Ciao a tutti, purtroppo non sono un vostro collega, ma essendo disperato provo a chiedere un parere a voi...
Vorrei acquistare un seminterrato a Milano che al momento mi dicono essere accatastato c/2 magazzino. Ho chiesto la consulenza ad un architetto perché dovendo realizzare uno studio di registrazione sono obbligato a variarne la destinazione d'uso. Quest'ultimo dopo aver verificato che la zona fosse compatibile mi ha detto che la variazione da c/2 e c/3 si può fare a patto che il seminterrato soddisfi i requisiti di un c/3 e nella fattispecie mancherebbe solo la realizzazione di un vespaio perchè gli altri requisiti (bagno, rapporto luce/volume eccetera) sono soddisfatti. Il problema nasce dal fatto che un amico geometra, con i riferimenti dell'immobile, è andato a verificare in comune ed ha appurato che in questo c/2 non è prevista la permanenza di persone e quindi mi dice che anche se adeguassi la struttura per soddisfare i criteri di un c/3 non mi verrebbe concessa la variazione di destinazione d'uso...
Apparentemente mi stanno dicendo due cose opposte, ed io rischio di fare un grosso investimento e ritrovarmi un immobile inutilizzabile per i miei scopi, qualcuno può illuminarmi?!? Grazie davvero. Ciao
Marcello : [post n° 129237]
Cambio di destinazione d'uso da c/2 a c/3
stesso problema...
anche io dovevo fare una roba uguale.
mancanza di volumetria residua e quindi impossibilità di poter cambiare destinazione d'uso.
anche io dovevo fare una roba uguale.
mancanza di volumetria residua e quindi impossibilità di poter cambiare destinazione d'uso.
nella mia decennale esperienza di architetto posso dirti che almeno nella mia città ci sono un sacco di locali classificati catastalmente come magazzini che in realtà vengono utilizzati come uffici o negozi. Cè una sottile distinzione tra la destinazione catastale e l'uso effettivamente svolto in questi locali...io non farrei nessun cambio d'uso...non esiste una legge che ti impone di cambiare tutte le volte la destinazione catastale in base all'attività svolta quindi?perche farlo se non sei obbligato...il discorso sarebbe lungo
Che il catasto non sia probatorio su questo non vi è alcun dubbio. Ma quando parliamo di destinazione d'uso di locali facciamo, per logica di interpretazione, riferimento a quelle del C.E.U. che vanno siglati con lettere e numeri (A/1..A/7 ,B1...B/8, C/1...C/7....sino ad arrivare a E/9.). Resta chiaro che la destinazione d'uso reale ed effettiva è quella posta sull'allora licenza edilizia o Concessione edilizia o permesso di costruire (chiamiamola come la si vuole). Ma se non vi è un titolo abilitativo che mi esplicita la destinazione effettiva di quel locale (fabbricati di centri antichi e strorici), si farà sicuramente riferimento a quello che sino ad oggi è stato effettivamente. In mancanza anche di ciò, i funzionari dei vari uffci che ti rilasciano i vari pareri (agibilità, pareri ig-sanit. ect ect) prenderanno per buono ciò che viene espresso loro dal catasto, e quindi dovrai essere tu a dovergli dimostrare poi il contrario. L'interpretazione da Claudio, secondo me, sarebbe troppo facile e persino gratuito il fittizio cambio d'uso.
non andare a dirlo all'ufficio tributi che il cambio di destinazione non ti "obbliga" a cambiare la destinazione catastale... poi, magari, ti arrivano gli accertamenti ICI dove hai pagato per anni una destinazione irrisoria quando, magari, in un locale rustico/pollaio/deposito fieno hai dentro un ufficio o uno studio professionale o un negozio...
se devi lasciare commeti, che almeno siano corretti...
bye bye
se devi lasciare commeti, che almeno siano corretti...
bye bye
Scusate, non era mia intenzione aprire un contenzioso. Al di là della mia completa ignoranza della materia e delle sue implicazioni quello che mi rimane più oscuro è questo:
come è possibile che (come sostiene il Geometra di cui sopra) se al comune risulta che quei locali non siano idonei alla permanenza di persone, non si possa, adeguando la struttura ai parametri e requisiti richiesti (altezza-bagno-spogliatoio-vespaio-rapporto aeroilluminante), richiederne la variazione.
Lui mi dice che se non è prevista in origine la permanenza di persone, nemmeno realizzando tutte le opere necessarie sarà mai possibile ottenere l'agibilità alla permanenza, in altre parole nasce deposito e così muore senza possibilità di intervento alcuno. Confermate?!? Grazie ancora per l'interessamento e la competenza, è davvero prezioso il vostro contributo.
Ciao
Marcello
come è possibile che (come sostiene il Geometra di cui sopra) se al comune risulta che quei locali non siano idonei alla permanenza di persone, non si possa, adeguando la struttura ai parametri e requisiti richiesti (altezza-bagno-spogliatoio-vespaio-rapporto aeroilluminante), richiederne la variazione.
Lui mi dice che se non è prevista in origine la permanenza di persone, nemmeno realizzando tutte le opere necessarie sarà mai possibile ottenere l'agibilità alla permanenza, in altre parole nasce deposito e così muore senza possibilità di intervento alcuno. Confermate?!? Grazie ancora per l'interessamento e la competenza, è davvero prezioso il vostro contributo.
Ciao
Marcello
probabilmente, ma dovresti verificare le nta: se tu realizzi un deposito senza permanenza di persone non fa volume, quindi non ne paghi gli oneri e non ti consuma volume nel lotto... viceversa, se le nta prevedono che il deposito con caratteristica di permanenza di persona o con altezza maggiore di x dovresti riverificare gli indici urbanistici e pagare gli oneri... oltre, ovviamente, a garantire tutti i requisiti minimi igienico sanitari che ti consentano di renderlo agibile
bye bye
bye bye
io non ho mai parlato di pollai o cavolate come dici tu..io ho parlato di magazzini che vengono usati come negozi o uffici...quindi non inventarti definizioni assurde che io non ho mai detto!
...ok, mi sono deciso e mi sono letto il regolamento edilizio e relative norme tecniche di attuazione (NTA) ed ho trovato che effettivamente i locali sotterranei per i quali non è prevista la permanenza (anche occasionale) di persone non concorrono al calcolo della volumetria. La mia domanda ora è: dato che il seminterrato in questione ha tutti i requisiti per la permanenza di persone (tranne il vespaio che comunque realizzerei) a chi mi devo rivolgere per richiedere l'agibilità alla permanenza di persone ed il conseguente ricalcolo degli indici urbanistici (per il fatto che il seminterrato concorrerebbe al calcolo della volumetria)?
Grazie ancora.
Marcello
Grazie ancora.
Marcello
