Pix : [post n° 432709]
FRAZIONAMENTO! ONERI?
Devo frazionare una villa in due appartamenti autonomi. Premettendo che urbanisticamente si può fare e che i lavori consisteranno nella sola chiusura della porta del giro scale (diciamo 300€ di lavoro), sono dovuti oneri? Proverò a chiedere al tecnico comunale, ma nel frattempo trovo indicazioni discordanti in internet...grazie
Anche se posto in essere senza la realizzazione di opere edilizie, l'intervento comporta un aumento del carico urbanistico che impone l'obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione.
Oltre agli oneri se da una unità immobiliare ne vuoi ricavare due devi per forza mettere in atto degli interventi per rispettare le normative vigenti (sicuramente l'acustica, forse la termica se per caso ci sono locali riscaldati che confinano con altri non riscaldati).
Sono concorde solo in parte con i colleghi. Provo a spiegare le mie motivazioni del parziale dissenso in base anche ad interpelli vari (comune, ordine ecc.) che hanno dato esito alla stessa risposta.
Se le unità derivate dal frazionamento permangono nella stessa categoria funzionale originaria (ovvero non vi è contestuale CDU), NON vi sarebbero oneri in quanto la Legge 133/2014 ha introdotto le note semplificazioni ("Sblocca Italia") per le quali, tra le tante, i frazionamenti sono classificati «Manutenzione Straordinaria» e pertanto, ad oggi, soggetti a CILA (SCIA se contestuali interventi strutturali).
Qui un riferimento: https://ordine.architettiroma.it/sportello/procedure/frazionamento-d…
A Roma, l'unico pagamento previsto è quello dei diritti di segreteria della pratica...
Se le unità derivate dal frazionamento permangono nella stessa categoria funzionale originaria (ovvero non vi è contestuale CDU), NON vi sarebbero oneri in quanto la Legge 133/2014 ha introdotto le note semplificazioni ("Sblocca Italia") per le quali, tra le tante, i frazionamenti sono classificati «Manutenzione Straordinaria» e pertanto, ad oggi, soggetti a CILA (SCIA se contestuali interventi strutturali).
Qui un riferimento: https://ordine.architettiroma.it/sportello/procedure/frazionamento-d…
A Roma, l'unico pagamento previsto è quello dei diritti di segreteria della pratica...
Stando all'attuale normativa (Sblocca Italia), la fusione/accorpamento o il frazionamento di unità immobiliari rientrano nella M.S. Si tratta, pertanto, proprio per volontà di semplificazione, di operazioni soggette a CILA.
Qualora tra le opere siano previsti interventi che interessano le strutture (portanti) e quindi sismicamente rilevanti, ritengo ovvio che si debba "salire di livello" in tema di titolo abilitativo e far ricorso alla SCIA o alla SCIA alternativa al PDC (ad esempio per modifiche ai prospetti), ecc.
L'oggetto del contendere, tra committenze ed uffici pubblici, ovvero gli oneri, sono tema spinoso che, in ogni caso, valuterei di corrispondere solo nel caso di un effettivo aumento del carico urbanistico.
Se parliamo di accorpamenti (senza aumento di superficie) difficilmente il carico urbanistico può aumentare .
In tema di frazionamenti, le casistiche possono, invece, essere molteplici. Nell'ipotetico caso di un immobile con 2 camere doppie e 2 servizi igienici, che frazionato ripartisse equamente suddette dotazioni, il numero di occupanti teorici degli immobili rimarrebbe invariato ed il carico urbanistico pressoché immutato (resterebbe da stabilire se il raddoppiare delle cucine, ergo degli scarichi, possa ritenersi un aumento significativo).
Diverso sarebbe se dalle opere di frazionamento dovesse aumentare il numero di vani e di servizi igienici, quindi quello dei potenziali residenti (ad esempio un grande loft che viene suddiviso in 3 o 4 piccoli appartamenti). In questo frangete, le pretese del Comune potrebbero apparire più che lecite.
In buona sostanza, mi atterrei, oltre che alle normative, ad una sorta di rigore etico/morale/professionale, giudicando ogni caso secondo coscienza (nella speranza che l'U.T. si muova analogamente). Fermo restando che, se qualche norma che mi sfugge, dovesse sancire in maniera inequivocabile che per nessuna ragione possono essere pretesi oneri, sorvolerei prontamente sulle questioni tecniche o etiche, insistendo per non corrispondere ciò che non è dovuto.
Qualora tra le opere siano previsti interventi che interessano le strutture (portanti) e quindi sismicamente rilevanti, ritengo ovvio che si debba "salire di livello" in tema di titolo abilitativo e far ricorso alla SCIA o alla SCIA alternativa al PDC (ad esempio per modifiche ai prospetti), ecc.
L'oggetto del contendere, tra committenze ed uffici pubblici, ovvero gli oneri, sono tema spinoso che, in ogni caso, valuterei di corrispondere solo nel caso di un effettivo aumento del carico urbanistico.
Se parliamo di accorpamenti (senza aumento di superficie) difficilmente il carico urbanistico può aumentare .
In tema di frazionamenti, le casistiche possono, invece, essere molteplici. Nell'ipotetico caso di un immobile con 2 camere doppie e 2 servizi igienici, che frazionato ripartisse equamente suddette dotazioni, il numero di occupanti teorici degli immobili rimarrebbe invariato ed il carico urbanistico pressoché immutato (resterebbe da stabilire se il raddoppiare delle cucine, ergo degli scarichi, possa ritenersi un aumento significativo).
Diverso sarebbe se dalle opere di frazionamento dovesse aumentare il numero di vani e di servizi igienici, quindi quello dei potenziali residenti (ad esempio un grande loft che viene suddiviso in 3 o 4 piccoli appartamenti). In questo frangete, le pretese del Comune potrebbero apparire più che lecite.
In buona sostanza, mi atterrei, oltre che alle normative, ad una sorta di rigore etico/morale/professionale, giudicando ogni caso secondo coscienza (nella speranza che l'U.T. si muova analogamente). Fermo restando che, se qualche norma che mi sfugge, dovesse sancire in maniera inequivocabile che per nessuna ragione possono essere pretesi oneri, sorvolerei prontamente sulle questioni tecniche o etiche, insistendo per non corrispondere ciò che non è dovuto.
Vi ringrazio per le risposte. Archspf avevo letto proprio lo Sblocca Italia ed anche il link che mi hai girato, per questo era una delle letture contrastanti che ho trovato rispetto ad esempio ai primi commenti ricevuti.
Archfish ti ringrazio per l'interessante riflessione. Premettendo che non eseguo opere strutturali (chiuso solo una porta) credo che dopo accesso agli atti tenterò di dimostrare quello mi hai descritto con esempi. Al piano inferiore risulta già una camera e l'attuale taverna diventerebbe soggiorno/cucina quindi non avrei neanche questo problema a livello di CU.
Vediamo cosa mi dirà il tecnico comunale....grazie a tutti
Archfish ti ringrazio per l'interessante riflessione. Premettendo che non eseguo opere strutturali (chiuso solo una porta) credo che dopo accesso agli atti tenterò di dimostrare quello mi hai descritto con esempi. Al piano inferiore risulta già una camera e l'attuale taverna diventerebbe soggiorno/cucina quindi non avrei neanche questo problema a livello di CU.
Vediamo cosa mi dirà il tecnico comunale....grazie a tutti
