Buongiorno, sono a chiedere consiglio/parere circa una interpretazione dell’Uff. tecnico comunale di competenza il quale intende farmi pagare il doppio della sanzione catalogando un ripostiglio ausiliario all’abitazione residenziale come Superficie non residenziale.
Premetto che m i trovo a dover sanare, con l’attuale normativa (modifiche D.L. Salva casa) , un nuovo alloggio realizzato dai precedenti proprietari in un epoca non identificata , gli attuali proprietari hanno ereditato una abitazione la quale da nulla osta all’esecuzione di opere edilizie del 1961 risulta essere disposta su due piani con al piano primo un’alloggio residenziale, al piano terreno un intero ripostiglio che si sviluppa su tutta la sagoma dell’edificio, i due piani sono collegati da un vano scala disegnato in modo errato all'epoca della costruzione poi realizzato a due rampe anzichè una sola.
L’involucro edilizio nelle sue dimensioni rispetta il rilievo reale , differisce solamente il fatto che al piano terreno il ripostiglio è stato variato con la realizzazione di partizioni interne ed è stato di fatto realizzato un alloggio autonomo con autorimessa e locale tecnico , il tutto ubicato al piano terreno, di fatto è stato fatto un frazionamento immobiliare .
La discussione che emerge tra il sottoscritto e l’ufficio tecnico comunale non è sulla sanabilità dell’intervento, ma sulla metodologia del calcolo delle sanzioni.
Partendo dal presupposto che il Reg. Edilizio comunale non esclude dal computo della Superficie Utile Lorda (sup. soggetta a contributo di costruzione) i ripostigli in quanto non sono menzionati tra i locali esclusi, inoltre la scheda ministeriale per il calcolo del CUC non identifica i ripostigli come superficie non residenziale , non comprendo perché l’ufficio tecnico debba pretendere il pagamento del contributo di costruzione al doppio sostenendo che se avessi fatto i lavori regolarmente con una SCIA avrei dovuto pagare il contributo di costruzione.
Le norme comunali inoltre per i locali accessori prevedono una corresponsione di una quota di contributo di costruzione calcolata sulla superficie lorda, se tutta la superficie al piano terreno è autorizzata come ripostiglio ed io trasformo una parte in autorimessa , di fatto declassandola ad accessorio, perché devo pagare nuovamente il contributo di costruzione in misura doppia ? A mio modo di vedere deve essere erogata la sanzione una sola volta in quanto non dovuta.
Vorrei avere un parere oppure un opinione derivante da una vostra esperienza simile , grazie mille e scusate se mi sono dilungato eccessivamente nello spiegare la problematica.
Fidegat : [post n° 485107]
Corresponsione contributo costruzione in misura doppia o singola
se si trasforma un locale accessorio in residenziale, In realtà non è solo un frazionamento, bensì un ampliamento! Nel caso questi sia possibile è corretta l'interpretazione dell'UT ma non nel senso di sanzionare un ripostiglio, bensì il suo "mutamento d'uso" -> doppio del contributo di costruzione.
In ogni caso non si deve confondere la SLD che attiene ai locali residenziali, dalla superficie accessoria che pur non facendo volume (ancorché entro certi limiti locali), determina un aumento del valore dell'immobile e pertanto l'incremento del costo di costruzione.
In senso assoluto vale quanto contenuto nel novato DPR 380/2001:
a) interventi in ex art. 36 -> contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16
b) interventi in art. 36-bis lettera a) -> a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
c) interventi in art. 36-bis lettera b) b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
In ogni caso non si deve confondere la SLD che attiene ai locali residenziali, dalla superficie accessoria che pur non facendo volume (ancorché entro certi limiti locali), determina un aumento del valore dell'immobile e pertanto l'incremento del costo di costruzione.
In senso assoluto vale quanto contenuto nel novato DPR 380/2001:
a) interventi in ex art. 36 -> contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16
b) interventi in art. 36-bis lettera a) -> a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
c) interventi in art. 36-bis lettera b) b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
grazie per la risposta archspf, però quello che volevo far notare è che , visionato il regolamento edilizio il quale non identifica il "ripostiglio" come locale escluso dalla Superficie Utile Lorda (Superficie soggetta a contributo di costruzione) , non ritengo sia contemplabile come "modifica d'uso" trattandosi comunque di locali comunque abitativi rientranti nella SUL. I locali hanno i requisiti di abitabilità (h. interna 2,90 m. / RAI verificati) , il piano terreno è stato autorizzato come ripostiglio con licenza del 1961, perchè viene considerato cambio destinazione d'uso ? Il DPR 380/2001 parla di modifica destinazione d'uso in senso generale della costruzione edilizia ( residenziale, turistico-recettivo, commerciale, produttivo) oppure devo interpretare il tutto in un concetto più circoscritto all'unità che vado a trattare (da ripostiglio da camera)? Di conseguenza se cambio in modo illecito una camera la trasformo in soggiorno pagherò comunque il doppio del contributo di costruzione sempre seguendo il medesimo ragionamento ?
Mutamento d'uso non cambio di destinazione d'uso.
