Buongiorno a tutti. Sono alle prese con la progettazione di una casa unifamiliare. Ho alcuni dubbi e volevo gentilmente sottoporli alla vostra attenzione:
1. sto leggendo il preliminare di compravendita del terreno, all'interno di un nuovo comparto, dove è scritto che il venditore realizza tutte le opere di urbanizzazione primaria, mentre gli acquirenti dei lotti dovranno pagare le "spese relative", in proporzione alla volumetria massima realizzabile per ciascun lotto (Euro 20,66 x mc). Che cosa sono le spese relative? Sono i costi di costruzione Bucalossi...? o oltre alle stesse devono pagare altro?
2. La supeficie coperta di progetto, che in questo caso è pari a mq 75, mi dice che potrei realizzare 75 mq per piano, ma posso ad es. , considerando sempre le distanze, progettare il piano terra di 90 mq ed il piano primo di 60mq? Forse non ho capito bene cosa sia nella pratica questa superficie coperta di progetto.
come vedete sono un po' confuso!
nemo : [post n° 59586]
Primo progetto!
1. le spese relative agli oneri di urbanizzazione sono dovute ai costi che ha sostenuto il venditore per realizzare le opere di urbanizzazione primaria, e che ovviamente ricarica sull'acquirente. Sono 2 i casi, o il venditore paga al Comune gli oneri di urbanizzazione primaria, proporzionalmente al volume edificabile, oppure realizza direttamente le opere, e di queste spese si deve comunque rivalere sull'acquirente.
2. La superficie coperta è la superficie occupata dalla proiezione dell'edificio sul terreno. Generalmente di computano nella sup. coperta anche le proiezioni di corpi a sbalzo o di porticati, con esclusione di balconi , cornicioni e delle gronde se non sporgono dal filo di fabbricazione più di un valore prefissato nelle NtA (per esempio può essere 1,5 mt).
Quindi no, non puoi edificare un piano di 90 mq se hai come max 75 mq. Non confondere la slp con la sup coperta.
Non so se è chiaro...
Ciao
Angy
2. La superficie coperta è la superficie occupata dalla proiezione dell'edificio sul terreno. Generalmente di computano nella sup. coperta anche le proiezioni di corpi a sbalzo o di porticati, con esclusione di balconi , cornicioni e delle gronde se non sporgono dal filo di fabbricazione più di un valore prefissato nelle NtA (per esempio può essere 1,5 mt).
Quindi no, non puoi edificare un piano di 90 mq se hai come max 75 mq. Non confondere la slp con la sup coperta.
Non so se è chiaro...
Ciao
Angy
Grazie, innanzitutto... Vediamo se ho capito:
1. gli oneri di urbanizzazione vengono praticamente anticipati dal venditore che poi li ridivide tra gli acquirenti, in questo caso gli oneri di urbanizzazione vengono pagati dagli acquirenti. E i costi di costruzione? Io avevo capito che il venditore avrebbe pagato gli oneri, mentre l'acquirente il costo di costruzione della propria villetta al comune.
2. Anch'io avevo immaginato così, ma il venditore mi ha fatto vedere una proposta di progetto di un lotto adiacente che aveva al stessa superf. di 75 mq, che però aveva sviluppato la casa tutta al piano terra.
C'è qualcosa che non mi torna!
Grazie Angy
1. gli oneri di urbanizzazione vengono praticamente anticipati dal venditore che poi li ridivide tra gli acquirenti, in questo caso gli oneri di urbanizzazione vengono pagati dagli acquirenti. E i costi di costruzione? Io avevo capito che il venditore avrebbe pagato gli oneri, mentre l'acquirente il costo di costruzione della propria villetta al comune.
2. Anch'io avevo immaginato così, ma il venditore mi ha fatto vedere una proposta di progetto di un lotto adiacente che aveva al stessa superf. di 75 mq, che però aveva sviluppato la casa tutta al piano terra.
C'è qualcosa che non mi torna!
