Il professionista deve verificare che gli interventi del Superbonus si realizzino su edifici regolari al momento della loro nascita o regolarizzati in seguito ad un condono o ad una sanatoria. Tutto ciò che è accaduto, anche illegalmente, tra la nascita (o la legittimazione) dell'immobile e il presente non deve essere di interesse del professionista. È questo il principio cardine su cui si basa il nuovo comma 13-ter dell'articolo 119 del Dl Rilancio, introdotto dal decreto cosiddetto «Semplificazioni».
Il precedente articolo, pubblicato il 1° giugno su questo sito, ha esposto le novità introdotte, accennando a due alert: la responsabilità del professionista riguardo alle verifiche di conformità (che conviene effettuare comunque) e le leggi regionali che possono contrastare con le nuove misure.
La nuova legge sta dicendo al professionista che in caso di difformità tra il titolo edilizio e la situazione reale, egli può andare avanti indisturbato: può comunque presentare la Cila per i lavori ammessi alla maxi-detrazione. In caso di abusi e di difformità oltre i limiti consentiti, e indipendentemente dalla gravità degli illeciti, nessuno interverrà per revocare il Superbonus, ferme restando quattro condizioni elementari: mancata presentazione della Cila; interventi in difformità dalla Cila; assenza dell'attestazione dei pochi dati obbligatori richiesti (estremi del titolo abilitativo o del provvedimento legittimante, edificio ante 1967), non corrispondenza al vero delle attestazioni e delle asseverazioni richieste dalla normativa per l'accesso alla maxi-detrazione.
I controlli, però, ci saranno comunque perché i poteri repressivi dell'amministrazione non vengono cancellati, anzi viene detto esplicitamente che «resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento». Nulla vieta dunque ad un Comune (anche quando i lavori per gli interventi del Superbonus sono in corso) di intervenire, accertare i precedenti illeciti ed emettere un'ordinanza di sospensione dei lavori o di demolizione degli abusi compiuti in passato.
È ovvio che ai professionisti conviene comunque effettuare le verifiche di conformità per non trovarsi nei guai e, per lo meno per rendere consapevole il committente della situazione sulla quale si interviene.
L'illecito potrebbe riguardare ad esempio le strutture, la sicurezza sismica dell'edificio, la sicurezza antincendio, quindi i professionisti potrebbero trovarsi a progettare a partire da una situazione anche di pericolo. Come è possibile dunque ignorare tali condizioni considerando anche la diligenza a cui è tenuto il professionista (art. 1176 del codice civile)?
La "semplificazione" si basa dunque sulla presunta inconsapevolezza, da parte dei tecnici, delle proprie responsabilità e sulla mancanza di etica dei professionisti e crolla come un castello di carte con la mancata concretizzazione di tale presupposto. E questo è uno dei primi motivi per cui l'ultimo intervento legislativo sul Superbonus non sarà risolutivo, sempre che il legislatore avesse davvero come obiettivo primario quello di far decollare il nuovo incentivo.
Definizione di stato legittimo
Le questioni da risolvere sarebbero diverse. Innanzitutto la definizione di stato legittimo è sempre lì, intatta, così come l'ha introdotta il precedente decreto cosiddetto "Semplificazioni" (Dl 76 del 2020), quindi è difficile pensare di ignorarla.
«Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare (art. 9-bis del Dpr 380 del 2001) è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».
La natura della Cila
Poi, c'è la natura della Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila). Ricordiamo che, secondo il nuovo articolo 13-ter, tutti gli interventi del Superbonus sono considerati di manutenzione straordinaria e possono essere realizzati presentando una Cila.
Vale la pena ricordare che con la Cila gli interventi sono realizzabili previa comunicazione «prima dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42». È quanto recita l'articolo 6-bis, comma 1 del Tu Edilizia.
Nel comma 2 dello stesso articolo si entra nel merito delle asseverazioni: «L'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori».
C'è da chiedersi quale professionista ignorerà la natura stessa della Cila. E poi: il nuovo articolo 13-ter vale anche per gli interventi strutturali del sismabonus? Con la Cila il professionista assevera che i lavori non interessano le parti strutturali dell'edificio, com'è possibile dunque ricorrere ad essa per i lavori agevolabili nell'ambito del super-sismabonus? Le incongruenze sono varie. Ad esempio, con la Cila si rappresenta lo stato attuale dei luoghi (abusi compresi) ma allo stesso tempo in caso di illeciti il professionista deve far finta di niente.
L'articolo 49 del Tu Edilizia
Va anche ricordato che il nuovo Dl non ha modificato l'articolo 49 del Tu Edilizia, che al comma 1 recita: «Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione».
L'esempio della legge regionale dell'Emilia Romagna
Una difficoltà nell'applicazione nelle nuove disposizioni sul Superbonus arriva dalle leggi regionali che possono essere in contrasto con esse.
Un esempio è quello della legge regionale dell'Emilia Romagna (Lr 15 del 2013, recentemente modificata dalla Lr 14 del 2020) che, ad esempio, ha un suo articolo dedicato allo stato legittimo degli immobili, e seppure con una semplificazione, lo prevede anche per i lavori del Superbonus. Tra l'altro il nuovo comma 13-ter sembra ispirarsi proprio alla legge dell'Emilia Romagna.
«Allo scopo di accelerare e semplificare la presentazione dei titoli abilitativi riguardanti gli interventi che beneficiano degli incentivi di cui all' articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 [..] , le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili iniziati prima del 1° settembre 1967 e i relativi accertamenti dello Sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti degli edifici interessate dai medesimi interventi, rimanendo impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità delle restanti parti dei medesimi edifici», è quanto afferma l'articolo 10-bis della legge 15 del 2013 dell'Emilia Romagna.
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