Buongiorno, nel mio condominio di 15 unità (regione Lombardia) siamo in ballo col superbonus. Cilas presentata a novembre 2022 , ad oggi non abbiamo ancora iniziato i lavori. Purtroppo nei giorni scorsi è venuta a galla la questione del rapporto aereoilluminante nella mia camera matrimoniale (e di altri 3 condomíni uguali al mio). Non viene rispettato il rapporto 1/8 e le soluzioni proposte dall'architetto sono o dichiarare che la camera è un ripistiglio o dichiarare una cabina armadio "fittizia" nella speranza che non esca un controllo tecnico nel condominio. Sempre l'architetto ci suggerisce la seconda opzione cosicché l'appartamento non viene deprezzato (ripostiglio..) e perché a parole sue non ci sono controlli dentro i singoli appartamenti.
Gentilmente, cosa mi consigliate di fare? Grazie
Emme : [post n° 472211]
Rai e superbonus
In entrambi i casi è una dichiarazione mendace passiva di sanzioni e perdita del bonus e sul fatto che l'agenzia delle entrate non faccia accertamenti catastali non è assolutamente vero, se vogliono vengono e controllano quanto dichiarato.
Il punto è che tale problematica andava riscontrata all'inizio, prima di presentare la pratica.
Ad ogni modo la soluzione corretta è allargare le finestre con relativo permesso di costruire per la modifica dei prospetti.
Il punto è che tale problematica andava riscontrata all'inizio, prima di presentare la pratica.
Ad ogni modo la soluzione corretta è allargare le finestre con relativo permesso di costruire per la modifica dei prospetti.
Non lo rispetta perché la camera è diversa da come è stata autorizzata (quindi da sanare), oppure perché nel progetto autorizzato era già prevista così (accade spesso nei palazzi storici)?
L'architetto ci ha detto che allargare le finestre allungherebbe i tempi visto la richiesta di altri permessi ecc... Quindi anche nel caso dichiarassi "ripostiglio" invece che camera, subirei sanzioni?
La camera è così da sempre, il mio palazzo ha avuto licenza di costruzione il 7 agosto 1968, mentre la dichiarazione di agibilità il 25 gennaio 1971.
Io ho comprato l'appartamento un anno fa, e nessuno ha mai detto niente su questa questione... Due anni fa l'ex proprietario pagò un architetto per sanare la zona giorno/cucina (lavori di qualche anno fa) con nuove planimetrie della casa e nessuno ha mai detto niente (comune/agenzie delle entrate) con carte in mano.. volendo si poteva già vedere/sospettare il problema della camera matrimoniale.
Sempre 2 anni fa è uscito un trcnico per accertare la classe energetica dell'appartamento e anche in quella situazione non comparve il problema.
Io ho comprato l'appartamento un anno fa, e nessuno ha mai detto niente su questa questione... Due anni fa l'ex proprietario pagò un architetto per sanare la zona giorno/cucina (lavori di qualche anno fa) con nuove planimetrie della casa e nessuno ha mai detto niente (comune/agenzie delle entrate) con carte in mano.. volendo si poteva già vedere/sospettare il problema della camera matrimoniale.
Sempre 2 anni fa è uscito un trcnico per accertare la classe energetica dell'appartamento e anche in quella situazione non comparve il problema.
Non è saltato fuori perchè quando ci si accorge, il tecnico sa che il rimedio al problema è fare una pratica con sostituzione delle finestre (più grandi) o modifica interna delle partizioni per raggiungere il rapporto desiderato in relazione alla destinazione d'uso.
Nella maggioranza delle volte, se lo comunichi al cliente, cominciano i mal di pancia perchè sono costi extra che quasi sempre i proprietari non vogliono sostenere e preferiscono risolvere il problema dichiarando il falso (ripostiglio invece di camera ad es.) smazzando la palla al malcapitato di turno.
Ora però che c'è il 110, gli eventuali abusi andavano sanati prima di presentare cilas e fortunatamente avete incontrato un tecnico un pò più scrupoloso che vi ha messo in luce il problema.
