Cosa dovrebbe fare un proprietario che ha acquistato appartamento in un fabbricato costruito con licenza edilizia negli anni 70 ma costruito con alcune difformità rispetto al progetto? (balconi esistenti da sempre ma non presenti nel progetto autorizzato, altezza di interpiano diversa, piccole diversiità nella sagoma planimetrica, finestre non corrispondenti...)
Non vi è traccia di varianti o di altri titoli edilizi rilasciati, eppure il
Fabbricato in questione è provvisto di abitabilità ottenuta 5 anni prima dell'accatastamento.... ( è mai possibile?)
Tra l'altro la planimetria catastale, rimasta l'originaria, presenta difformità sia dal progetto approvato che dallo stato di fatto (come aperture su pareti cieche mai esistite!)
Su chi potrebbe rivalersi? Potrebbe intentarsi un' azione legale contro il comune che ha chiuso due occhi per approvare di tutto? Chi non ha la possibilità di regolarizzare ha fra le mani una proprietà che non può essere messa sul mercato in quanto in virtù della recente normativa un atto notarile sarebbe nullo
HELP!!!! Mi piacerebbe sentire qualche parere!
Miki : [post n° 331179]
Abusi edilizi autorizzati
sono in una situazione molto simile....aspettiamo se qualcuno sa darci qualche consiglio...
..da quello che leggo dovreste prendervela con più di qualcuno, tipo notaio che ha stipulato, tecnici comunali che hanno avallato le cose, ma in primis con se stessi per incauto acquisto...capisco che chi compra molto spesso neanche sa cosa sta comprando e firmando, mi è capitato proprio in questi giorni di un amico che vuole fare un ampliamento e facendomi dare l'atto di proprietà ho scoperto che ha acquistato con un condono edilizio da completare, poco male in quanto la domanda e le superfici almeno fanno scopa, però manca tutto dal progetto alla perizia al collaudo...ovviamente lui è caduto dalle nuvole ma purtroppo è la prassi a firmare senza leggere...
vi dirò come è andata a finire una cosa analoga che stiamo seguendo qui in studio. Costruzione anni 60 con abitabilità ma progetto epositato diverso da quello realizzato ma non scemenze, proprio volumi in più.....insomma, un macello.Pare che vogliano (il comune) applicare la sanzione alternativa applicata ai volumi eccedenti l'autorizzato....ma anche in comune (tra tecnici) non sono d'accordo su come procedere e quindi è tutto bloccato da parecchi mesi.
Secondo me queste cose dipendono dal fatto che l'agibilità un tempo era concessa in maniera del tutto diversa da oggi. Non c'erano tutte le pratiche e scartoffie che oggi bisogna presentare per ogni istanza.
Mi è capitato di trovare domande di abitabilità costituite da un semplice foglio in carta semplice. Forse rispondevano affermativamente senza neanche andare a fare un sopralluogo...
Mi è capitato di trovare domande di abitabilità costituite da un semplice foglio in carta semplice. Forse rispondevano affermativamente senza neanche andare a fare un sopralluogo...
Grazie a tutti per le risposte! Ho raccolto qualche informazione.
Intanto ho trovato l'autorizzazione di abitabilità con tanto di dichiarazione del tecnico comunale e dell'ufficiale sanitario che a conclusione edificazione il costruito era conforme al progetto approvato (ma in realtà non lo è per i motivi sopra detti)
Altri piccoli abusi apparentemente risolvibili effettuati dall'ultimo proprietario (spostamento di tramezzature alcune delle quali già inizialmente costruite in difformità al progetto approvato) in quel comune sono considerati RISTRUTTURAZIONE e quindi soggetti al pagamento di oneri concessori sulla superficie interessata!
L'attuale proprietario praticamente è impossibilitato a ottenere un mutuo ipotecario se non sanando il tutto con una spesa di diverse migliaia di euro per cause a lui non imputabili! Su chi rivalersi?
Chiaramente non è che quando qualcuno acquistava casa andava a misurare tutto il fabbricato per verificare che le autorizzazioni per la costruzione fossero regolari?!!!
