Buonasera, vi chiedo un consiglio. Per compravendita immobile del 1940 non è stata rinvenuta alcuna pratica edilizia e nessun catasto d'impianto databile a quelle date, solo una planimetria catastale anni 90 la quale sarebbe il punto di partenza secondo il comune per lo stato legittimo (non essendoci appunto altro). Come rimediare ad alcune difformità di questa planimetria catastale? (una abbastanza importante perchè un piano abitabile ha un'altezza di 2 metri e non 2,40 come segnato nella pianta). Ha senso effettuare una variazione catastale o è piu' opportuno elencare le difformità nella relazione tecnica? Lo stato legittimo da cui partire per una futura pratica edilizia rimarrebbe comunque il catstino degli anni '90?
Grazie a chi risponderà
Barbara : [post n° 457563]
conformità urbanistica con difformità catastale e assenza progetto depositato
Hai provato a chiedere al Catasto la busta relativa alla particella? L’unica planimetria che ha valore sostitutivo di una pratica edilizia è solo la planimetria di primo impianto e solo se databile ad anni precedenti l’ottobre del 1942 per centri abitati e successiva al 1967 per abitazione in aperta campagna (centri non abitati). In assenza di queste ti tocca trovare almeno delle ortofoto in qualche archivio risalenti sempre a prima dell’ottobre 1942 se in un centro abitato ed a prima del 1967 se non in centro abitato poiché devi dimostrare che l’immobile è stato effettivamente costruito in un periodo in cui non vigeva l’obbligo di pratiche edilizie. Attenzione, devi anche verificare nel Comune se vigeva già prima del 1942/1967 un regolamento edilizio o qualsiasi altro strumento urbanistico che imponevano obbligo di pratiche. Se non ritrovi nulla di ciò, l’immobile è semplicemente abusivo. Se ci sono gli estremi per poter costruire attualmente in tale zona, forse si riesce a sanare ma la vedo molto improbabile. Attenzione, che se agisci con troppa leggerezza su questo aspetto, incorri in dichiarazione infedele all’atto della presentazione della pratica che andrai a depositare qualora un giorno questo immobile venga ristrutturato. Allo stesso tempo senza un documento alcuno che ne attesti la legittimità della sua esistenza, qualsiasi atto di compravendita sarebbe nullo.
Ciao ti ringrazio per la risposta, si ho effettuato estrazione della busta catastale e il catasto di impianto non è presente. L'unico documento rinvenuto è un modello 5 del 1942 di accertamento e classamento catastale. A mio avviso unica testimonianza poiché in comune non hanno rinvenuto nulla a livello di pratiche (la zona è in campagna e non mi hanno saputo datare l'esatta introduzione del piano regolatore per quella zona). Tuttavia a livello planimetrico risalente a quella data nulla è stato ritrovato.
Alla fine la responsabilità è in capo al tecnico... se fossi in te, accetterei l'idea come dimostrativo dell'esistenza dell'immobile il documento rinvenuto in catasto. Essendo in aperta campagna, inoltre, vale tutta la cosiddetta disciplina "ante '67"... tuttavia come si fa a stabilire che tutto il volume costruito prima del '67 corrisponda a quello attuale se non vi sono pratiche edilizie depositate? per me devi reperire o una planimetria catastale ante '67 oppure qualsiasi altro documento, tipo ortofoto e quanto altro. Di fatto questo è uno dei casi che secondo me sarebbe passibile di pdf in sanatoria... Per la conformità interna, secondo me stante la documentazione reperita, non restano molte altre possibilità se non variare la destinazione d'uso di quegli ambienti (sgombero e quanto altro)... hai verificato che le altezze interne siano effettivamente così e non ribassate per effetto di qualche controsoffittatura o elevazione della pavimentazione?
Ciao, grazie per la tua risposta. Le altezze interne corrispondono alle planimetrie catastali realizzate successivamente. Sentendo altri tecnici in quegli anni in campagna erano verosimili. Purtroppo le ortofoto di quegli anni sono molto sgranate per capire la reale consistenza del fabbricato. Sono frenata dal variare la planimetria catastale poiché in comune partirebbero dalla prima planimetria catastale reperita per lo stato legittimo. Forse sarebbe più corretto limitarsi a verificare la corrispondenza con la rendita catastale? Ma in questo caso uno come fa a rilasciare una conformità quando non ci sono elementi oggettivi per rilasciarla? Occorre che la dichiari a questo punto il proprietario?
