Sono alle prese con un immobile che originariamente nasce come villetta (1964), poi un sopralzo (1980), poi una divisione al piano terra (1986) , poi almeno altre 3/4 pratiche edilizie avente sempre come oggetto uno se non due dei tre appartamenti creatisi nel tempo (2 al piano terra e 1 col sopralzo).
Ma tra la Licenza di costruzione del 1964 e la C.E. del 1980 (e da qui in poi) l'allora veranda del 1964 è diventato un soggiorno (nella C.E. del 1980)....
E non si trova nessun "passaggio" autorizzativo "veranda --->soggiorno" appunto..
Neppure uno straccio di condono...
Il cliente naturalmente sgrana gli occhi dicendo che il geometra di allora aveva fatto le cose per bene...
Pertanto il bene non è conforme.
Ma la mia domanda è: come procedo?
La veranda coperta venne chiusa diventando il soggiorno dell'appartamento.
Quindi è un ampliamento volumetrico.
Dovrei verificare che questo ampliamento sarebbe stato fattibile allora come ora?
Prima di rivolgermi al tecnico comunale vorrei cercare di avere chiari gli scenari possibili.
Attendo gentile, e prezioso riscontro in merito.
grazie
NB:
TUTTE LE UNITA' ABITATIVE (SOPRALZO CE 1980) E CE DEL 1985 (DIVISIONE IN 2 DELL'APPARTAMENTO AL PIANO TERRA ) HANNO REGOLARE CERTIFICATO DI ABITABILITA'.
paola2 : [post n° 487858]
verifica conformità edilizia appartamenti..
verifica se è sul serio aumento volumetrico. Se già era chiuso su tre lati può essere che non ti faccia aumento. Non a me direttamente ma ad un collega è capitato un caso di non conformità per una trasformazione analoga e non faceva volume aggiuntivo perchè era già un volume assentito in quanto nella licenza di costruzione era già coperto sopra e sui tre lati.
Verifichero dai dati di progetto 1964.
La veranda è chiusa su 2 lati e coperta dal tetto.
In effetti forse non è un am pliamento .
Sarebbe già un passo avanti anche se manca cmq l autorizzazione alla chiusura con cambio di uso.
La veranda è chiusa su 2 lati e coperta dal tetto.
In effetti forse non è un am pliamento .
Sarebbe già un passo avanti anche se manca cmq l autorizzazione alla chiusura con cambio di uso.
Fermo restando che la risposta, in funzione delle modifiche introdotte dal "Salva Casa", non può essere univoca (ci ritorno più avanti nel discorso), a mio parere dovresti verificare se la funzione "veranda" costituisca un ambiente residenziale (quindi censibile a livello di volume e di superficie coperta/lorda ancorchè utile residenziale).
Diversamente non parleremmo di "Cambio di Destinazione d'uso" ma al massimo di "Mutamento d'uso" poichè la categoria è già residenziale e, poichè la trasformazione è inerente il passaggio da uno spazio accessorio (che non fà generalmente cubatura...v. NTA su eventuali limiti applicativi: es. portici) ad uno utile, si ha sempre un AMP ancorché "entro sagoma".
Nello scenario peggiore (tipico) ove la veranda è stata realizzata ad uso residenziale senza autorizzazione e dunque di fronte al constatato ampliamento, in riferimento alla possibilità di sanatoria si hanno solo 2 alternative:
a) l'incremento sconfina il perimetro delle var. essenziali (v. legge regionale) -> art. 36 con doppia conformità: se non avevi E non hai cubatura residua è insanabile; stessa cosa dicasi in caso di vincoli
b) incremento contenuto nel perimetro delle var. essenziali/parziali difformità -> art. 36-bis con conformità disgiunta verificando che OGGI hai cubatura residua altrimenti è insanabile.
Fai attenzione anche alle norme di settore in campo edilizio (efficienza energetica, strutture ecc.)
Diversamente non parleremmo di "Cambio di Destinazione d'uso" ma al massimo di "Mutamento d'uso" poichè la categoria è già residenziale e, poichè la trasformazione è inerente il passaggio da uno spazio accessorio (che non fà generalmente cubatura...v. NTA su eventuali limiti applicativi: es. portici) ad uno utile, si ha sempre un AMP ancorché "entro sagoma".
Nello scenario peggiore (tipico) ove la veranda è stata realizzata ad uso residenziale senza autorizzazione e dunque di fronte al constatato ampliamento, in riferimento alla possibilità di sanatoria si hanno solo 2 alternative:
a) l'incremento sconfina il perimetro delle var. essenziali (v. legge regionale) -> art. 36 con doppia conformità: se non avevi E non hai cubatura residua è insanabile; stessa cosa dicasi in caso di vincoli
b) incremento contenuto nel perimetro delle var. essenziali/parziali difformità -> art. 36-bis con conformità disgiunta verificando che OGGI hai cubatura residua altrimenti è insanabile.
Fai attenzione anche alle norme di settore in campo edilizio (efficienza energetica, strutture ecc.)
Grazie archspf.
I clienti vogliono vendere velocemente,, ma credo dovranno non avere fretta.
I clienti vogliono vendere velocemente,, ma credo dovranno non avere fretta.
Proseguendo l'approfondimento:
i dati contenuti nella L.E: del '64 sono molto scarni:
cubatura = 800 mc
Superficie coperta= 133,00mq
Superficie lotto= 750mq
nient'altro.
La veranda realizzata nel 1964, seppure entro la sagoma del fabbricato, non venne conteggiata nel computo del volume.