Nell'autorizzazione il "ripostiglio" (che dalla descrizione mi pare piuttosto un "deposito" ed in ogni caso è irrilevante il nome attribuito ma vale la destinazione urbanistica del locale) è conteggiato ai fini della superficie/cubatura residenziale o no? In caso lo sia è evidente che, posseduti (anche) i requisiti igienico-sanitari, è mutabile funzionalmente. Diversamente, il fatto che non sia una destinazione "codificata" non ti autorizza a trasformare uno spazio comunque accessorio in abitabile senza possedere i requisiti primari che sono urbanistici (cubatura residua -> ampliamento).
La variazione che citi "da camera a soggiorno" o viceversa è autorizzabile in CILA in quanto rientrante in una diversa distribuzione degli spazi.
Nell'autorizzazione il "ripostiglio" (che dalla descrizione mi pare piuttosto un "deposito" ed in ogni caso è irrilevante il nome attribuito ma vale la destinazione urbanistica del locale) è conteggiato ai fini della superficie/cubatura residenziale o no? In caso lo sia è evidente che, posseduti (anche) i requisiti igienico-sanitari, è mutabile funzionalmente. Diversamente, il fatto che non sia una destinazione "codificata" non ti autorizza a trasformare uno spazio comunque accessorio in abitabile senza possedere i requisiti primari che sono urbanistici (cubatura residua -> ampliamento).
La variazione che citi "da camera a soggiorno" o viceversa è autorizzabile in CILA in quanto rientrante in una diversa distribuzione degli spazi.
buonasera archspf, tu chiedi se il ripostiglio determina una cubatura oppure no.. è proprio questo l'oggetto di discussione fra ufficio edilizia privata ed il sottoscritto. L'abitazione è stata realizzata in forza di una licenza edilizia il quale , ai tempi , non prevedeva un documento allegato con i calcoli planivolumetrici, essendo stato autorizzato quando era in vigore la prima legge sull'urbanistica (1942) , visionando la tavola grafica allegata al nulla osta del 1961 purtroppo non sono in grado di definire se all'epoca era stato valutato questo parametro. Quello che posso dire è che attualmente i ripostigli , visionato il reg. edilizio comunale, non fa parte di quei locali esclusi dal parametro "superficie utile lorda".
Pertanto continua ad esserci questa discordanza di pareri . Devo rifarmi alla normativa dell'epoca ? Dovrei tornare all'U.T a visionare il Piano di Fabbricazione ?
La variazione che citavo nel mio post precedente "da camera a soggiorno" era un pretesto per evidenziare che essendo comunque una modifica tra locali conteggiabili come SUL sono autorizzabili con CILA mediante una modifica distributiva interna, quindi perchè non dovrebbe esserlo anche con un ripostiglio ?
Forse intendi dire che non è importante il nome attribuito al locale ma le caratteristiche possedute ? Quindi è da considerare deposito e non ripostiglio? Purtroppo mi trovo in una situazione dove "normativamente" parlando non conosco riferimenti legislativi che mi danno ragione oppure torto , se non il fatto che nella scheda ministeriale per il calcolo del CUC i ripostigli non vengono conteggiati nella SNR mentre il reg. edilizio non è escluso dalla SUL .
Pertanto continua ad esserci questa discordanza di pareri . Devo rifarmi alla normativa dell'epoca ? Dovrei tornare all'U.T a visionare il Piano di Fabbricazione ?
La variazione che citavo nel mio post precedente "da camera a soggiorno" era un pretesto per evidenziare che essendo comunque una modifica tra locali conteggiabili come SUL sono autorizzabili con CILA mediante una modifica distributiva interna, quindi perchè non dovrebbe esserlo anche con un ripostiglio ?
Forse intendi dire che non è importante il nome attribuito al locale ma le caratteristiche possedute ? Quindi è da considerare deposito e non ripostiglio? Purtroppo mi trovo in una situazione dove "normativamente" parlando non conosco riferimenti legislativi che mi danno ragione oppure torto , se non il fatto che nella scheda ministeriale per il calcolo del CUC i ripostigli non vengono conteggiati nella SNR mentre il reg. edilizio non è escluso dalla SUL .
Riguardo il primo punto, la risposta è ovviamente sì: non si può presupporre ma va analizzato tutto il contesto vigente all'epoca, ovvero le norme di pianificazione e regolamenti locali, compresa la stessa licenza e l'eventuale abitabilità se rilasciata (che solitamente contiene il rimando alle "destinazioni d'uso" dei locali anche ai fini catastali), fermo restando che in difetto l'amm.ne "comanda". Sicuri che non vi sia nemmeno a livello di relazione allegata un rimando alle "norme tecniche"?
Sul secondo punto, ancora una volta non si può presumere semplicmente per "assonanza": un ripisiglio può essere una destinazione accessoria, intesa quale locale sgombero (e non dunque nell'accezione di uno spazio di servizio interno all'unità e conteggiato pertanto nella Sul), oggi diremmo "deposito", date peraltro le caratteristiche descritte che, salvo prova contratia, rimandano ad una fattispecie da conteggiare nella snr.
