Buongiorno
ho comprato un immobile e non mi è stato fornito l'ARE fino al momento del rogito.
Sorpresa: lo stato di fatto non corrisponde nè allo stato legittimato (L.E. del 76) ne a quello catastale.
Le difformità riguardano una parete mai realizzata nel garage/cantina, cavedi impiantistici e una porta finestra mai realizzata (è stata aperta su prospetto nord e non su prospetto ovest come da progetto).
Nell'ARE si parla di tolleranze di cantiere e costruttive (art 19 bis l.r. 23 2004 emilia-romagna) ma mi sorgono delle domande:
1. posso chiedere ai vecchi proprietari di sistemare la planimetria catastale dal momento che il loro tecnico ha dichiarato che la planimetria in atti è conforme allo stato di fatto (e così non è)?
2. se in comune dovessero fermarmi una CILA per opere interne perchè la finestra, per il Comune, non è una tolleranza, posso rifarmi con il tecnico del venditore e chiedere a loro di pagare l'eventuale sanatoria?
AD : [post n° 457793]
Mancanza di conformità catastale e urbanistica
Più che una richiesta da fare (peraltro lecita e legittima) dovrebbe essere dovere della parte venditrice fornire documentazione regolare, ovvero consegnare uno stato dei luoghi conforme dal punto di vista prima urbanistico e poi (anche) catastale.
Le tolleranze sono state "riscritte" con la Legge 11 settembre 2020, n. 120
(Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76) nel merito del rinnovato art. 34-bis del DPR 380/2001: esse sono pari al 2% di quanto in progetto/autorizzato. Una finestra aperta da un'altra parte (in realtà ci si potrebbe fermare anche alla semplice diversa dimensione oltre la soglia richiamata) costituisce difformità che va sanata, qualora sia possibile, in accertamento di conformità ex art. 37 DPR 380/2001.
Consiglio di farsi assistere da un tecnico qualificato.
Le tolleranze sono state "riscritte" con la Legge 11 settembre 2020, n. 120
(Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76) nel merito del rinnovato art. 34-bis del DPR 380/2001: esse sono pari al 2% di quanto in progetto/autorizzato. Una finestra aperta da un'altra parte (in realtà ci si potrebbe fermare anche alla semplice diversa dimensione oltre la soglia richiamata) costituisce difformità che va sanata, qualora sia possibile, in accertamento di conformità ex art. 37 DPR 380/2001.
Consiglio di farsi assistere da un tecnico qualificato.
Grazie
la questione è che in Emilia Romagna sono considerate tolleranze anche:
1. Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro ... delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del due per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
1 bis. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell'attività edilizia di cui all'articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, ... e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile. A tali tolleranze possono essere ricondotte, in via esemplificativa e non esaustiva:
a) il minore dimensionamento dell'edificio;
b) la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
c) le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
d) la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
e) gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
1 ter. Nell'osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell'affidamento dei privati, costituiscono altresì tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l'esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari incaricati, la certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme previste dalla legge nonché le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l'amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell'ambito di un procedimento edilizio e che non abbia contestato come abuso edilizio o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell'agibilità dell'immobile. È fatta salva la possibilità di assumere i provvedimenti di cui all'articolo 21-nonies della legge n. 241 del 1990, nei limiti e condizioni ivi previste.
la questione è che in Emilia Romagna sono considerate tolleranze anche:
1. Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro ... delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del due per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
1 bis. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell'attività edilizia di cui all'articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, ... e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile. A tali tolleranze possono essere ricondotte, in via esemplificativa e non esaustiva:
a) il minore dimensionamento dell'edificio;
b) la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
c) le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
d) la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
e) gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
1 ter. Nell'osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell'affidamento dei privati, costituiscono altresì tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l'esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari incaricati, la certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme previste dalla legge nonché le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l'amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell'ambito di un procedimento edilizio e che non abbia contestato come abuso edilizio o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell'agibilità dell'immobile. È fatta salva la possibilità di assumere i provvedimenti di cui all'articolo 21-nonies della legge n. 241 del 1990, nei limiti e condizioni ivi previste.
nessuna di quelle citate identifica (o potrebbe farlo per principio di prevalenza della norma nazionale sempre sovraordinata) quale tolleranza la diversa fotometria dei prospetti.
cmq il punto 1.bis è valido anche a livello nazionale (il dl semplificaizoni non ha introdotto solo le tolleranze del 2%, ma anche queste altre).
anche il punto 1...
Art. 34 -bis (Tolleranze costruttive)
(articolo introdotto dalla legge semplificazioni L. 120/2020)
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro para- metro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere in- terne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costi- tuendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Art. 34 -bis (Tolleranze costruttive)
(articolo introdotto dalla legge semplificazioni L. 120/2020)
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro para- metro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere in- terne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costi- tuendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
