Buongiorno a tutti,
ho un problema con un tecnico che ha presentato una CILA per i lavori di ristrutturazione di casa, ma che non ha disegnato il balcone, che è esistente ma che non è presente sul catasto e che è quasi sicuramente abusivo e costruito prima del 1980.
Vi spiego con più precisione tutto, sperando in un vostro aiuto.
Premetto che sono un architetto non abilitato e che di lavoro non mi occupo di edilizia/ristrutturazioni ecc.
L'anno scorso prima di cominciare i lavori di ristrutturazione (bagni) mi sono resa conto che la casa dove abito ha un balcone che non è presente nella planimetria catastale (costruito presumibilmente da vecchi proprietari prima del 1980). Visto che non me l'aspettavo e ormai la ditta stava per entrare, ho deciso di non fare la CILA (ovviamente non l'avrei firmata io ma un tecnico abilitato e iscritto all'albo).
Durante i lavori ci sono stati molti problemi con la ditta, e quindi mi sono rivolta ad un tecnico (non il primo, perché nemmeno lui esperto di ristrutturazioni e abusi) che mi ha detto che non era un problema che il balcone non fosse presente sul catasto (con mio grande stupore) e ha firmato la CILA (in corso d'opera) senza disegnare il balcone (quindi con uno stato di fatto che non corrispondeva a realtà, ma alla planimetria catastale).
Quando i problemi con la ditta sono aumentati e si parlava di andare in causa, il tecnico che aveva firmato la CILA mi ha implorato di non andare in causa perché avrebbe rischiato la carriera se qualcuno avesse visto la sua dichiarazione. Ha quindi proposto di chiudere la CILA così com'era, poi aggiornare il catasto e successivamente sanare il balcone e riaggiornare il catasto.
Non siamo andati in causa per questo problema, e io e la ditta ci siamo accordati perché se ne andassero.
La nuova ditta ha poi concluso i lavori senza problemi.
Ora, a lavori finiti, mi chiedo cosa sia meglio fare.
Il tecnico non lo sento da un anno e quindi non so se la proposta fatta sia ancora valida o abbia cambiato idea e quindi se convenga procedere così (sebbene ora non mi fidi tanto di fargli fare altri documenti) ma soprattutto, se non volesse chiudere la CILA e conseguentemente aggiornare il catasto, quali sarebbero le mie opzioni? Cosa mi consigliate di fare?
Scusate per la prolissità ma ho cercato di essere più chiara possibile.
Robin : [post n° 436652]
CILA con irregolarità
E' grave che nel 2020 si riesca ancora a cadere nell'errore madornale di affidarsi al "tanto non succede nulla"... Detto questo è ancora più grave non tanto quanto proposto (che sarebbe bastato rifiutarsi di fare) ma quanto effettivamente svolto dal collega, con una "dichiarazione mendace" (falso in atto) e non un semplice errore materiale: poi il riferimento al catasto ("dimenticando" che prima ancora esistono, permessi, licenze, autorizzazioni ecc.) contempla purtroppo l'insano modus operandi dilagante. Mi creda non serve essere "esperti" in ristrutturazioni...
Sciogliamo una volta per tutte un concetto che pare lo "svarione degli anni 2000": il catasto non ha valore probatorio in termini urbanistici (a meno di non riferirsi a schemi di impianto o in rare condizioni come specificato, tra l'altro, nel recente decreto semplificazioni). Quello che si sarebbe dovuto fare era un accesso agli atti per verificare se quel balcone era stato assentito. All'affermazione "è quasi sicuramente abusivo e costruito prima del 1980" rispondo che: senza avere il progetto originario e/o successive autorizzazioni come si fà ad avere certezza del dato?
Le suggerisco di procedere in questo modo:
- [previa le verifiche che dovevano esperirsi prima di depositare la pratica e pensare alla ditta] domandare al collega di procedere alla richiesta di annullamento della pratica (se la si chiudesse si creerebbe solamente il cortocircuito del balcone che esisteva, poi sparisce e poi magicamente riappare e le conseguenze disciplinari sulle quali non mi dilungo)
- procedere con un accertamento di conformità - se ricorrono le condizioni di applicabilità - e sanare tutto
Quello che non si fà prima, ce lo si ritrova più complicato dopo...