Occorre effettuare un "reverse engineering" simulando la situazione all'epoca e non limitarsi a delle suppusizioni ancorchè in buona fede.
Una possibile valutazione infatti si potrebbe fare verificando la massima superficie edificabile dell'epoca (indizio, non una prova).
Per curiosità la scheda catastale cosa riporta (v. poligoni)?
La scheda ministeriale farà riferimento ad interventi successivi al 1977 (Bucalossi) ed in ogni caso non è elemento probatorio: non si dia per scontato che la destinazione corrisponda alle definizioni attuali.
Tenuto conto in generale che nel dubbio l'atteggiamento dovrebbe essere conservativo e non una difesa a qualunque costo di un interesse privato.
Sul secondo punto, ancora una volta non si può presumere semplicmente per "assonanza": un ripisiglio può essere una destinazione accessoria, intesa quale locale sgombero (e non dunque nell'accezione di uno spazio di servizio interno all'unità e conteggiato pertanto nella Sul), oggi diremmo "deposito", date peraltro le caratteristiche descritte che, salvo prova contratia, rimandano ad una fattispecie da conteggiare nella snr.
Occorre effettuare un "reverse engineering" simulando la situazione all'epoca e non limitarsi a delle suppusizioni ancorchè in buona fede.
Una possibile valutazione infatti si potrebbe fare verificando la massima superficie edificabile dell'epoca (indizio, non una prova).
Per curiosità la scheda catastale cosa riporta (v. poligoni)?
La scheda ministeriale farà riferimento ad interventi successivi al 1977 (Bucalossi) ed in ogni caso non è elemento probatorio: non si dia per scontato che la destinazione corrisponda alle definizioni attuali.
Tenuto conto in generale che nel dubbio l'atteggiamento dovrebbe essere conservativo e non una difesa a qualunque costo di un interesse privato.
Buongiorno archspf, ho verificato nuovamente presso l’Ufficio Edilizia Privata la presenza di eventuali normative tecniche specifiche presenti all’epoca, purtroppo con delibera di consiglio comunale del dicembre 1969 è stato approvato il “programma di fabbricazione comunale” , questo è il primo strumento urbanistico approvato ed introdotto all'epoca, pertanto il dubbio riguardo alla normativa specifica dell’epoca rimane , in quanto il nulla osta alla costruzione è del 1961.
Pertanto all’epoca la normativa che disciplinava l’edificazione era la L. 1150 del 1942 , quindi mi resta il dubbio su quali fossero le regole di edificazione che venivano utilizzate a quei tempi, l’abitabilità cita gli artt. 220-221 del RD 27 Luglio 1934, n.1265 ed indica l’appartamento abitabile con "n°10 vani e oltre" (tabella per gli edifici residenziali), mentre nella tabella di indicazione dei locali a destinazione diversa da quella abitativa non indica nulla.
Il nulla osta cita i regolamenti comunali di Edilizia, Igiene e Polizia Locale (il documento era un pre-stampato , modello 2), in conclusione non so dove recuperare la normativa dell’epoca che regolava l’edificazione.
Il catasto all’epoca non era stato prodotto, da ricerca catastale da me prodotta risulta che nel 1965 è stato fatto sopralluogo da tecnici dell’ ex Ufficio Tecnico Erariale il quale avevano riscontrato la consistenza catastale ed avevano determinato il n° dei vani e rendita catastale , ma le planimetrie non erano state prodotte, nel 1992 sono state prodotte planimetrie il quale identificano l’attuale consistenza difforme dal nulla-osta. Quindi rimane il dubbio di come identificare l’intero piano terreno all’epoca autorizzato come "ripostiglio" ma oggi computato nei calcoli della Superficie utile Lorda.
Pertanto all’epoca la normativa che disciplinava l’edificazione era la L. 1150 del 1942 , quindi mi resta il dubbio su quali fossero le regole di edificazione che venivano utilizzate a quei tempi, l’abitabilità cita gli artt. 220-221 del RD 27 Luglio 1934, n.1265 ed indica l’appartamento abitabile con "n°10 vani e oltre" (tabella per gli edifici residenziali), mentre nella tabella di indicazione dei locali a destinazione diversa da quella abitativa non indica nulla.
Il nulla osta cita i regolamenti comunali di Edilizia, Igiene e Polizia Locale (il documento era un pre-stampato , modello 2), in conclusione non so dove recuperare la normativa dell’epoca che regolava l’edificazione.
Il catasto all’epoca non era stato prodotto, da ricerca catastale da me prodotta risulta che nel 1965 è stato fatto sopralluogo da tecnici dell’ ex Ufficio Tecnico Erariale il quale avevano riscontrato la consistenza catastale ed avevano determinato il n° dei vani e rendita catastale , ma le planimetrie non erano state prodotte, nel 1992 sono state prodotte planimetrie il quale identificano l’attuale consistenza difforme dal nulla-osta. Quindi rimane il dubbio di come identificare l’intero piano terreno all’epoca autorizzato come "ripostiglio" ma oggi computato nei calcoli della Superficie utile Lorda.
