Vorrei sapere quando si compra una casa non tramite agenzia se ci possono essere "fregature" e se si quali (ipoteche o cosa).
Visto che la casa costa un occhio della testa vorrei evitare sorprese. Grazie mille a chiunque mi illumini.
Sono nella stessa situazione, sono un profano e sto cercando casa, possibilmente tra privati.
Sappi che siamo tutelati, nel senso che il venditore deve fornirci tutte le indicazioni della condizione dell'immobile, quindi anche ipoteche, irregolarità urbanistiche, abusi e condoni.
Nel caso che il venditore taccia e successivamente si vengono a scoprire le magagne, ci si rivolge ad un bravo avvocato e si fa causa.
Comunque, quando firmi l'accordo, ti fai dare tutte le carte dell'immobile, vai dal notaio, il quale, mentre prepara le carte per la compra-vendita, controlla anche se ci sono ipoteche o irregolarità. Se esistono, a quel punto puoi recedere dall'accordo e richiedere i soldi dell'acconto indietro.
Sappi che siamo tutelati, nel senso che il venditore deve fornirci tutte le indicazioni della condizione dell'immobile, quindi anche ipoteche, irregolarità urbanistiche, abusi e condoni.
Nel caso che il venditore taccia e successivamente si vengono a scoprire le magagne, ci si rivolge ad un bravo avvocato e si fa causa.
Comunque, quando firmi l'accordo, ti fai dare tutte le carte dell'immobile, vai dal notaio, il quale, mentre prepara le carte per la compra-vendita, controlla anche se ci sono ipoteche o irregolarità. Se esistono, a quel punto puoi recedere dall'accordo e richiedere i soldi dell'acconto indietro.
Il notaio è una figura di garanzia (per entrambe le parti) e i controlli sull'esistenza o meno di ipoteche, sulla provenienza e sulla regolarità catastale sono un suo compito, all'acquirente converebbe fare qualche ricerca sulla regolarità urbanistica dell'immobile e su eventuali pendenze con il condominio.
saluti
saluti
Elena ti faccio un breve riassuntino tecnico e normativo della faccenda riguardante alla cose utili per l'acquisto di una casa.
Prima cosa:
forse queste informazioni in immobiliare non te le dicono ma è giusto e corretto che si sappiano. Di solito gli appartamenti vengono calcolati, dagli addetti ai lavori, in superfice commerciale. Vengono sommate alcune voci in proposito che qui ti semplifico.
1. Il calcolo della metratura dell'unità immobiliare viene conteggiata comprensiva dei muri perimetrali esterni e dei tavolati interni. Due "presenze" che non sfrutti ai fini di abitabilità. Paghi il commerciale e usi il calpestabile. Bella fregatura.
2. La superfice dei muri perimetrali confinanti con altri immobili o con parti comuni dell'edificio al 50% e al 100% quella dei muri perimetrali non confinati. I muri delle case indipendenti vengono sempre stimati al 100%.
3. Il 50% della superfice dei balconi e generalmente 1/3 della superfice del terrazzo, se c'è.
4. Il 10% dei giardini di proprietà esclusiva.
In genere cantine e solaio non rientrano nel computo, mentre box e posti auto vengono stimati a corpo e non a misura.
Comunque queste si trattano di percentuali di massima, soprattutto per quanto riguarda balconi e terrazzi dove contano anche il piano e l'affaccio. Ad es. un terrazzo al primo piano che si affaccia su un parco condominiale può al limite valere più dello stesso terrazzo a un piano più alto.
Questa è la prima cosa da verificare se non ti prendono in giro sulla metratura.
Seconda cosa:
chiaramente quando entrambe le parti (chi vende e chi compra) sono a conoscenza e verificano che l'immobile non è in buonissime condizioni (diciamo anche un po'
malconcio) e che avrà bisogno di un intervento di ristrutturazione, il costo dello stesso dovrà per forza essere un po' più basso rispetto al reale valore di mercato. E fin qua ci siamo.
Tralascio le disquisizioni burocratiche (del tipo: al momento del rogito il venditore si cautelerà mettendo in chiaro che l'acquirente è consapevole di tutti i difetti dell'immobile, i quali dovranno essere elencati per iscritto. Infatti il Codice Civile prevede la cosidetta
"garanzia dei vizi" con due gradi di difetti, strutturali e cerenze lievi. E poi altre cose che non sto qui ad elencarti…).
