Claudio Monzoso : [post n° 469365]
Ristrutturazione in attesa di permesso di costruire in sanatoria
Sto acquistando un appartamento per cui gli attuali proprietari hanno richiesto un permesso di costruire in sanatoria per irregolarità minori sanabili senza rischi (una tramezza interna fra sala e cucina e un porta in più per accedere al terrazzo sul tetto dell'immobile). Dopo il rogito dovrò presentare una CILA per una completa ristrutturazione, ma mi chiedo se la sanatoria non ancora approvata possa impedirmi di iniziare la risrutturazione con la CILA. Cosa mi consigliate ?
Premesso che la normativa concede la possibilità, previo accordo tra le parti, di ristrutturare un bene immobile anche in qualità di promissario acquirente, non è possibile procedere alla presentazione di un titolo edilizio per un fabbricato viziato da irregolarità.
Si deve necessariamente intervenire a sanatoria "consolidata". Anche se forse, per evitarsi qualsivoglia potenziale complicazione, l'ideale sarebbe intervenire una volta entrati in possesso dell'immobile, anche perchè, ad oggi, il bene irregolare, non è commerciabile. In sostanza, salvo nullità dell'atto, il rogito potrà essere stipulato solo se l'abitazione gode della conformità urbanistica e catastale.
Si deve necessariamente intervenire a sanatoria "consolidata". Anche se forse, per evitarsi qualsivoglia potenziale complicazione, l'ideale sarebbe intervenire una volta entrati in possesso dell'immobile, anche perchè, ad oggi, il bene irregolare, non è commerciabile. In sostanza, salvo nullità dell'atto, il rogito potrà essere stipulato solo se l'abitazione gode della conformità urbanistica e catastale.
In realtà mi pare di aver letto una sentenza qualche giorno fa secondo cui non è la presenza di un eventuale abuso a rendere non commerciabile l'immobile e quindi nullo l'atto, ma il fatto che l'acquirente non ne sia stato informato.
Quindi se l'acquirente è consapevole e ad es. si accolla la sanatoria delle irregolarità, l'atto si può stipulare.
Quindi se l'acquirente è consapevole e ad es. si accolla la sanatoria delle irregolarità, l'atto si può stipulare.
@desnip
non conosco la sentenza, ma confermo la tesi. Di fatto si potrebbe acquistare con la clausola "visto e piaciuto" e farsi carico di sanare gli abusi. L'importante è che tutto sia esplicitato in fase di compravendita.
Si tratta di scenari/dettagli che ho volutamente taciuto poichè comportano potenziali sorprese, nonchè l'assunzione di responsabilità che nessun compratore sano di mente dovrebbe esser disposto ad accollarsi (gli abusi, ad esempio), a meno di non incaricare da subito un tecnico di parte che supporti l'acquirente negli accertamenti preliminari.
PS
Personalmente, essendo stato più volte il tecnico "consulente" della parte acquirente in situazioni simili, ho sempre caldamente sconsigliato di intraprendere la strada di cui sopra, pur con una ragionevole certezza della sanabilità del contesto. Dal mio punto di vista, deve essere categoricamente la parte venditrice a fornire un bene "conforme", per mettersi al riparo da imprevisti e per continuare a disporre, anche dopo la compravendita, di tutte le tutele legali in caso di dichiarazioni mendaci e sanatorie disinvolte o discutibili, magari oggetto di interpretazioni discordanti, a distanza di anni, da parte degli uffici pubblici o di tecnici subentranti. Non sarebbe la prima volta in cui, qualche collega, dichiara il falso in una conformità urbanistico/catastale, così come non sarebbe la prima volta, che capitano per le mani sanatorie in cui si è regolarizzato l'insanabile e la cosa tiene in scacco interventi futuri.
non conosco la sentenza, ma confermo la tesi. Di fatto si potrebbe acquistare con la clausola "visto e piaciuto" e farsi carico di sanare gli abusi. L'importante è che tutto sia esplicitato in fase di compravendita.
Si tratta di scenari/dettagli che ho volutamente taciuto poichè comportano potenziali sorprese, nonchè l'assunzione di responsabilità che nessun compratore sano di mente dovrebbe esser disposto ad accollarsi (gli abusi, ad esempio), a meno di non incaricare da subito un tecnico di parte che supporti l'acquirente negli accertamenti preliminari.
PS
Personalmente, essendo stato più volte il tecnico "consulente" della parte acquirente in situazioni simili, ho sempre caldamente sconsigliato di intraprendere la strada di cui sopra, pur con una ragionevole certezza della sanabilità del contesto. Dal mio punto di vista, deve essere categoricamente la parte venditrice a fornire un bene "conforme", per mettersi al riparo da imprevisti e per continuare a disporre, anche dopo la compravendita, di tutte le tutele legali in caso di dichiarazioni mendaci e sanatorie disinvolte o discutibili, magari oggetto di interpretazioni discordanti, a distanza di anni, da parte degli uffici pubblici o di tecnici subentranti. Non sarebbe la prima volta in cui, qualche collega, dichiara il falso in una conformità urbanistico/catastale, così come non sarebbe la prima volta, che capitano per le mani sanatorie in cui si è regolarizzato l'insanabile e la cosa tiene in scacco interventi futuri.
Grazie mille dei preziosi consigli. Ho anche consultato l'architetto che seguirà la pratica di ristrutturazione e mi ha dato lo stesso consiglio.
Avete idea di quanto tempo ci voglia per una sanatoria con permesso di costruire e vincolo ambientale ? Il vincolo ambientale ha avuto parere favorevole la settimana scorsa, quanto dovo' ancora aspettare secondo voi per avere il permesso di costruire ?
Avete idea di quanto tempo ci voglia per una sanatoria con permesso di costruire e vincolo ambientale ? Il vincolo ambientale ha avuto parere favorevole la settimana scorsa, quanto dovo' ancora aspettare secondo voi per avere il permesso di costruire ?
@Archifish anch'io sconsiglio sempre di non acquistare immobili non completamente conformi... parole al vento.
Se uno si incaponisce a comprare un c2 pure se gli dici che è un sottotetto e non una mansarda non ci stanno santi.
Per questo, io non mi "commuovo" quando su questo forum leggo di gente che si accorge dopo vent'anni di aver acquistato a suo tempo un immobile irregolare.
Se uno si incaponisce a comprare un c2 pure se gli dici che è un sottotetto e non una mansarda non ci stanno santi.
Per questo, io non mi "commuovo" quando su questo forum leggo di gente che si accorge dopo vent'anni di aver acquistato a suo tempo un immobile irregolare.