Sciogliamo una volta per tutte un concetto che pare lo "svarione degli anni 2000": il catasto non ha valore probatorio in termini urbanistici (a meno di non riferirsi a schemi di impianto o in rare condizioni come specificato, tra l'altro, nel recente decreto semplificazioni). Quello che si sarebbe dovuto fare era un accesso agli atti per verificare se quel balcone era stato assentito. All'affermazione "è quasi sicuramente abusivo e costruito prima del 1980" rispondo che: senza avere il progetto originario e/o successive autorizzazioni come si fà ad avere certezza del dato?
Le suggerisco di procedere in questo modo:
- [previa le verifiche che dovevano esperirsi prima di depositare la pratica e pensare alla ditta] domandare al collega di procedere alla richiesta di annullamento della pratica (se la si chiudesse si creerebbe solamente il cortocircuito del balcone che esisteva, poi sparisce e poi magicamente riappare e le conseguenze disciplinari sulle quali non mi dilungo)
- procedere con un accertamento di conformità - se ricorrono le condizioni di applicabilità - e sanare tutto
Quello che non si fà prima, ce lo si ritrova più complicato dopo...
Ah, quindi funziona così? Ecco perchè molti tecnici firmano il falso a cuor leggero, presentando planimetrie non corrispondenti al vero... Tanto poi si "implora" il cliente...
A parte quanto suggerito da archspf, aggiungo che in questo modo il balcone potrebbe risutare addirittura costruito da te nel corso dei lavori della Cila (anche se ovviamente ci sarebbero elementi di vetustà o altro che dimostrerebbero il contrario).
A parte quanto suggerito da archspf, aggiungo che in questo modo il balcone potrebbe risutare addirittura costruito da te nel corso dei lavori della Cila (anche se ovviamente ci sarebbero elementi di vetustà o altro che dimostrerebbero il contrario).
Buongiorno archsf! Grazie veramente per la risposta.
So anche io che il catasto non ha valore in termini urbanistici ma per la richiesta di accesso agli atti mi dissero che ci volevano 3 mesi e non avrei fatto in tempo, per questo, molto stupidamente, decidemmo inizialmente di cominciare senza CILA.
La mia supposizione sul fatto che sia abusivo è che il propietario di un altro appartamento del palazzo mi ha detto che lo ha condonato negli anni 80/90 (non ricordo), quindi ho presupposto che chi si è occupato del condono avesse fatto delle verifiche.
Non sapevo della possibilità di annullare la CILA. Annullarla che conseguenze ha sui lavori già svolti? E vuol dire che dopo aver controllato se il balcone è stato costruito legalmente o averlo sanato se non lo fosse, bisognerà rifare la CILA post operam? E per il tecnico ci sarebbero problemi (vorrei capire se ha interesse a rifiutarsi di annullarla)?
So che ha poco valore detto a posteriori, ma io sapevo che dichiarare l'assenza del balcone quando c'era, o la presenza senza aver fatto le verifiche urbanistiche era rischioso e per questo preferii non fare la CILA (avrebbe dovuto firmarla un amico che non si occupa di queste cose) e procedere dopo con una CILA a posteriori. Ma quando un altro tecnico (amico di amici) mi disse che avrebbe firmato ho pensato che fossi io quella inesperta e che lui ne sapesse più di me visto che faceva questo di lavoro. Ovviamente mi sbagliavo.
So anche io che il catasto non ha valore in termini urbanistici ma per la richiesta di accesso agli atti mi dissero che ci volevano 3 mesi e non avrei fatto in tempo, per questo, molto stupidamente, decidemmo inizialmente di cominciare senza CILA.
La mia supposizione sul fatto che sia abusivo è che il propietario di un altro appartamento del palazzo mi ha detto che lo ha condonato negli anni 80/90 (non ricordo), quindi ho presupposto che chi si è occupato del condono avesse fatto delle verifiche.
Non sapevo della possibilità di annullare la CILA. Annullarla che conseguenze ha sui lavori già svolti? E vuol dire che dopo aver controllato se il balcone è stato costruito legalmente o averlo sanato se non lo fosse, bisognerà rifare la CILA post operam? E per il tecnico ci sarebbero problemi (vorrei capire se ha interesse a rifiutarsi di annullarla)?
So che ha poco valore detto a posteriori, ma io sapevo che dichiarare l'assenza del balcone quando c'era, o la presenza senza aver fatto le verifiche urbanistiche era rischioso e per questo preferii non fare la CILA (avrebbe dovuto firmarla un amico che non si occupa di queste cose) e procedere dopo con una CILA a posteriori. Ma quando un altro tecnico (amico di amici) mi disse che avrebbe firmato ho pensato che fossi io quella inesperta e che lui ne sapesse più di me visto che faceva questo di lavoro. Ovviamente mi sbagliavo.