Questa conformità che si richiede negli atti relativi a mutui ipotecari potrebbe avere degli effetti deleteri con questa crisi! Chi possiede solo una proprietà non è libero neanche di disporne per far fronte a spese urgenti Bisognerebbe lasciare un po' di elasticità almeno per i fabbricati un po' datati costruiti quando si è fatto ogni tipo di abuso senza controllo, o quantomeno dare la possibilità di sanare piccoli abusi a cifre abbordabili
Intanto ho trovato l'autorizzazione di abitabilità con tanto di dichiarazione del tecnico comunale e dell'ufficiale sanitario che a conclusione edificazione il costruito era conforme al progetto approvato (ma in realtà non lo è per i motivi sopra detti)
Altri piccoli abusi apparentemente risolvibili effettuati dall'ultimo proprietario (spostamento di tramezzature alcune delle quali già inizialmente costruite in difformità al progetto approvato) in quel comune sono considerati RISTRUTTURAZIONE e quindi soggetti al pagamento di oneri concessori sulla superficie interessata!
L'attuale proprietario praticamente è impossibilitato a ottenere un mutuo ipotecario se non sanando il tutto con una spesa di diverse migliaia di euro per cause a lui non imputabili! Su chi rivalersi?
Chiaramente non è che quando qualcuno acquistava casa andava a misurare tutto il fabbricato per verificare che le autorizzazioni per la costruzione fossero regolari?!!!
Questa conformità che si richiede negli atti relativi a mutui ipotecari potrebbe avere degli effetti deleteri con questa crisi! Chi possiede solo una proprietà non è libero neanche di disporne per far fronte a spese urgenti Bisognerebbe lasciare un po' di elasticità almeno per i fabbricati un po' datati costruiti quando si è fatto ogni tipo di abuso senza controllo, o quantomeno dare la possibilità di sanare piccoli abusi a cifre abbordabili
@desnipc'erano senza dubbio altre procedure altrimenti non si spiegherebbero tutti i casi in cui sono incappata negli ultimi 2/3 anni.
1) caso in cui vi è un progetto depositato; poi c'è una abitabilità con allegati disegni totalmente diversi ma che cita il progetto depositato. Il comune attualmente non ne vuole sapere di considerare i disegni allegati all'abitabilità come una sorta di variante finale. Non vi dico il casino. Forse faranno una ordinanza di demolizione per i volumi che reputa eccedenti. Condominio di 4 piani, no la villetta. Anni 60.
2) progetto depositato; abitabilità che cita il progetto depositato ma dall'accatastamento fatto un mese dopo il rilascio risulta tutta un'altra cosa e un intero piano di magazzini che non esiste nel progetto depositato. Anni 60.
Case compravendute più volte e nessuno se ne è mai accorto perchè tanto l'abitabilità c'era. Me ne accorgo io perchè mi prendo la briga di confrontare i disegni. Sempre anni 60.
Questi i casi più eclatanti e che non si risolvono con una cia....ovviamente nessuno dei proprietari attuali è direttamente responsabile degli abusi e sono incazzati neri nonchè in difficoltà perchè magari vogliono vendere o dare in garanzia per un mutuo.
Il comune non riconsce l'errore di 50 anni fa fatto da loro e interpreta qualsiasi cosa in modo punitivo per il cittadino.
1) caso in cui vi è un progetto depositato; poi c'è una abitabilità con allegati disegni totalmente diversi ma che cita il progetto depositato. Il comune attualmente non ne vuole sapere di considerare i disegni allegati all'abitabilità come una sorta di variante finale. Non vi dico il casino. Forse faranno una ordinanza di demolizione per i volumi che reputa eccedenti. Condominio di 4 piani, no la villetta. Anni 60.
2) progetto depositato; abitabilità che cita il progetto depositato ma dall'accatastamento fatto un mese dopo il rilascio risulta tutta un'altra cosa e un intero piano di magazzini che non esiste nel progetto depositato. Anni 60.
Case compravendute più volte e nessuno se ne è mai accorto perchè tanto l'abitabilità c'era. Me ne accorgo io perchè mi prendo la briga di confrontare i disegni. Sempre anni 60.
Questi i casi più eclatanti e che non si risolvono con una cia....ovviamente nessuno dei proprietari attuali è direttamente responsabile degli abusi e sono incazzati neri nonchè in difficoltà perchè magari vogliono vendere o dare in garanzia per un mutuo.
Il comune non riconsce l'errore di 50 anni fa fatto da loro e interpreta qualsiasi cosa in modo punitivo per il cittadino.
scusate ma ho un caso analogo per le mani, abusi in una villetta, non ci si può rivalere in qualche modo sul tecnico che ha depositato il progetto non conforme allo stato realizzato? non è responsabilità del DL (che guardacaso sono la stessa persona)?
cioè i proprietari pagano per sanare (se riescono a trovare il modo di sanare) e al responsabile non succede nulla?!?
cioè i proprietari pagano per sanare (se riescono a trovare il modo di sanare) e al responsabile non succede nulla?!?
