Altezza minima

Secondo me non rientra perchè:
1. è successivo al decreto del 1975
2. semmai fosse precedente rientrerebbe nella deroga ciò che è stato legittimamente realizzato e qui parliamo di un condono.

Con un altezza interna di 264 cm, non si rientra nelle tolleranze costruttive (2%) per soli 6 mm, quindi, in caso di interventi, salvo qualche deroga, difficilmente sarà possibile soddisfare i requisiti igienico sanitari.
Ciò premesso, sebbene condonata, quella Unità Immobiliare, stando alla giurisprudenza o alla prassi consolidata, non avrebbe dovuto esserla (e non avrebbero dovuto rilasciare l'agibilità), poiché col condono, non sarebbe stato, in teoria, possibile derogare ai requisiti igienico sanitari.
Correggetemi se sbaglio, ma ho ricordi in tal senso.

Ho misurato col metro laser ed è esattamente 2.646, ma sulla pianta allegata alla concezione edilizia l'altezza riportata è minore a 2.70 (2.6 e non riesco a leggere bene la seconda cifra dopo 6). Quindi così l'appartamento non ha l'agibilità o con la concessione edilizia l'ha avuta in automatico? Dovrei richiederla al comune?

Se non è un professionista le conviene incaricare un tecnico di fiducia che saprà assisterla approfondendo lo studio documentale. Non sono cose che si possono definire su un forum.
Da quanto apprendo leggendo il post, parrebbe che l'agibilità ci sia. Resta da definire la legittimità del condono rilasciato e di cosa sia concesso fare, senza perderla, in caso di ulteriore/eventuale intervento edilizio.

Il condono non va in deroga all'agibilità.
Quindi un condono può essere legittimo ma se non ci sono i requisiti per l'agibilità l'immobile non può essere utilizzato per quella particolare destinazione d'uso (in questo caso abitativa).

Il tecnico che si occupa del 110 mi ha detto che col condono con la legge 47/1985 si è risolto il problema dell'altezza, avendo il comune dato la concessione in sanatoria. L'unico vincolo è che la struttura non può subire modifiche altrimenti una nuova richiesta di agibilitá oggi non sarebbe accettata. Col 110 è prevista la sostituzione di portone, infissi e caldaia per cui nulla che incida sulla struttura. Voglio richiedere il certificato al comune, anche se secondo il tecnico l'agibilità c'è col primo condono. Il tecnico è molto competente per fortuna (accademico con quasi 40 anni di esperienza) e conosce bene il regolamento edilizio del comune, non saprei a chi altro chiedere. Io ho fatto ing. edile - architettura ma non ho esperienza a riguardo. Sicuramente era una situazione da evitare, ma 6 cm circa, si possono recuperare dal pavimento in futuro oppure facendo l'impianto a pavimento si può arrivare ad un'altezza finale di 2.6 m. Inoltre una legge regionale recente permette di cambiare destinazione per sottotetto e seminterrato con minimo 2.5 di altezza. Ho sorvolato sui cm che mancano, considerando la posizione centrale, al piano terra, costo sotto 50000 e quasi 80 mq. Anche perché i prezzi adesso sono saliti molto nelle città. Le finestre sono a quota quasi 2 m e sono a nastro. Ma al piano terra con le finestre a quota normale non lo avrei preso, perchè non sono abituata che chiunque possa passare davanti alle finestre e poter vedere dentro. Diciamo che per le mie esigenze, è andato bene nonostante le sue stranezze.
Mi sto informando oltre che per la residenza, anche per capire se posso affittarlo o venderlo in futuro. Ci sono anche tecnici che mi hanno detto che il D.M. del 1975 sarà destinato a sparire perché le necessità sono cambiate, anche se a me questo pare molto difficile che accada...
Grazie a tutti per l'aiuto!