Comunque, a parte questo, devi verificare che TUTTI gli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento, caldaia, ecc.) siano a norma secondo la legge 46 del 1990 del Testo Unico. Se è una casa di qualche anno, qualche dubbio mi viene che qualcosa non lo sia. Quindi bisogna comunque preventivare una spesa per rimetterlo a norma e per certificarlo. Poi ci vuole la dichiarazione di conformità che il tecnico abilitato deve rilasciare e che quindi ha un costo anche quello.
Comunque una eventuale ristrutturazione complessiva di medio livello, si aggira intorno agli 800 euro a metro quadro. Più o meno. Poi dipende da chi ti fa il lavoro, che gente usa, se ti affidi ad una impresa (in genere ti costa un po' di più) o ai singoli artigiani, dalla difficoltà dell'intervento, dal livello dei materiali e delle rifiniture, ecc ecc.
Terza cosa:
controlla quali e quante sono le spese di condominio, attuali e precedenti. Ricordati che, secondo il Codice Civile, l'acquirente può essere tenuto al pagamento anche dei debiti condominiali arretrati precendi all'acquisto, chiaramente non dell'anno solare ma in base al
rendiconto, cioè dal bilancio condominiale.
Quindi informati presso l'amministrazione della situazione debitoria verso terzi.
Informati sulle spese condominiali annuali deve essere imperativo, chiedendo una copia dei rendiconti condominiali degli ultimi anni, anche per sapere se sono previstii a
breve interventi di per es. rifacimento facciata, del tetto, il cambio
della caldaia, dell'ascensore ecc. Tutte spese in più che poi ci si ritrova ad affrontare. E non sarebbe una cifra bassa.
Quarta cosa:
Ho volutamente tralasciato tutta la burocrazia riguardante: cosa fare prima del rogito, quando interviene il notaio, costi reali dell'immobile, se il venditore è l'effettivo titolare della casa, se l'immobile è sotto ipoteca, qual è la situazione economica di chi vende, le trascrizioni pregiudizievoli, se ci sono azioni giudiziarie in corso, il passaggio di proprietà, la trascrizione del rogito ecc ecc. Queste sono cose un po' noiose ma ugualmente importanti come quello che ti ho scritto sopra.
Quinta cosa:
Verifica o fai verificare le piante catastali dell'appartamento, cioè se all'interno siano stati commessi degli abusi edilizi senza i necessari assensi comunali, per es. un bagno in più, degli spostamenti di tavolati non notificati, ecc. Potresti essere costretta a demolirli o saresti passabile di denuncia. Però se paghi una penale intorno ai 500 euro, se non ricordo male, risolvi il problema. Sperando poi che, quando farai la verifica, le piante catastali siano aggiornate…
L'immobiliare è tenuta e verificare questo e a venderti l'appartamento come realmente si trova nella mappa catastale, pena la decurtazione del prezzo di acquisto. Altro problema sarebbe che se un giorno volessi dar via quell'appartamento, il nuovo acquirente si accorgerà che le mappe catastali non coincidono e diventerà problematico venderla finchè non sarà aggiornata.
Spero di essere stato un po’ di aiuto…
Prima cosa:
forse queste informazioni in immobiliare non te le dicono ma è giusto e corretto che si sappiano. Di solito gli appartamenti vengono calcolati, dagli addetti ai lavori, in superfice commerciale. Vengono sommate alcune voci in proposito che qui ti semplifico.
1. Il calcolo della metratura dell'unità immobiliare viene conteggiata comprensiva dei muri perimetrali esterni e dei tavolati interni. Due "presenze" che non sfrutti ai fini di abitabilità. Paghi il commerciale e usi il calpestabile. Bella fregatura.
2. La superfice dei muri perimetrali confinanti con altri immobili o con parti comuni dell'edificio al 50% e al 100% quella dei muri perimetrali non confinati. I muri delle case indipendenti vengono sempre stimati al 100%.
3. Il 50% della superfice dei balconi e generalmente 1/3 della superfice del terrazzo, se c'è.
4. Il 10% dei giardini di proprietà esclusiva.
In genere cantine e solaio non rientrano nel computo, mentre box e posti auto vengono stimati a corpo e non a misura.
Comunque queste si trattano di percentuali di massima, soprattutto per quanto riguarda balconi e terrazzi dove contano anche il piano e l'affaccio. Ad es. un terrazzo al primo piano che si affaccia su un parco condominiale può al limite valere più dello stesso terrazzo a un piano più alto.
Questa è la prima cosa da verificare se non ti prendono in giro sulla metratura.