Ora, può tranquillamente dichiarare il falso, dicendo che è un ripostiglio ma sappia che per 8 anni è passibile di controlli con il rischio di perdita del beneficio fiscale con l'aggiunta di sanzioni e interessi maggiorati per tutti gli inquilini.
Meglio aspettare mesi in più per sanare una situazione urbanisticamente scorretta o aspettare 8 anni in attesa di un controllo con il rischio di rimetterci ?
Nella maggioranza delle volte, se lo comunichi al cliente, cominciano i mal di pancia perchè sono costi extra che quasi sempre i proprietari non vogliono sostenere e preferiscono risolvere il problema dichiarando il falso (ripostiglio invece di camera ad es.) smazzando la palla al malcapitato di turno.
Ora però che c'è il 110, gli eventuali abusi andavano sanati prima di presentare cilas e fortunatamente avete incontrato un tecnico un pò più scrupoloso che vi ha messo in luce il problema.
Ora, può tranquillamente dichiarare il falso, dicendo che è un ripostiglio ma sappia che per 8 anni è passibile di controlli con il rischio di perdita del beneficio fiscale con l'aggiunta di sanzioni e interessi maggiorati per tutti gli inquilini.
Meglio aspettare mesi in più per sanare una situazione urbanisticamente scorretta o aspettare 8 anni in attesa di un controllo con il rischio di rimetterci ?
Il bello è che adesso mi trovo io in questa situazione.. la casa l'ho comprata un anno fa e il condominio era già in ballo col il superbonus, quindi l'architetto ci ha messo 2 anni per trovare il problema... Bene!
E se valutassi di non fare i lavori trainanti in quella camera? Solo in quella, facendoli nel resto della casa.
Da quello che ho capito dichiarerei il falso in entrambe le opzioni, anche perché se dichiaro ripostiglio... In caso di controlli vedono che c'è un maledetto letto, un armadio e due cassettiere !!!
E se valutassi di non fare i lavori trainanti in quella camera? Solo in quella, facendoli nel resto della casa.
Da quello che ho capito dichiarerei il falso in entrambe le opzioni, anche perché se dichiaro ripostiglio... In caso di controlli vedono che c'è un maledetto letto, un armadio e due cassettiere !!!
Lorenzo, ho trovato questa discussione su questo forum [post n° 463599]
Non ci sto più capendo niente.
Non ci sto più capendo niente.
La camera e la finestra hanno forma e dimensioni previste nella licenza/concessione del 1968?
Questo non lo so, ho solo trovato le date. Ma per quanto riguarda le semplificazioni per condomíni prima del '75? C'è qualche "lasciapassare" per alcuni abusi come il mio?
La "soluzione" proposta non stà ne in cielo ne in terra considerando che per quanto concerne il superbonus le irregolarità preesistenti non sono motivo di diniego o di revoca dell'agevolazione, ai sensi del DL 77/2021 convertito in legge 108/2021.
All'infuori di quell'ambito, in ogni caso, le destinazioni funzionali degli ambienti saranno assentite nei titoli precedentemente rilasciati che fanno fede sopra ogni altra dichiarazione (peraltro mendace), ai sensi della descrizione di Stato Leggitimo di cui all'art 9-bis DPR 380/2001.
Riguardo ai rapporti aeroilluminanti questi si intendono (salvo diversa e restrittiva norma locale) da rispettare per tutte le trasformazioni e nuove costruzioni avvenute dall'entrata in vigore del DM Sanità 5 Luglio 1975 (salvo le deroghe per edifici tutelati): non mi sembra che vi siano estremi di applicazione essendo il fabbricato, cito quanto da lei riportato, antecedente al 1971, ovviamente al netto di modifiche intervenute dopo il 1975.
Francamente la completa disconoscenza di certe tematiche consolidate, ivi comprese quelle introdotte a distanza di due anni, lascia pensare ad improvvisazioni che determinano, nel migliore dei casi, solo peggioramenti della situazione.
Tanto per dirne una: "Allargare" le finestre oltre a richiedere idoneo, parallelo e specifico titolo che non ha nulla a che vedere con l'intervento agevolato da superbonus, determina la perdita del beneficio (per la singola opera) in quanto la dimensione totale dei serramenti post operam, seppur con le necessarie adattamenti e tolleranze di progetto, non deve superare quella ante operam.
