa verifica, come dovrei agire con il comune? grazie
e poi se fosse possibile questa verifica, come dovrei agire con il comune? grazie
Il suo tecnico dovrebbe essere in grado di sovrapporre quella foto in suo possesso con il propspetto riportato sul grafico del condono, proprio per far vedere la differenza dimensionale. Relativamente la foto aerea il confronto con la copertura dell'epoca potrebbe dimostrare che le misure attuali (quindi di una foto aerea di oggi) è pari a quella dell'epoca, e quindi dimostrare che dimensionalmente l'immobile non ha subito variazioni. Torno a ripetere, ciò solo se l'immobile è isolato.
Se tutto ciò fosse possibile, il suo tecnico appurata l'esatta configurazione dell'immobile a sostegno dell'errore grafico sul condono dovrebbe redigere una perizia giurata da porre agli atti comunali e catastali per esatta rappresentazione grafica dell'immobile in questione. Ciò a suo vantaggio anche per futuri interventi sull'immobile, che fino alla "non regolarizzazione" del presente stato non possono essere effettuati nè richiesti.
Se tutto ciò fosse possibile, il suo tecnico appurata l'esatta configurazione dell'immobile a sostegno dell'errore grafico sul condono dovrebbe redigere una perizia giurata da porre agli atti comunali e catastali per esatta rappresentazione grafica dell'immobile in questione. Ciò a suo vantaggio anche per futuri interventi sull'immobile, che fino alla "non regolarizzazione" del presente stato non possono essere effettuati nè richiesti.
Bè io non so come ringraziarla. sottoporrò l'idea al mio tecnico. la tengo aggiornata. grazie infinite.
Mi scusi gentilissima Maya, ho fatto una banale ricerca su internet x le foto aeree: è meglio richiederle alla regione che ha la fototeca anche di epoche diverse oppure all' istituto geografico militare? oppure ci sono ditte specializzate per questo scopo? lei cosa mi suggerisce? il mio tecnico ne dovrebbe essere già al corrente di dove rivolgersi? grazie
Beh, credo di sì, tutto dipende dall'esperienza. Io le parlo avendo svolto diversi incarichi di assistenza e consulenza tecnica e di procura, e svolgendo primariamente attività di questo tipo.
Ad ogni modo, gli scatti aerei migliori sono quelli dell'Istituto Militare di Firenze (www.igmi.org/) o del Sara Nistri di Roma (www.igmi.org/). Consiglio sempre il primo, in quanto ho sperimentato anche le tempistiche e le qualità delle immagini, il Sara Nistri lo conosco, ma non me ne sono mai servita, avendo risolto sempre le situazioni con il primo, appunto.
Resto a disposizione.
in bocca al lupo.
Ad ogni modo, gli scatti aerei migliori sono quelli dell'Istituto Militare di Firenze (www.igmi.org/) o del Sara Nistri di Roma (www.igmi.org/). Consiglio sempre il primo, in quanto ho sperimentato anche le tempistiche e le qualità delle immagini, il Sara Nistri lo conosco, ma non me ne sono mai servita, avendo risolto sempre le situazioni con il primo, appunto.
Resto a disposizione.
in bocca al lupo.
Quindi secondo la sua esperienza personale c'è della giurisprudenza che supporta il mio caso? quelli che ha affrontato lei in procura avranno fatto da apripista per i condoni errati.
Dipende sempre dalla casistica: le procure affrontate riguardavano dei contenziosi tra amministrazioni pubbliche e cittadini privati, per ricorsi ad ordinanze di demolizione, per denunce nate a seguito di controlli in sito e non per denunce contro il tecnico che ha sbagliato la pratica, e quindi si doveva dimostrare l'eventuale abuso e risalire all'epoca. Però, la dimostrazione di un atto sbagliato è sempre e comunque possibile fare. Certo è che se si ha del materiale a sufficienza, e se se la sente di affrontare anche una situazione legale le conviene parlare con un avvocato esperto per procedere, in quanto io sono tecnico (il classico Consulente di Parte che risolve le eventuali situazioni tecniche), per consigli legali, relativamente anche la convenienza economica del danno non credo sia questa la sede, e non sono in grado di dare ulteriori consigli. Quello che posso dirle è di valutare, a prove in mano, se "il gioco vale la candela", ovvero se riesce a "sanare la casa" con la dichiarazione del tecnico, credo che sia già un traguardo, per denunciare il tecnico, dovrebbe valutare quale sia il suo guadagno, e cosa vuole lei ottenere da ciò: nel senso intraprendere azioni legali contro un tecnico, molte volte ci si mette più di spese e di tempo che di risarcimento, però, ripeto, questo è un consiglio di un Consulente Tecnico e non di un Avvocato.
