Il Dl Salva-casa come ormai è noto ha introdotto un nuovo e semplificato accertamento di conformità che va a disciplinare la sanatoria in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla Scia o in assenza o in difformità dalla Scia. Un nozione - quella di parziale difformità - in cui rientrano gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, come affermato dalla giurisprudenza.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, se gli incrementi di cubatura o di superficie non sforano le percentuali proprie delle tolleranze costruttive, che il nuovo decreto ha reso più permissive, allora la discrepanza tra titolo abilitativo e stato di fatto non va neanche sanata, è considerata in regola di default.
Nel caso, invece, in cui sia necessario attivare il nuovo accertamento di conformità, messo a punto per abusi di minore entità, è bene sapere che ci sono due importanti semplificazioni relativamente all'iter. Una riguarda la doppia conformità e l'altra il silenzio assenso.
Riguardo all'iter, va detto subito che è introdotto aggiungendo un nuovo articolo al Tu Edilizia (il 36-bis) che dunque regola l'"accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità". Riguarda, più nel dettaglio, gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia o in assenza o in difformità dalla Scia.
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Doppia conformità "alleggerita"
Per sanare i piccoli abusi che rientrano nel nuovo accertamento di conformità, il responsabile dell'abuso (o l'attuale proprietario dell'immobile) può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Dunque, c'è sempre una verifica doppia della conformità, ma più semplice.
Ad attestare le conformità è il professionista abilitato che ne dimostra il rispetto nella documentazione da produrre con la richiesta del permesso di costruire o con la Scia in sanatoria. Le richieste vanno presentate allo sportello unico per l'edilizia.
Silenzio-assenso e tempi di risposta più brevi
Sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per la Scia i tempi si riducono a 30 giorni. Dunque, un'altra semplificazione di notevole peso è data dal silenzio-assenso. Il vecchio iter, che resta valido nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali (articolo 36), si prevede, al contrario, che l'ufficio comunale si pronunci entro 60 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata. Come si vede, inoltre, i tempi di risposta della Pa si accorciano.
I termini sono interrotti qualora l'ufficio rappresenti esigenze istruttorie, «motivate e formulate in modo puntale», e ricominciano a decorrere dalla ricezione delle integrazioni. Si interrompono anche nel caso in cui ci sia da definire il procedimento di compatibilità paesaggistica.
Compatibilità paesaggistica
Qualora gli interventi da sanare siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, i tempi dell'accertamento di conformità, ovviamente, si allungano perché il dirigente o il responsabile dell'ufficio deve richiedere il parere vincolante all'autorità preposta alla gestione del vincolo. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza che deve esprimersi in 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini fissati dal Tu, il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente.
Scia e permesso di costruire possono essere subordinati all'attuazione di precise prescrizioni
In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate attraverso l'accertamento di conformità disciplinato dall'articolo 36-bis. Anche per quanto riguarda le richieste di Scia in sanatoria, lo sportello unico può individuare delle prescrizioni cui adeguarsi, come condizioni per la formazione del titolo.
La conformità edilizia e urbanistica attestata dal professionista
Affinché la pratica vada a buon fine - come già detto - il professionista deve dimostrare la conformità dell'intervento e ad attestarla nella documentazione da produrre con la richiesta del permesso di costruire o con la Scia in sanatoria.
Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento. Va poi provata l'epoca di realizzazione dell'intervento. A tal fine possono essere utilizzati gli stessi documenti che servono a dimostrare lo stato legittimo per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (informazioni catastali di primo impianto, altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, etc..).
Tuttavia, nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante documentazione probante, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, previste dal Dpr 445 del 2000.
Le sanzioni
Il rilascio del permesso e della Scia in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi. Tali sanzioni sono comprese tra 1.032 e 30.984 euro. Nelle ipotesi in cui venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica anche una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. In caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (art. 167, comma 1).
Un terzo dei proventi delle sanzioni deve essere utilizzato per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale e per la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.
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