E poi francamente mi pare fuorviante parlare di scrupolo quanto il criterio semmai sarebbe dovuto essere applicato all'inizio e non alla fine del processo, peraltro presentando una pratica (CILAS) che a questo punto mi sfugge quale elaborato possa contenere: se ci sono problemi ce se ne accorge al "primo" sopralluogo e non dopo aver presentato le istanze.
All'infuori di quell'ambito, in ogni caso, le destinazioni funzionali degli ambienti saranno assentite nei titoli precedentemente rilasciati che fanno fede sopra ogni altra dichiarazione (peraltro mendace), ai sensi della descrizione di Stato Leggitimo di cui all'art 9-bis DPR 380/2001.
Riguardo ai rapporti aeroilluminanti questi si intendono (salvo diversa e restrittiva norma locale) da rispettare per tutte le trasformazioni e nuove costruzioni avvenute dall'entrata in vigore del DM Sanità 5 Luglio 1975 (salvo le deroghe per edifici tutelati): non mi sembra che vi siano estremi di applicazione essendo il fabbricato, cito quanto da lei riportato, antecedente al 1971, ovviamente al netto di modifiche intervenute dopo il 1975.
Francamente la completa disconoscenza di certe tematiche consolidate, ivi comprese quelle introdotte a distanza di due anni, lascia pensare ad improvvisazioni che determinano, nel migliore dei casi, solo peggioramenti della situazione.
Tanto per dirne una: "Allargare" le finestre oltre a richiedere idoneo, parallelo e specifico titolo che non ha nulla a che vedere con l'intervento agevolato da superbonus, determina la perdita del beneficio (per la singola opera) in quanto la dimensione totale dei serramenti post operam, seppur con le necessarie adattamenti e tolleranze di progetto, non deve superare quella ante operam.
E poi francamente mi pare fuorviante parlare di scrupolo quanto il criterio semmai sarebbe dovuto essere applicato all'inizio e non alla fine del processo, peraltro presentando una pratica (CILAS) che a questo punto mi sfugge quale elaborato possa contenere: se ci sono problemi ce se ne accorge al "primo" sopralluogo e non dopo aver presentato le istanze.
La mia domanda era proprio finalizzata a capire se camera e finestra siano come da progetto originario e mai oggetto di modifiche successive, condizione che potrebbe rendere legittimo che pur trattandosi di una camera non sia rispettato l'ottavo. Come accade in molti edifici storici
Grazie a tutti per le risposte. Ho scritto oggi una mail all'architetto chiedendo alcune spiegazioni e facendogli notare la storia delle leggi ante 1975. Vediamo cosa mi risponde. Anche perché ho specificato che non voglio assolutamente avere problemi in futuro, rinuncerei anche ai lavori trainanti o quant'altro ma non voglio assolutamente avere multe!
@Emme si continua a sorvolare sul principio generale che è quello che permette il superbonus in presenza di irregolarità.
Ho capito il concetto, volevo chiederle però una domanda riguardo la sua risposta nella discussione: [post n° 463599]
Il processo sanzionatorio di cui parla, in cosa consiste?
E se, proprio materialmente, il comune manda un tecnico a controllare prima/durante/dopo i lavori e viene a constatare le irregolarità, subirò la sanzione ma l'agenzia delle entrate "sorvola" su ciò che viene redatto dal tecnico? In parole povere: il comune fa le sanzioni, ma l'agenzia delle entrate non mi esclude dal beneficio fiscale appunto per il dl semplificazioni bis?
Scusi le continue domande ma è di mia natura avere più di una rassicurazione...
Il processo sanzionatorio di cui parla, in cosa consiste?
E se, proprio materialmente, il comune manda un tecnico a controllare prima/durante/dopo i lavori e viene a constatare le irregolarità, subirò la sanzione ma l'agenzia delle entrate "sorvola" su ciò che viene redatto dal tecnico? In parole povere: il comune fa le sanzioni, ma l'agenzia delle entrate non mi esclude dal beneficio fiscale appunto per il dl semplificazioni bis?
Scusi le continue domande ma è di mia natura avere più di una rassicurazione...
