Ok al Salva-casa, tutte le modifiche (definitive) apportate dal Parlamento

L'accertamento di conformità semplificato si applicherà anche alle variazioni essenziali. Per le unità immobiliari entro i 60 mq le tolleranza costruttive arrivano al 6%. Passano anche una semplificazione della dimostrazione dello stato legittimo e delle piccole modifiche per le attività di edilizia libera.

Le facilitazioni sui cambi di destinazione d'uso delle singole unità immobiliari sono estese anche agli interventi che prevedono la realizzazione di opere edilizie. Purché siano rispettate precise condizioni, il professionista potrà asseverare l'agibilità anche per altezze minime inferiori a 2,70 metri, sempre che non si vada al di sotto della soglia di 2,40 metri.  Nasce un iter ad hoc per regolarizzare le difformità ante 1977 e vengono introdotte facilitazioni per il recupero dei sottotetti. Eliminato l'obbligo per il professionista di verificare - nel caso delle tolleranze - che non siano limitati i diritti dei terzi.

In più viene introdotta la possibilità da parte dei comuni di concedere più tempo per le demolizioni degli abusi per esigenze di salute o di grave disagio economico dei residenti. 

Sono alcune delle novità che il Dl "salva-casa" incamera con l'approvazione alla Camera. Le modifiche sono definitive perché il Senato avrà solo il tempo di ratificare il testo dopo il via libera (blindato con voto di fiducia) di Montecitorio.

Doppia conformità alleggerita anche per le variazioni essenziali

Il nuovo iter sull'accertamento di conformità in sanatoria, beneficiante della doppia conformità "alleggerita", si applica anche alle variazioni essenziali e non solo alle parziali difformità. Significa che la sanatoria diventa più facile anche per gli interventi, non praticati su immobili sottoposti a vincolo, che comportano una delle seguenti condizioni: mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard; aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio; modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza; mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito; violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Tolleranze costruttive, eliminata la verifica sulle limitazioni dei diritti dei terzi

L'applicazione delle norme sulle tolleranze costruttive (sia nuove che precedenti al "salva-casa") non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Ma non è più il tecnico abilitato a dover verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e a provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, se necessario, i relativi titoli. Tale previsione, come richiesto a gran voce dai professionisti, viene eliminata.

Stato legittimo, semplificazione per condomìni e unità abitative

Una delle novità più importanti approvata alla Camera riguarda una semplificazione dello stato legittimo: la dimostrazione non deve interessare le parti comuni condominiali se ci si sta occupando di una singola unità immobiliare e, viceversa, se la dichiarazione riguarda l'edificio in generale, non hanno valore le difformità che riguardano le unità immobiliari di quel fabbricato.

«Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso», è quanto viene precisato ora con una modifica all'articolo 9-bis del Tu edilizia dedicato, appunto, allo stato legittimo.

Viene, inoltre, riscritta la condizione che consente di non andare a ricercare titoli risalenti nel tempo al fine di dimostrare lo stato legittimo. In particolare, si può far riferimento al titolo abilitativo che ha assentito l'ultimo intervento edilizio realizzato sull'intero immobile o sull'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Tolleranze costruttive fino al 6%; tolleranze del 2% anche per distanze minime e requisiti igienico-sanitari

Gli interventi che si scostano da quanto risulta dal titolo abilitativo, senza superare le soglie fissate dal "salva-casa", non sono considerati violazioni. Si tratta degli interventi, realizzati entro il 24 maggio 2024, che comportano il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, purché contenuto entro precisi limiti che variano ora dal 2 al 6% a seconda della superficie utile dell'unità abitativa considerata.

Tale limite è del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq. Sale al 3% se la superficie varia tra i 300 e i 500 mq e si ferma al 4% se la superficie utile è compresa tra 100 e 300 mq. E, arriva al 5% in corrispondenza di una superficie utile inferiore a 100 mq. La modifica aggiunge la possibilità di arrivare fino alla soglia del 6% nel caso di unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Sempre nell'ambito delle tolleranze, il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo viene esteso anche alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

Novità anche per le attestazioni che il tecnico deve produrre per le unità immobiliari ricadenti in zona sismica (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), accertandosi che gli interventi realizzati nel rispetto delle nuove e più permissive tolleranze, siano conformi alle prescrizioni per le zone sismiche (sezione I del Capo IV della Parte II del Tu Edilizia). Tale attestazione, viene ora specificato, è riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell'intervento.