Martina, per molto tempo si è "creduto" che il condono 47/85 andasse in deroga all'agibilità...
Poi nel '96 c'è stata una prima sentenza (ce ne sono state tante altre fino all'anno scorso) che ha ribadito un concetto importante: il condono deroga solo alle norme di rango secondario, ma non a quelle di rango primario. I regolamenti sono di rango secondario, le leggi di rango primario.
Quindi il tuo immobile può derogare al regolamento locale, ma non al DM del '75. Ma soprattutto non può derogare al diritto alla salute sancito dalla Costituzione.
Ora, che 2,64 cm non garantiscano la salute come 2,7 lo escluderei...
Però ti ho detto tutto ciò perchè da quel che ho capito stai acquistando questo immobile e per te potrebbe anche andare bene, ma rischi che in futuro, se vuoi disfartene, diventi una patata bollente.

Sapevo anche io della sentenza n.256 del '96, devo farla presente al tecnico. Mi è venuto il dubbio sull'agibilità proprio a causa di questa sentenza. Quindi la deroga puó applicarsi solo alle norme regolamentari locali del comune preposto al rilascio, senza però derogare quelle di grado superiore previste da norme sovraordinate o di legge.
Ma non sarebbe stato più pratico applicare la deroga in entrambi i casi o in nessuno dei due? Credo sia proprio questo che crea confusione. Se la deroga vale solo per le norme del comune, il comune in pratica può applicarla anche se non vale per le norme superiori?
Per me interessa poter mettere la residenza. Se in futuro volessi venderlo, abbassando il pavimento di 6 cm per arrivare a 2.70 o facendo l'impianto a pavimento con cui posso arrivare a 2.60, risolverei? Lo stesso problema vale sia per la vendita che per la locazione? Secondo lei il problema nella vendita, è che sarebbe deprezzato non rispettando i 2.70 m o c'è anche altro? Ho già acquistato, nell'atto notarile il proprietario ha dichiarato di possedere il certificato di agibilitá ed il notaio gli ha chiesto se fosse sicuro perché qualora mancasse sarebbe lui a risponderne.
Vorrei richiederlo al comune, perché se non ne dispone vorrei richiedere danni o fare annullare l'atto.
Se ha dei consigli su come posso procedere, mi faccia sapere. Grazie

Ps. L'annullamento dell'atto non equivale a restituzione dei soldi. (Ahimè.)
L'immobile tornerebbe al vecchio proprietario.
Occorre poi fare un'altra azione legale per tentare di riaverli

Martina, l'argomento è lungo e complesso da trattare in un forum. I suoi dubbi sono leciti e dimostra anche di essersi informata in maniera attenta. Le consiglio di affidarsi alla consulenza di un altro tecnico, visto che questo mi sembra un po' "approssimativo".

la ringrazio dell'informazione, spero che non occorra arrivare ad annullare l'atto. Ai sensi dell’art. 1460 c.c., se il venditore dichiara la presenza del certificato di agibilitá ma in realtà non c'è (vendita di una “cosa per un’altra”) il compratore può far richiesta di risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che non rinunci espressamente al requisito dell’abitabilità o esoneri il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Avendo sentito solo per telefono il tecnico che si occupa della pratica del 110, credo che lui si sia limitato a spiegarci solo perché l'appartamento rientra nel 110. A quanto pare per il 110 basta che l'appartamento sia regolare a livello urbanistico.
Intanto ora verifico se c'è il certificato di agibilitá al comune e vedo che informazioni avrò dalla mia prima riunione condominiale sul 110. Poi deciderò se chiedere una consulenza specifica per il mio appartamento al tecnico del 110 oppure ad un altro.
La ringrazio per avermi aiutato ad inquadrare la situazione.

Salve, nell'atto c'è scritto che i venditori garantiscono che l'immobile è dotato di tutti i requisiti per il rilascio del certificato di agibilitá. Spero che almeno questa frase sia a mio favore in caso di problemi. Per avere tutti i documenti dal comune (concessione edilizia, concessione in sanatoria e certificato di abitabilitá) bisogna fare la richiesta di accesso agli atti? Grazie per l'aiuto

Sì, devi fare accesso agli atti.
La frase ti garantisce nel senso che, nel caso si rivelasse non veritiera, puoi richiedere un risarcimento danni.

Grazie 1000.