Il processo "sanzionatorio" (leggasi valutazione dello stato legittimo, comma 16-quater art 119 DL 34/2020) è quello che avverrebbe in qualsiasi momento a prescindere dall'intervento e soprattutto a prescindere dal Superbonus. L'autorità competente, infatti, può operare secondo i poteri inibitori ed accertare le irregolarità, sospendendo i lavori (qualora in corso) e portando ad almeno tre conseguenze che non avrebbero influenza dal punto di vista fiscale (sempreché i lavori si Superbonus possano riprendere e concludersi) proprio in relazione al comma 13-ter art 119 DL 34/2020:
- se le difformità sono sanabili si può fare richiesta di sanatoria (principio doppia conformità art. 36 e 37 DPR 380/2001);
- se le difformità non sono sanabili ma "rimovibili" l'ente commina la rimozione o la rimessa in pristino a spese del proprietario;
- se la rimozione/remissione in pristino comporta pregiudizio alle parti legittime, l'ente irroga le sanzioni amministrative ed innesca l'eventuale processo penale a danno del proprietario;
In sintesi se gli interventi di superbonus sono realizzati correttamente e le dichiarazioni che li accompagnano, relativamente allo stato legittimo, sono coerenti con lo stato dei luoghi (senza inventarsi nulla) e i lavori vengono conclusi, in caso di accertamento del comune, il beneficio fiscale è comunque salvo.
La conseguenza infatti di dichiarazioni mendaci sullo stato legittimo potrebbe comportare il paradosso che l'ADE/ENEA possano identificare le irregolarità come connesse all'intervento di superbonus, in quel caso facendone decadere, ancorché parzialmente ("limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione") il beneficio fiscale.
- se le difformità sono sanabili si può fare richiesta di sanatoria (principio doppia conformità art. 36 e 37 DPR 380/2001);
- se le difformità non sono sanabili ma "rimovibili" l'ente commina la rimozione o la rimessa in pristino a spese del proprietario;
- se la rimozione/remissione in pristino comporta pregiudizio alle parti legittime, l'ente irroga le sanzioni amministrative ed innesca l'eventuale processo penale a danno del proprietario;
In sintesi se gli interventi di superbonus sono realizzati correttamente e le dichiarazioni che li accompagnano, relativamente allo stato legittimo, sono coerenti con lo stato dei luoghi (senza inventarsi nulla) e i lavori vengono conclusi, in caso di accertamento del comune, il beneficio fiscale è comunque salvo.
La conseguenza infatti di dichiarazioni mendaci sullo stato legittimo potrebbe comportare il paradosso che l'ADE/ENEA possano identificare le irregolarità come connesse all'intervento di superbonus, in quel caso facendone decadere, ancorché parzialmente ("limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione") il beneficio fiscale.
Grazie mille, dunque nel mio caso se voglio "rischiare" la conseguenza n1
...- se le difformità sono sanabili si può fare richiesta di sanatoria (principio doppia conformità art. 36 e 37 DPR 380/2001);...
Converrebbe presentare la pratica con le planimetrie attuali (in cui risulta comunque dalle misure della camera, che il rapporto RAI non viene rispettato) e poi in caso il comune mandi un controllo, procedere POI con la sanatoria e costruire quindi realmente con cartongesso una cabina armadio?
Ha senso? Non perdo il beneficio fiscale e , solo in caso di controllo del comune, sano la situazione.
...- se le difformità sono sanabili si può fare richiesta di sanatoria (principio doppia conformità art. 36 e 37 DPR 380/2001);...
Converrebbe presentare la pratica con le planimetrie attuali (in cui risulta comunque dalle misure della camera, che il rapporto RAI non viene rispettato) e poi in caso il comune mandi un controllo, procedere POI con la sanatoria e costruire quindi realmente con cartongesso una cabina armadio?
Ha senso? Non perdo il beneficio fiscale e , solo in caso di controllo del comune, sano la situazione.
@Emme, si continuano a dare interpretazioni personali a concetti che richiedono un approfondimento tecnico. Quello che chiede non è una informazione ma una attività di consulenza. Si rivolga ad un professionista locale.