Grazie Angy
1. A quanto ne so io, anche nei piani di lottizzazione si dividono i vari oneri di urbanizzazione in base alla volumetria edificabile, e i vari proprietari delle aree si rivalgono dei costi sui vari acquirenti. D'altra parte, se l'acquirente avesse comprato il terreno da un privato, senza opere di urbanizzazione realizzate, gli oneri se li doveva pagare comunque (e anche il costo di costruzione). Pensa che in un caso particolare (quello di un mio cliente) addirittura ne è venuta fuori una questione perchè il venditore aveva già pagato 5000 euro di oneri, dunque l'acquirente, bello soddisfatto, decise di costruirci sopra una casa pensando di scomputare gli oneri già pagati dal vecchio proprietario. Risposta del Comune all'atto di vendita: sì, potrai scomputarli, seguono il terreno, compra pure. Dopo l'acquisto, il Comune glieli ha fatti ripagare tutti perchè , con relativo legale, si era informato meglio e ha scoperto che gli oneri seguono la persona, non il terreno (!!!). E comunque questo punto degli oneri già pagati è molto controverso, a seconda delle varie zone d'Italia ho visto comportamenti diversi.
Nel tuo caso, l'acquirente deve pagare oneri e costo di costruzione, non mi sembra scorretto.
2. Può darsi che il lotto adiacente abbia un diverso indice di superficie coperta ammissibile, e sia sottoposto a norme diverse...altrimenti non me lo spiego. Ma sicuramente ti conviene chiedere direttamente in Comune, è un tuo diritto e chi meglio può dare delucidazioni in merito?
Fammi sapere che hai scoperto...;-)
Ciao
ANGY
Nel tuo caso, l'acquirente deve pagare oneri e costo di costruzione, non mi sembra scorretto.
2. Può darsi che il lotto adiacente abbia un diverso indice di superficie coperta ammissibile, e sia sottoposto a norme diverse...altrimenti non me lo spiego. Ma sicuramente ti conviene chiedere direttamente in Comune, è un tuo diritto e chi meglio può dare delucidazioni in merito?
Fammi sapere che hai scoperto...;-)
Ciao
ANGY
Grazie Angy, ti terrò aggiornata... Mi è chiara la situazione del punto 1, un po' meno quella del punto 2. Vedremo la prossima settimana che dovrò concentrarmi su questo progetto... Buon lavoro!
ma scusa... la proposta di progetto del lotto adiacente aveva comunque 75 mq di superficie coperta e, a differenza della tua ipotesi di 75+75 mq di SLP avrà solo 75 m di SLP (solo piano terra)
questo è coerente con il fatto che la superficie COPERTA sia di 75 mq a differenza dei tuoi 90 mq... comunque dovrebbe esserci allegata la convenzione (se ci sono superfici "blindate" potrebbero essere specificate) visto che, mi pare di capire, vendono le case a "lottizzazione in corso" altrimenti non avrebbe senso chiedere il pagamento degli oouu... e il compratore subentra a tutti i vincoli e i patti stabiliti in convenzione
ad ogni modo: chiedere in comune per il discorso SLP e SC è probabilemte la soluzione migliore...
bye bye
questo è coerente con il fatto che la superficie COPERTA sia di 75 mq a differenza dei tuoi 90 mq... comunque dovrebbe esserci allegata la convenzione (se ci sono superfici "blindate" potrebbero essere specificate) visto che, mi pare di capire, vendono le case a "lottizzazione in corso" altrimenti non avrebbe senso chiedere il pagamento degli oouu... e il compratore subentra a tutti i vincoli e i patti stabiliti in convenzione
ad ogni modo: chiedere in comune per il discorso SLP e SC è probabilemte la soluzione migliore...
bye bye
Sì certamente sarà meglio andare al comune e chiedere. Ho un altro dubbio: ma nella superficie coperta di progetto generalmente vanno computate anche le scale ed i servizi? Dico questo perchè il proprietario del terreno parlava di superficie senza scale...