Grazie Desnip per la risposta.
Nella planimetria presentata dal tecnico non c'è il balcone disegnato e quindi l'appartamento risulta senza balcone, esattamente come la planimetria presentata al catasto.
Per fortuna non rischio che mi si attribuisca anche la costruzione del balcone!! Tra l'altro è presente in tutti i 7 piani e nessuno nel palazzo ha memoria di quando non c'erano!
Questa storia è diventata un incubo e mi pento tutti i giorni di non essermi fidata delle mie conoscenze seppur limitate.
Nella planimetria presentata dal tecnico non c'è il balcone disegnato e quindi l'appartamento risulta senza balcone, esattamente come la planimetria presentata al catasto.
Per fortuna non rischio che mi si attribuisca anche la costruzione del balcone!! Tra l'altro è presente in tutti i 7 piani e nessuno nel palazzo ha memoria di quando non c'erano!
Questa storia è diventata un incubo e mi pento tutti i giorni di non essermi fidata delle mie conoscenze seppur limitate.
Indicare che il balcone è abusivo è cosa ben diversa dal fatto che ci sia stata una sanatoria che lo ha regolarizzato: l'accesso agli atti dovrebbe allora vertere su questo punto. Inoltre per alcune pratiche è vero che ci vuole tempo per le ricerche di archivio (3 mesi sono tanti ma posso testimoniare che mi sia capitato solo in tempo covid) ma spesso se ne perde il doppio se non il triplo dopo, per cercare di rimediare: oltretutto ad oggi la piattaforma del SIPRE è stata integrata con la richiesta di accesso alle istanze di condono che vengono rilasciate in tempi brevi (rispetto alle aspettative) ed in forma digitale.
quoto @desnip per l'acuta osservazione
Secondo me ha tutto l'interesse, invece, a richiedere l'annullamento (per SCIA e PDC parleremmo di "Rinuncia al titolo edilizio"): fino a prova contraria la pratica è viziata anche da un suo errore di giudizio...
L'aspetto non crediate comunque non sia delicato, in quanto comunque dovrete fare una "scelta" in fase di dichiarazione, relativa alla motivazione (ovvia).
quoto @desnip per l'acuta osservazione
Secondo me ha tutto l'interesse, invece, a richiedere l'annullamento (per SCIA e PDC parleremmo di "Rinuncia al titolo edilizio"): fino a prova contraria la pratica è viziata anche da un suo errore di giudizio...
L'aspetto non crediate comunque non sia delicato, in quanto comunque dovrete fare una "scelta" in fase di dichiarazione, relativa alla motivazione (ovvia).
Grazie ancora per l'aiuto.
Non ho ben capito la prima parte del tuo post abuso/sanatoria.
Quando dici che "l'accesso agli atti deve vertere su questo punto", a che ti riferisci esattamente? Cosa devo richiedere? Io ieri ho fatto la richiesta per "licenze edilizie/permessi a costruire" non indicando esattamente il numero di pratica perché, dalla ricerca sul SIPRE, ci sono diverse pratiche che potrebbero essere del mio immobile, ma che non posso dire con certezza in quanto manca il numero civico.
Quello che so per certo è che il balcone non è presente nella planimetria catastale datata 1939. Io ho ipotizzato 3 scenari (ditemi se hanno senso):
1) è stato chiesto il permesso di costruirlo ma non aggiornato il catasto, quindi non è abusivo ma va aggiornata la planimetria catastale recuperando il permesso.
2) non è mai stata dichiarata la costruzione, ma è stato sanato successivamente quindi non abusivo e va dimostrato che è stato sanato (tramite non so quali documenti)
3) non è mai stata dichiarata la costruzione e quindi è abusivo e va sanato.
Per quanto riguarda l'accesso agli atti, quando ho chiamato mi dissero chiaramente che bisognava aspettare 3 mesi, forse perché si tratta di documenti tra il 1939 e il 1953 (secondo quello che ho trovato sul SIPRE), non so, non ho esperienza.
Per quanto riguarda la ricerca al SIPRE del condono, io l'avevo esclusa perché, se non sbaglio, il primo condono in Italia è quello del 1985 quando erano già proprietari i miei suoceri che sicuramente non l'hanno fatto perché non sapevano nemmeno dell'irregolarità.