Al di là di questi casi particolari in cui il Comune ha le sue responsabilità, non si può fare una specie di mini-sanatoria, perchè la gente ha comprato casa senza controllare cosa comprava. La legge non ammette ignoranza. E cmq concede la possibilità di rivalersi sul precedente proprietario, che a sua volta può rivalersi sul precedente, ecc.
D'altro canto, non stiamo qui a raccontarcela: ancora oggi gente c'è gente che mi dice che vuole comprare fabbricati completamente abusivi e vogliono sapere a che vanno incontro. Poi non vengano a piangere dopo!
D'altro canto, non stiamo qui a raccontarcela: ancora oggi gente c'è gente che mi dice che vuole comprare fabbricati completamente abusivi e vogliono sapere a che vanno incontro. Poi non vengano a piangere dopo!
@desnip.
secondo me la responsabilità il comune dovrebbe ammetterla visto che un loro tecnico ha rilasciato i certificati di abitabilità e trovare la via per risolvere il problema nella maniera meno onerosa per il cittadino. Se c'è un certificato di abitabilità e un mese dopo viene fatto l'accatastamento e lo stato attuale corrisponde a quanto accatasto...non si può a mio avviso dare tutta la colpa al primo compratore degli anni 60. I compratori successivi sono andati dal notaio che ha semplicemente verificato la provenienza e fatto copia incolla con il protocollo della abitabilità. E' pieno di queste situazioni nel mio comune. Vengono fuori tutte adesso perché le banche chiedono un sacco di documentazione per i mutui. Una volta bastava conformità catastale e dichiarazione opere ante 67 e via così. Dovrebbero porsi la questione a livello dirigenziale in comune perché non sono casi isolati e sporadici.....
secondo me la responsabilità il comune dovrebbe ammetterla visto che un loro tecnico ha rilasciato i certificati di abitabilità e trovare la via per risolvere il problema nella maniera meno onerosa per il cittadino. Se c'è un certificato di abitabilità e un mese dopo viene fatto l'accatastamento e lo stato attuale corrisponde a quanto accatasto...non si può a mio avviso dare tutta la colpa al primo compratore degli anni 60. I compratori successivi sono andati dal notaio che ha semplicemente verificato la provenienza e fatto copia incolla con il protocollo della abitabilità. E' pieno di queste situazioni nel mio comune. Vengono fuori tutte adesso perché le banche chiedono un sacco di documentazione per i mutui. Una volta bastava conformità catastale e dichiarazione opere ante 67 e via così. Dovrebbero porsi la questione a livello dirigenziale in comune perché non sono casi isolati e sporadici.....
@desnip
nel mio caso il proprietario precedente è l'impresa edile stessa! che è fallita e quindi ciao, però il loro geometra che ha firmato la DL c'è ancora.
non ci si può rivalere in qualche modo?
@kia
anche in questo caso c'è l'agibilità rilasciata dal comune...dici che ci posso fare leva?
nel mio caso il proprietario precedente è l'impresa edile stessa! che è fallita e quindi ciao, però il loro geometra che ha firmato la DL c'è ancora.
non ci si può rivalere in qualche modo?
@kia
anche in questo caso c'è l'agibilità rilasciata dal comune...dici che ci posso fare leva?
Ma infatti in questi casi ammetto che c'è la responsabilità del comune.
Prima mi riferivo alla considerazione generale fatta da Miki, sul fatto che le persone oggi abbiano difficoltà a vendere e devono pure sobbarcarsi altre spese per regolarizzare, ecc.
Sì, però quando devono comprare con l'abuso e lo sanno pure, si buttano! Allora dopo non facciamoci commuovere e manteniano il nostro distacco professionale.
Prima mi riferivo alla considerazione generale fatta da Miki, sul fatto che le persone oggi abbiano difficoltà a vendere e devono pure sobbarcarsi altre spese per regolarizzare, ecc.
Sì, però quando devono comprare con l'abuso e lo sanno pure, si buttano! Allora dopo non facciamoci commuovere e manteniano il nostro distacco professionale.
@desnip
si effettivamente le persone dovrebbero essere un attimo meno incauti nell'acquistare.
@archnoope
il mio comune nei due casi che sto seguendo se ne è infischiato altamente dell'esistenza dell'abitabilità. Infatti abbiamo presentato un pc in sanatoria e attendiamo risposte...
si effettivamente le persone dovrebbero essere un attimo meno incauti nell'acquistare.
@archnoope
il mio comune nei due casi che sto seguendo se ne è infischiato altamente dell'esistenza dell'abitabilità. Infatti abbiamo presentato un pc in sanatoria e attendiamo risposte...