Ad ogni modo, in bocca al lupo e le auguro buona fortuna.
A disposizione.
Ad ogni modo, in bocca al lupo e le auguro buona fortuna.
A disposizione.
no no, a me interessa mettere a posto l'immobile. se ce la faccio anche grazie ai suoi preziosissimi consigli mi si risolve un grossissimo problema, anche in memoria di mia mamma. saluti grazie ancora
Buona fortuna, spero il suo tecnico la possa aiutare concretamente.
Rimango a disposizione, se dovesse servire.
Rimango a disposizione, se dovesse servire.
Buongiorno maya27. ho fatto analizzare il problema da un architetto facendogli leggere pure i post sopra. lei ha risposto così (premetto che non è andata a parlare con gli enti preposti, ma ha solo analizzato il problema con le carte da me fornitegli): "Ammettendo quindi che gli enti preposti, in questo caso, l’Amministrazione Comunale e la Soprintendenza, accettino la sovrapposizione fotografica corredata da una perizia tecnica giurata come prova dell’effettivo errore, si dovrà comunque percorrere la sanatoria ai sensi dell’art 209 della LRT 65/2014 ( ex art 140 LRT 1/2005) con una sanzione che varia da 516€ a 5164€ per la parte Comunale e rimane il problema della Soprintendenza, in quanto il codice dei beni culturali all’art. 167 obbliga la rimessa in pristino della situazione originaria."
Conclude dicendo: "Con la sovrapposizione fotografica secondo me principalmente dati l’abuso, ma non ti fornisce la legittimità di ciò che è stato realizzato, ovviamente però la carta da giocare e sostenere nel caso della sanatoria è l’errore di rappresentazione grafica.".
lei che ne pensa? mi da un suo parere?
grazie
Conclude dicendo: "Con la sovrapposizione fotografica secondo me principalmente dati l’abuso, ma non ti fornisce la legittimità di ciò che è stato realizzato, ovviamente però la carta da giocare e sostenere nel caso della sanatoria è l’errore di rappresentazione grafica.".
lei che ne pensa? mi da un suo parere?
grazie
Buonasera,
non essendo della Regione Toscana sono andata a leggermi l'articolo cui il collega fa riferimento. L'articolo in questione tratta dell'accertamento di conformità della situazione prima e dopo l'intervento, andando di fatto ad "incriminare" la presenza di un abuso. Se però nel caso specifico da lei avanzato l'abuso, in realtà non è tale, in quanto legato ad una errata rappresentazione grafica, fare l'accertamento di conformità rappresenterebbe di fatto una presa di responsabilità di un errore commesso non da terzi. Mi spiego: il procedimento che vorrebbe svolgere il collega, innanzitutto potrebbe essere fatto anche senza la sovrapposizione grafica, in quanto andrebbe a dimostrare che quell'intervento si poteva fare a prescindere. In questo modo, sembrerebbe che "l'ampliamento", anche se minimo, è stato fatto in qualunque momento temporale senza di fatto un titolo abilitativo.
Procedendo invece con la sovrapposizione cartografica, di cartografica datata all'epoca del rilascio del Condono, andrebbe a dimostrare l'erronea rappresentazione grafica, inoltre, se "l'ampliamento" o l'errore è inferiore al 2% della superficie complessiva, si è nei minimi consentiti per legge. Pertanto è plausibile una riproduzione di uno stato di consistenza senza la sanzione.