Per quanto riguarda l'annullamento della CILA, a che tipo di "scelta" ti riferisci? Mentire che non sono stati fatti o dichiarare che non si erano fatte le dovute "ricerche" sulla regolarità del balcone o altro che non mi immagino?
Grazie ancora
Non ho ben capito la prima parte del tuo post abuso/sanatoria.
Quando dici che "l'accesso agli atti deve vertere su questo punto", a che ti riferisci esattamente? Cosa devo richiedere? Io ieri ho fatto la richiesta per "licenze edilizie/permessi a costruire" non indicando esattamente il numero di pratica perché, dalla ricerca sul SIPRE, ci sono diverse pratiche che potrebbero essere del mio immobile, ma che non posso dire con certezza in quanto manca il numero civico.
Quello che so per certo è che il balcone non è presente nella planimetria catastale datata 1939. Io ho ipotizzato 3 scenari (ditemi se hanno senso):
1) è stato chiesto il permesso di costruirlo ma non aggiornato il catasto, quindi non è abusivo ma va aggiornata la planimetria catastale recuperando il permesso.
2) non è mai stata dichiarata la costruzione, ma è stato sanato successivamente quindi non abusivo e va dimostrato che è stato sanato (tramite non so quali documenti)
3) non è mai stata dichiarata la costruzione e quindi è abusivo e va sanato.
Per quanto riguarda l'accesso agli atti, quando ho chiamato mi dissero chiaramente che bisognava aspettare 3 mesi, forse perché si tratta di documenti tra il 1939 e il 1953 (secondo quello che ho trovato sul SIPRE), non so, non ho esperienza.
Per quanto riguarda la ricerca al SIPRE del condono, io l'avevo esclusa perché, se non sbaglio, il primo condono in Italia è quello del 1985 quando erano già proprietari i miei suoceri che sicuramente non l'hanno fatto perché non sapevano nemmeno dell'irregolarità.
Per quanto riguarda l'annullamento della CILA, a che tipo di "scelta" ti riferisci? Mentire che non sono stati fatti o dichiarare che non si erano fatte le dovute "ricerche" sulla regolarità del balcone o altro che non mi immagino?
Grazie ancora
Mi riferivo proprio al caso "2": se esisteva cioè una sanatoria a partire dal 1985, ma quanto appena indicato ("erano già proprietari i miei suoceri che sicuramente non l'hanno fatto perché non sapevano nemmeno dell'irregolarità"), purtroppo fa decadere questa pista.
Sull'ultimo punto, indicando che è una questione da dirimere tra te ed il tecnico, rimanendo i contenuti espressi puramente dei vaghi suggerimenti, mi limito a dire che la dichiarazione "che non si erano fatte le dovute ricerche sulla regolarità del balcone" equivale a rafforzare il problema...
Sull'ultimo punto, indicando che è una questione da dirimere tra te ed il tecnico, rimanendo i contenuti espressi puramente dei vaghi suggerimenti, mi limito a dire che la dichiarazione "che non si erano fatte le dovute ricerche sulla regolarità del balcone" equivale a rafforzare il problema...
Grazie ancora per la disponibilità e i consigli.
Sul SIPRE ho fatto domanda per l'accesso agli atti di licenze edilizie e permessi a costruire (senza specificare l'atto ma chiedendo in generale documenti sul mio stabile/appartamento) ma c'erano anche altre opzioni come per esempio fascicoli progettuali, condono (escluso per il mio caso) e altri che ora non ricordo . Visto che non ho grande esperienza a riguardo, mi chiedevo quale di queste fosse quella/quelle da fare.
Inoltre indicativamente quanto potrà costare sanare il balcone, sia in termini di multa che di tecnico? Giusto per avere un odine di grandezza.
Grazie
Sul SIPRE ho fatto domanda per l'accesso agli atti di licenze edilizie e permessi a costruire (senza specificare l'atto ma chiedendo in generale documenti sul mio stabile/appartamento) ma c'erano anche altre opzioni come per esempio fascicoli progettuali, condono (escluso per il mio caso) e altri che ora non ricordo . Visto che non ho grande esperienza a riguardo, mi chiedevo quale di queste fosse quella/quelle da fare.
Inoltre indicativamente quanto potrà costare sanare il balcone, sia in termini di multa che di tecnico? Giusto per avere un odine di grandezza.
Grazie