Probabilmente a suo tempo non faceva volume e neppure superficie coperta.
Dai conteggi il volume dell'allora progetto ha praticamente saturato il volume disponibile (restano meno di 7 mc) pertanto la chiusura della veranda non sarebbe stata autorizzabile.
Mentre la verifica dell'esistente al 2024 (compreso il sopralzo e la parte di seminterrato che fa SLP per via dell'altezza) da un risultato migliore perchè il volume attuale è inferiore a quello disponibile di circa 30mc...
Per quanto riguarda le norme di settore in campo edilizio,
in riferimento all'ampliamento si deve rifare la idoneità statica?
Mentre per contenimento energetico e acustico come ci si deve comportare?
Grazie
i dati contenuti nella L.E: del '64 sono molto scarni:
cubatura = 800 mc
Superficie coperta= 133,00mq
Superficie lotto= 750mq
nient'altro.
La veranda realizzata nel 1964, seppure entro la sagoma del fabbricato, non venne conteggiata nel computo del volume.
Probabilmente a suo tempo non faceva volume e neppure superficie coperta.
Dai conteggi il volume dell'allora progetto ha praticamente saturato il volume disponibile (restano meno di 7 mc) pertanto la chiusura della veranda non sarebbe stata autorizzabile.
Mentre la verifica dell'esistente al 2024 (compreso il sopralzo e la parte di seminterrato che fa SLP per via dell'altezza) da un risultato migliore perchè il volume attuale è inferiore a quello disponibile di circa 30mc...
Per quanto riguarda le norme di settore in campo edilizio,
in riferimento all'ampliamento si deve rifare la idoneità statica?
Mentre per contenimento energetico e acustico come ci si deve comportare?
Grazie
Deduco che oggi, quindi, la normativa urbanistica sia più favorevole (hanno aumentato gli indici?).
Devi sempre tener presente, come step primario, di che entità di abuso parliamo poichè nell'ipotesi di "totale difformità" ricadendo in art. 36, stando a quanto indicato (saturazione volume all'epoca/esistenza cubatura oggi) non sarebbe comunque verificata.
Riguardo alla disciplina edilizia devi valutare la conformità delle opere alle norme di settore (risparmio energetico, acustica, impianti e strutture in primis) in funzione di:
a) sola normativa dell'epoca, in caso di art. 36-bis
b) contemporaneamente epoca/oggi, in caso di art. 36
Nel merito delle strutture relative al caso a), se si è in zona sismica "alta" (1 e 2) va predisposto una valutazione/progetto sulla base dei contenuti di cui all'art. 34-bis, comma 3-bis. Diversamente si presenta l'ennesimo "vuoto normativo" per cui, in via residuale, nei casi di zone a bassa sismicità, sembrerebbe non doversi fare alcun adempimento: francamente non sono d'accordo con questa lettura tanto che troverei conferma anche nelle disposizioni locali del Genio civile e della Regione ed in ogni caso il buon senso mi porta a ritenere necessaria quantomeno una "verifica di sicurezza".
La risposta non è univoca nè tantomeno certa, in quanto, che io sappia, le regioni che hanno recepito il provvedimento sono solo 3 al momento.
Per il caso b) si dovrebbe procedere come in precedenza.
Devi sempre tener presente, come step primario, di che entità di abuso parliamo poichè nell'ipotesi di "totale difformità" ricadendo in art. 36, stando a quanto indicato (saturazione volume all'epoca/esistenza cubatura oggi) non sarebbe comunque verificata.
Riguardo alla disciplina edilizia devi valutare la conformità delle opere alle norme di settore (risparmio energetico, acustica, impianti e strutture in primis) in funzione di:
a) sola normativa dell'epoca, in caso di art. 36-bis
b) contemporaneamente epoca/oggi, in caso di art. 36
Nel merito delle strutture relative al caso a), se si è in zona sismica "alta" (1 e 2) va predisposto una valutazione/progetto sulla base dei contenuti di cui all'art. 34-bis, comma 3-bis. Diversamente si presenta l'ennesimo "vuoto normativo" per cui, in via residuale, nei casi di zone a bassa sismicità, sembrerebbe non doversi fare alcun adempimento: francamente non sono d'accordo con questa lettura tanto che troverei conferma anche nelle disposizioni locali del Genio civile e della Regione ed in ogni caso il buon senso mi porta a ritenere necessaria quantomeno una "verifica di sicurezza".
La risposta non è univoca nè tantomeno certa, in quanto, che io sappia, le regioni che hanno recepito il provvedimento sono solo 3 al momento.
Per il caso b) si dovrebbe procedere come in precedenza.
Da un primo incontro con il Responsabile sono emerse esattamente le questioni legate alla interpretazione dell'articolo, 36 o 36 bis. (sembrerebbe più propenso al 36bis)
Ci dobbiamo aggiornare sulla base di una serie di verifiche/conteggi (preparati in maniera un pò approssimativa ,perchè piuttosto impegnativi a livello di tempo ed elaborati ma magari inutili a questo livello di analisi, ma fortunamente calcolati per eccesso) e bozza di raffronto che consentano poi di intraprendere la strada corretta per dirimere la questione.
Ci dobbiamo aggiornare sulla base di una serie di verifiche/conteggi (preparati in maniera un pò approssimativa ,perchè piuttosto impegnativi a livello di tempo ed elaborati ma magari inutili a questo livello di analisi, ma fortunamente calcolati per eccesso) e bozza di raffronto che consentano poi di intraprendere la strada corretta per dirimere la questione.