Seconda cosa:
chiaramente quando entrambe le parti (chi vende e chi compra) sono a conoscenza e verificano che l'immobile non è in buonissime condizioni (diciamo anche un po'
malconcio) e che avrà bisogno di un intervento di ristrutturazione, il costo dello stesso dovrà per forza essere un po' più basso rispetto al reale valore di mercato. E fin qua ci siamo.
Tralascio le disquisizioni burocratiche (del tipo: al momento del rogito il venditore si cautelerà mettendo in chiaro che l'acquirente è consapevole di tutti i difetti dell'immobile, i quali dovranno essere elencati per iscritto. Infatti il Codice Civile prevede la cosidetta
"garanzia dei vizi" con due gradi di difetti, strutturali e cerenze lievi. E poi altre cose che non sto qui ad elencarti…).
Comunque, a parte questo, devi verificare che TUTTI gli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento, caldaia, ecc.) siano a norma secondo la legge 46 del 1990 del Testo Unico. Se è una casa di qualche anno, qualche dubbio mi viene che qualcosa non lo sia. Quindi bisogna comunque preventivare una spesa per rimetterlo a norma e per certificarlo. Poi ci vuole la dichiarazione di conformità che il tecnico abilitato deve rilasciare e che quindi ha un costo anche quello.
Comunque una eventuale ristrutturazione complessiva di medio livello, si aggira intorno agli 800 euro a metro quadro. Più o meno. Poi dipende da chi ti fa il lavoro, che gente usa, se ti affidi ad una impresa (in genere ti costa un po' di più) o ai singoli artigiani, dalla difficoltà dell'intervento, dal livello dei materiali e delle rifiniture, ecc ecc.
Terza cosa:
controlla quali e quante sono le spese di condominio, attuali e precedenti. Ricordati che, secondo il Codice Civile, l'acquirente può essere tenuto al pagamento anche dei debiti condominiali arretrati precendi all'acquisto, chiaramente non dell'anno solare ma in base al
rendiconto, cioè dal bilancio condominiale.
Quindi informati presso l'amministrazione della situazione debitoria verso terzi.
Informati sulle spese condominiali annuali deve essere imperativo, chiedendo una copia dei rendiconti condominiali degli ultimi anni, anche per sapere se sono previstii a
breve interventi di per es. rifacimento facciata, del tetto, il cambio
della caldaia, dell'ascensore ecc. Tutte spese in più che poi ci si ritrova ad affrontare. E non sarebbe una cifra bassa.
Quarta cosa:
Ho volutamente tralasciato tutta la burocrazia riguardante: cosa fare prima del rogito, quando interviene il notaio, costi reali dell'immobile, se il venditore è l'effettivo titolare della casa, se l'immobile è sotto ipoteca, qual è la situazione economica di chi vende, le trascrizioni pregiudizievoli, se ci sono azioni giudiziarie in corso, il passaggio di proprietà, la trascrizione del rogito ecc ecc. Queste sono cose un po' noiose ma ugualmente importanti come quello che ti ho scritto sopra.
Quinta cosa:
Verifica o fai verificare le piante catastali dell'appartamento, cioè se all'interno siano stati commessi degli abusi edilizi senza i necessari assensi comunali, per es. un bagno in più, degli spostamenti di tavolati non notificati, ecc. Potresti essere costretta a demolirli o saresti passabile di denuncia. Però se paghi una penale intorno ai 500 euro, se non ricordo male, risolvi il problema. Sperando poi che, quando farai la verifica, le piante catastali siano aggiornate…
L'immobiliare è tenuta e verificare questo e a venderti l'appartamento come realmente si trova nella mappa catastale, pena la decurtazione del prezzo di acquisto. Altro problema sarebbe che se un giorno volessi dar via quell'appartamento, il nuovo acquirente si accorgerà che le mappe catastali non coincidono e diventerà problematico venderla finchè non sarà aggiornata.
Spero di essere stato un po’ di aiuto…
io dico:perchè rivolgerci all'avvocato per acquistare la casa quando noi architetti siamo in grado di risolvere il problema da soli? esempio:per sapere i titoli di proprietà e se su sull'immobile gravano ipoteche, vai tu stessa al catasto(agenzia del territorio) e alla conservatoria e richiedi (partendo dal nome del venditore,con luogo e data di nascita) una visura storica dell'immobile e poi in conservatoria verifica se esistono ipoteche sull'immobile e dai pure un'occhiata all'atto notarile con cui il tuo venditore ha acquistato l'immobile.Poi recati all'ufficio tecnico del comune in cui è sito l'immobile e verifica se esistono irregolarità urbanistiche e condoni edilizi.Tutto questo lo possiamo fare noi architetti, perchè pagare l'avvocato?
