Buongiorno,
oggi dovrei firmare un compromesso per l'acquisto di un immobile all'interno di un condominio adibito a studio dentistico (originariamente era anch'esso un appartamento).
Il venditore sostiene di essersi rivolto ad un architetto che ha fatto il cambio di destinazione d'uso in residenziale senza opere facendo una mera comunicazione al Comune di Monza.
Come faccio a sapere che il cambio d'uso è andato a buon fine? Basta la mera comunicazione senza Pdc o Scia, oppure bisogna attendere l'esito positivo della istruttoria da parte del Comune o un qualche numero di protocollo?
Come posso tutelarmi se poi dovessi rischiare di acquistare uno studio A10 anziché un appartamento?
Anche se in questa eventualità penso che il perito della Banca se ne accorgerebbe e boccerebbe la perizia prima del rogito.
Spero che qualcuno possa aiutarmi! Grazie.
Jade : [post n° 422304]
Cambio d'uso da studio dentistico a residenziale
lei deve affidarsi a un suo tecnico di fiducia che faccia le verifiche in comune, oppure andare lei direttamente in comune a fare un accesso agli atti in qualità di potenziale acquirente. deve verificare non solo che al comune risulti il cambio di destinazione d'uso, ma che il catasto sia stato poi aggiornato (se non è stato aggiornato, contratti uno sconto per fare lei l'adeguamento catastale ma ricordi comunque che il catasto non è probatorio: l'unico titolo che legittima è quellod el comune)
Mi perdoni, ma a lei questi leciti dubbi vengono il giorno in cui deve firmare il preliminare???
Nel preliminare faccia scrivere chiaro e tondo la destinazione d'uso dell'immobile. In questo modo se in futuro può avere problemi ha come muoversi.
Contando che da abitazione ad uso ufficio non dovrebbe essere inquadrata come cambio di destinazione sostanziale, quindi basterebbe semplice cila con conseguente aggiornamento catastale. Però come riferito anche da altri colleghi, si porti un suo tecnico, o comunque contatti l'architetto che ha curato la pratica e si faccia dare carte ed estremi
Contando che da abitazione ad uso ufficio non dovrebbe essere inquadrata come cambio di destinazione sostanziale, quindi basterebbe semplice cila con conseguente aggiornamento catastale. Però come riferito anche da altri colleghi, si porti un suo tecnico, o comunque contatti l'architetto che ha curato la pratica e si faccia dare carte ed estremi
Dipende dal PUC del Comune..Secondo le disposizioni del mio Comune lo studio professionale rientra tra le funzioni assimilabili a quella di residenza, pertanto è sufficiente il cambio d'uso al Catasto. Naturalmente l'immobile deve avere tutti i requisiti minimi previsti per la funzione di residenza.
Ringrazio tutti, finora mi sono affidata agli agenti immobiliari i quali sono stati disonesti.
Stamane ho contattato l'ufficio edilizia e urbanistica del Comune di Monza, il quale mi ha confermato che per il cambio d'uso senza opere a Monza basta l'invio via pec del modulo precompilato che si trova sul sito del Comune. Tale modulo è stato presentato dal tecnico del venditore ed ha un numero di protocollo del comune. Nel frattempo ho richiesto una visura storica catastale, dalla quale risulta effettivamente che a partire dal 9/05 l'immobile è iscritto come A3 per cambio uso in residenziale. Permane pero un mio dubbio: siccome il dentista ha separato alcuni ambienti interni all'appartamento con delle pareti di cartongesso, mi chiedo se sia a norma con tutte le norme edilizie. Tanto piu che nel compromesso che devo firmare oggi è stata inserita la clausola: "il venditore si impegna ad accettare l'immobile allo STATO DI FATTO". Mi chiedo dunque se posso firmare comunque il compromesso, facendo pero eliminare questa clausola ed inserendone una in cui mi riservo, prima del rogito, di verificare tramite un architetto la conformità urbanistica dell'immobile. Grazie dell'aiuto!
Stamane ho contattato l'ufficio edilizia e urbanistica del Comune di Monza, il quale mi ha confermato che per il cambio d'uso senza opere a Monza basta l'invio via pec del modulo precompilato che si trova sul sito del Comune. Tale modulo è stato presentato dal tecnico del venditore ed ha un numero di protocollo del comune. Nel frattempo ho richiesto una visura storica catastale, dalla quale risulta effettivamente che a partire dal 9/05 l'immobile è iscritto come A3 per cambio uso in residenziale. Permane pero un mio dubbio: siccome il dentista ha separato alcuni ambienti interni all'appartamento con delle pareti di cartongesso, mi chiedo se sia a norma con tutte le norme edilizie. Tanto piu che nel compromesso che devo firmare oggi è stata inserita la clausola: "il venditore si impegna ad accettare l'immobile allo STATO DI FATTO". Mi chiedo dunque se posso firmare comunque il compromesso, facendo pero eliminare questa clausola ed inserendone una in cui mi riservo, prima del rogito, di verificare tramite un architetto la conformità urbanistica dell'immobile. Grazie dell'aiuto!
La prova del fatto che gli agenti volessero "fregarmi", è data dal fatto che nella bozza di.compromesso che devo firmare l'immobile è ancora segnato come A10 e sta scritto che l'acquirente accetta l'immobile "allo stato di fatto". Che clausola quindi mi consigliate di inserire?
L'atto notarile, anche in presenza di clausole più o meno fantasiose, certifica l'accettazione incondizionata dello stato di fatto di un immobile. Questa è la ragione principale della procedura. Al mio cliente ho consigliato di rimandare l'atto di un mese per fare in modo che gli abusi edilizi, gravanti sull' immobile oggetto di compravendita, venissero sanati. Nonostante il parere contrario del notaio ho im-posto, a tutela del mio cliente, questa condizione necessaria affinchè la trattativa potesse andare avanti con esito positivo. Lo consiglio anche a lei.