In caso contrario, il procedimento di cui all'art. 209 può essere fatto a prescindere, assumendo lei o il titolare dell'epoca la responsabilità di tale abuso, e per tale motivo pagare la sanzione pecuniaria. Ribadisco che se l'errore non è vostro, questa strada, anche se risolutiva della situazione creata dal tecnico dell'epoca, è punitiva nei vostri confronti.
Mi spiace dare tali notizie, ma a mio avviso la sanatoria così proposta dal collega è, in parte, a vostro discapito. Se l'errore non è vostro, perché pagare una sanzione andando a prendervi la responsabilità di un abuso che andrete a dichiarare aver commesso??
Ad ogni modo, opterei per tale strada solo e soltanto non ci fosse altra alternativa, ma in questo caso (qui lo dico e qui lo nego), andando comunque ad inficiare la realtà della situazione, si potrebbe optare per un ampliamento, senza sanzione, come se andasse di fatto a svolgere l'intervento ora, almeno in tal caso risparmierete nella sanzione. Il tecnico dovrebbe comunque accettare come opzione, considerato che in entrambi i casi, sia in sanatoria che con richiesta attuale, andrebbe a dichiarare situazioni non reali, in quanto appunto l'abuso è legato ad un errore di terzi e non ad un ampliamento avvenuto in differita.
Le auguro buona fortuna. A disposizione.
non essendo della Regione Toscana sono andata a leggermi l'articolo cui il collega fa riferimento. L'articolo in questione tratta dell'accertamento di conformità della situazione prima e dopo l'intervento, andando di fatto ad "incriminare" la presenza di un abuso. Se però nel caso specifico da lei avanzato l'abuso, in realtà non è tale, in quanto legato ad una errata rappresentazione grafica, fare l'accertamento di conformità rappresenterebbe di fatto una presa di responsabilità di un errore commesso non da terzi. Mi spiego: il procedimento che vorrebbe svolgere il collega, innanzitutto potrebbe essere fatto anche senza la sovrapposizione grafica, in quanto andrebbe a dimostrare che quell'intervento si poteva fare a prescindere. In questo modo, sembrerebbe che "l'ampliamento", anche se minimo, è stato fatto in qualunque momento temporale senza di fatto un titolo abilitativo.
Procedendo invece con la sovrapposizione cartografica, di cartografica datata all'epoca del rilascio del Condono, andrebbe a dimostrare l'erronea rappresentazione grafica, inoltre, se "l'ampliamento" o l'errore è inferiore al 2% della superficie complessiva, si è nei minimi consentiti per legge. Pertanto è plausibile una riproduzione di uno stato di consistenza senza la sanzione.
In caso contrario, il procedimento di cui all'art. 209 può essere fatto a prescindere, assumendo lei o il titolare dell'epoca la responsabilità di tale abuso, e per tale motivo pagare la sanzione pecuniaria. Ribadisco che se l'errore non è vostro, questa strada, anche se risolutiva della situazione creata dal tecnico dell'epoca, è punitiva nei vostri confronti.
Mi spiace dare tali notizie, ma a mio avviso la sanatoria così proposta dal collega è, in parte, a vostro discapito. Se l'errore non è vostro, perché pagare una sanzione andando a prendervi la responsabilità di un abuso che andrete a dichiarare aver commesso??
Ad ogni modo, opterei per tale strada solo e soltanto non ci fosse altra alternativa, ma in questo caso (qui lo dico e qui lo nego), andando comunque ad inficiare la realtà della situazione, si potrebbe optare per un ampliamento, senza sanzione, come se andasse di fatto a svolgere l'intervento ora, almeno in tal caso risparmierete nella sanzione. Il tecnico dovrebbe comunque accettare come opzione, considerato che in entrambi i casi, sia in sanatoria che con richiesta attuale, andrebbe a dichiarare situazioni non reali, in quanto appunto l'abuso è legato ad un errore di terzi e non ad un ampliamento avvenuto in differita.
Le auguro buona fortuna. A disposizione.