Che confusione... mi auguro che con l'esperienza sarà tutto più facile... Grazie anche a te Delli
Che confusione... mi auguro che con l'esperienza sarà tutto più facile... Grazie anche a te Delli
il calcolo della SC viene fatto come specificato dalle NTA... ho imparato a mie spese che ogni comune è mondo a sè!
in sostanza: dovrebbe esserci una serie di articoli nelle NTA che danno la definizione di tutti i parametri e dicono cosa è e cosa non è computabile (idem per slp, altezza etc etc)
bye bye
in sostanza: dovrebbe esserci una serie di articoli nelle NTA che danno la definizione di tutti i parametri e dicono cosa è e cosa non è computabile (idem per slp, altezza etc etc)
bye bye
già...ti conviene chiedere...Delli ha ragione, ogni comune è un mondo a sè!
...in alcuni comuni, mi è capitato....per superficie coperta non si intendeva la proiezione dell'edificio, ma la proiezione della copertura....
...in alcuni comuni, mi è capitato....per superficie coperta non si intendeva la proiezione dell'edificio, ma la proiezione della copertura....
Gli è stato detto così tante volte in un post, di andare a chiedere in Comune, che gli verrà un esaurimento, povero Nemo....;-)
Angy
Angy
La prossima settimana andrò a chiedere e vi farò sapere il responso!!! Grazie a tutti e buon lavoro!
angy..hai ragione...ma la realtà è questa...in barba alle normative...alle leggi...ai dpr....ogni comune fa come crede...
ed anche a me non piace molto dover sempre chiedere....con tutto il rispetto per i tecnici comunali...capita che ti coinvolgano in una spirale assurda di richieste di documenti ed elaborati....oppure capita che un tecnico ti richieda qualcosa e la volta successiva un altro tecnico te ne richieda un'altra...
..il problema è sempre l'intelligenza delle persone...come ci sono architetti più o meno intelligenti...ci sono tecnici più o meno intelligenti....e ci piaccia o no, con quelli ci dobbiamo confrontare...
se poi incontro una persona intelligente....sono felicissima perchè non ho che da imparare...
ciao
ed anche a me non piace molto dover sempre chiedere....con tutto il rispetto per i tecnici comunali...capita che ti coinvolgano in una spirale assurda di richieste di documenti ed elaborati....oppure capita che un tecnico ti richieda qualcosa e la volta successiva un altro tecnico te ne richieda un'altra...
..il problema è sempre l'intelligenza delle persone...come ci sono architetti più o meno intelligenti...ci sono tecnici più o meno intelligenti....e ci piaccia o no, con quelli ci dobbiamo confrontare...
se poi incontro una persona intelligente....sono felicissima perchè non ho che da imparare...
ciao
Guarda che lo so bene qual è la realtà, perchè quella dove lavori tu è la stessa mia...(ovvero una realtà dove "ho visto cose che voi umani non potete immaginare") solo, mi ha fatto ridere questo accanimento...tutto qui, era solo una battuta, non c'era bisogno di tirare in ballo l'ottusità di alcuni tecnici...;-)
Tra l'altro a me invece non ha mai dato nessun fastidio chiedere. L'umiltà è una dote molto poco diffusa...
ciao
ANGY
P.S. : Anch'io per carità, appena incontro una persona intelligente faccio i salti di gioia...anche perchè spesso gli intelligenti sono più nascosti...rara avis ;-)
Tra l'altro a me invece non ha mai dato nessun fastidio chiedere. L'umiltà è una dote molto poco diffusa...
ciao
ANGY
P.S. : Anch'io per carità, appena incontro una persona intelligente faccio i salti di gioia...anche perchè spesso gli intelligenti sono più nascosti...rara avis ;-)
Perfetto...sembrava che non avessi capito. Capita, di spiegarsi male o fare brutte battute, eh eh! ;-)
Angy
Angy
