Sanatoria Frazionamento (fattibile?)

Buongiorno, non mi è chiara la procedura per sanare un frazionamento, già a cominciare dalla sua fattibilità tecnica e legale.

Un locale commerciale è stato frazionato "abusivamente" a fine anni Ottanta in due unità tramite la realizzazione di tramezzatura di separazione e successivo accatastamento in due diversi subalterni, che da quasi 30 anni hanno seguito strade diverse: affittato a commercianti diversi; sono stati oggetto di SCIA commerciali differenti; infine donati dal proprietario, ora defunto, a due nipoti diversi, con tanto di atto notarile di donazione.

Ovviamente l'ufficio tecnico comunale (unico SUAP+SUE perché piccolo comune) non ha trovato alcuna pratica edilizia di frazionamento.

Domanda n. 1: è sanabile un frazionamento senza titolo di due sub che oggi appartengono a proprietari diversi e ad attività diverse? in teoria non sarebbero validi né atto di donazione né contratti di affitto e quindi SCIA commerciale

Domanda n.2: come faccio a verificar i parametri urbanistici se quelli autorizzati con Licenza Edilizia sono riferiti all'intero locale commerciale mentre oggi ho due sub. diversi, di cui solo uno interessato a regolarizzare?

Grazie mille per i consigli.