Limitato il permesso in sanatoria condizionato

La possibilità, da parte del comune, di condizionare il rilascio del permesso in sanatoria all'osservanza di requisiti previsti dalla normativa di settore viene limitato. Il comune non può dettare condizioni che riguardano i requisiti di igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, nonché di superamento delle barriere architettoniche. Significa che lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Facilitato il cambio di destinazione d'uso anche se comporta l'esecuzione di opere edilizie

Con le modifiche approvate diventa ancora più semplice modificare la destinazione d'uso delle unità immobiliari perché le semplificazioni previste dal Dl si applicheranno anche se sono previste opere edilizie. Nello specifico, il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare, con o  senza opere, è sempre consentito all'interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Inoltre, sono sempre ammessi il mutamento di destinazione, con o senza opere, tra le seguenti categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, purché l'unità immobiliare sia ubicata in immobili ricompresi nelle zone A) , B) e C) del Dm 1444 del 1968, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le nuove semplificazioni sui cambi di destinazione si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

Agibilità con deroghe all'altezza minima interna e di superficie per monolocali e bilocali

Novità arrivano anche sul fronte dell'agibilità. Il professionista potrà attestare l'agibilità anche se i locali hanno un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, purché non si vada al di sotto dei 2,40 m. L'asseverazione è possibile anche se un alloggio monostanza per una persona ha superficie inferiore a 28 mq, purché non si vada al di sotto della soglia dei 20mq. Un monostanza per due persone potrà avere l'agibilità se non scende al di sotto dei 28mq.

Il professionista potrà firmare l'asseverazione, in presenza delle sopraccitate deroghe al Dm 5 luglio 1975, se sono rispettate precise condizioni. In particolare, deve essere soddisfatto il requisito dell'adattabilità (Dm 236 del 1989) e deve essere osservata almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali devono essere situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• contestualmente deve essere presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Data dell'intervento verificata come per gli immobili ante 67

Una semplificazione ulteriore riguarda il riconoscimento dell'epoca di realizzazione dell'intervento nel caso della sanatoria per difformità parziali e variazioni essenziali. Per la sanatoria semplificata la documentazione probante, relativamente allo stato legittimo, è quella richiesta per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Iter ad hoc per regolarizzare le difformità ante 1977

Viene introdotto un iter ad hoc per regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in difformità parziale dal titolo rilasciato prima dell'entrata in vigore della legge 10 del 1977 (Bucalossi), che non rientrano nella casistica delle tolleranze costruttive che il Tu regola con l'articolo 34-bis. Per sanare le difformità occorre dimostrare la data di esecuzione della variante e lo si fa seguendo le regole per la dimostrazione dello stato legittimo, facendo riferimento alla documentazione probante che si può far valere per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Come accade per la nuova sanatoria, nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione che la normativa indica come probante, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali del Dpr 445 del 2000. 

Per regolarizzare occorre presentare una Scia e pagare, a titolo di oblazione, una somma pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. 

Recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime

Una modifica apportata sempre alla Camera tenta di facilitare il recupero dei sottotetti, consentendo che questo avvenga, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Ci sono, però, delle condizioni da osservare, si tratta di rispettare i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio; non devono essere apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali. Infine va rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Demolizioni a carico dei responsabili dell'abuso in 240 giorni anziché 90

Un'altra modifica agisce sui tempi concessi ai responsabili degli abusi per demolire e rispristinare lo stato dei luoghi. Siamo nel campo degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Il testo unico, in questi casi, prevede che il Comune acquisisca il bene e l'area di sedime qualora il responsabile dell'abuso non provveda entro 90 giorni dall'ingiunzione alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi.

In seguito alla modifica approvata, il Comune potrà concedere (con atto motivato) fino a 240 giorni per l'azzeramento dell'abuso, nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico.

In edilizia libera anche le pergole bioclimatiche, restrizione su Vepa a chiusura di porticati

I porticati chiusi da vetrate amovibili e totalmente trasparenti (le cosiddette Vepa) continuano a essere annoverati tra gli interventi di edilizia libera. Viene, però, introdotta un'esclusione: non rientrano nelle attività di edilizia libera le Vepa a chiusura di porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche.

Sempre nell'ambito dell'edilizia libera, viene specificato che vi rientrano le tende a pergola, anche bioclimatiche (qui l'approfondimento).

Sanatoria con oblazione rideterminata

Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di un'oblazione, che viene rideterminata per la sanatoria per difformità parziali e variazioni essenziali. L'importo da pagare è:

• pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32. Non si applica l'incremento del 20 per cento nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
• pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all'articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
• Nel caso in cui sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica, inoltre, una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all'articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio.

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pubblicato il: 19/07/2024