Buongiorno,
i miei genitori hanno acquistato anni fa una bifamiliare che è in realtà la metà originaria di un edificio costruito negli anni 30 ma per metà demolito e ricostruito negli anni 70-80 in forma completamente diversa (per dirne una ha copertura che sporge di 1 m mentre nell'esistente e anche nelle norme attuali è previsto un massimo di 50 cm). I miei dubbi principali, dato che è la prima volta che mi occupo di progettazione residenziale, sono 2:
1) è possibile demolire l'esistente e ricostruire un edificio staccato da quello esistente (eventualmente coibentando il muro esterno del vicino per compensare il fatto che una parete divisoria diventi esterna), visto che il terreno di proprietà è piuttosto grande e lo permetterebbe di fare tranquillamente rispettando tutte le distanze di legge? Per farlo occorre/basta far firmare un assenso al confinante?
2) nel caso non sia possibile staccarsi, dato che la normativa dice "tutte le opere sporgenti devono essere contenute entro 50 cm" ma anche che "è consentito derogare alle suddette prescrizioni solo in casi particolari di motivata necessità ed opportunità" potrebbe essere questo il caso opportuno per ridare omogeneità a un edificio attualmente totalmente diverso nelle sue due parti, visto che altrove trovo scritto "decorazione dei prospetti uniforme a quella degli edifici circostanti"?
Grazie in anticipo per i chiarimenti.
Federico : [post n° 343039]
Ricostruzione di metà bifamiliare staccata
1) Oltre a tutte le verifiche statiche, devi verificare se la normativa permette la demolizione e ricostruzione con spostamento di volumetrie nel medesimo lotto.
2) Capire quali interventi per te sono necessari e verificare se sono fattibili con la normativa (possono essere molteplici, dal semplice rifacimento dell'aggetto del tetto alla demolizione di una scala esterna ecc.)
Scusa se te lo dico, ma per il punto 1 hai verificato la fattibilità economica? ne vale la pena?
Per il punto 2, il fabbricato è conforme al progetto presentato? Perchè preoccuparsi di un aggetto? forse puoi risolvere l'omogeneità dei prospetti realizzando una parete ventilata? Come vedi le ipotesi e soluzioni sono innumerevoli.....
2) Capire quali interventi per te sono necessari e verificare se sono fattibili con la normativa (possono essere molteplici, dal semplice rifacimento dell'aggetto del tetto alla demolizione di una scala esterna ecc.)
Scusa se te lo dico, ma per il punto 1 hai verificato la fattibilità economica? ne vale la pena?
Per il punto 2, il fabbricato è conforme al progetto presentato? Perchè preoccuparsi di un aggetto? forse puoi risolvere l'omogeneità dei prospetti realizzando una parete ventilata? Come vedi le ipotesi e soluzioni sono innumerevoli.....
Per quanto riguarda la normativa non c'è problema, tanto più che il comune ha anche accolto senza riserve il Piano casa della Regione Veneto (dove mi trovo) che agevola questo tipo di operazione.
La questione statica è più difficile, dato che non sappiamo ancora bene se quel muro appartenga alla costruzione originaria degli anni 30 (che non ha fondazioni) oppure se sia stato fatto dopo, al momento della ricostruzione della metà nuova. Dal punto di vista della fattibilità è impensabile tenere un fabbricato vecchio e ammalorato come questo, senza fondazioni degne di questo nome, per cui la demolizione e ricostruzione è l'unica possibilità.
Con conformità al progetto presentato non capisco cosa intendi, sono ancora all'inizio della definizione di un progetto, non c'è nessun progetto presentato. Per far capire meglio quale sia la situazione ho fatto questo schemino: http://oi60.tinypic.com/2h7pedt.jpg . La parte rossa è quella di proprietà dei miei genitori, quella nera è la parte nuova dei vicini. Le facciate sono a tutt'oggi complanari, ma è completamente sfalsata la parte del tetto. Quello che chiedevo io era se nel rifacimento della metà rossa sia da tenersi comunque la sporgenza attuale (nonché prevista dal regolamento edilizio per i fabbricati in zone rurali come siamo qui) di 50 cm o se si possa rendere anche la copertura complanare a quella dell'altra metà più recente.
La questione statica è più difficile, dato che non sappiamo ancora bene se quel muro appartenga alla costruzione originaria degli anni 30 (che non ha fondazioni) oppure se sia stato fatto dopo, al momento della ricostruzione della metà nuova. Dal punto di vista della fattibilità è impensabile tenere un fabbricato vecchio e ammalorato come questo, senza fondazioni degne di questo nome, per cui la demolizione e ricostruzione è l'unica possibilità.
Con conformità al progetto presentato non capisco cosa intendi, sono ancora all'inizio della definizione di un progetto, non c'è nessun progetto presentato. Per far capire meglio quale sia la situazione ho fatto questo schemino: http://oi60.tinypic.com/2h7pedt.jpg . La parte rossa è quella di proprietà dei miei genitori, quella nera è la parte nuova dei vicini. Le facciate sono a tutt'oggi complanari, ma è completamente sfalsata la parte del tetto. Quello che chiedevo io era se nel rifacimento della metà rossa sia da tenersi comunque la sporgenza attuale (nonché prevista dal regolamento edilizio per i fabbricati in zone rurali come siamo qui) di 50 cm o se si possa rendere anche la copertura complanare a quella dell'altra metà più recente.
Quindi i tuoi genitori hanno acquistato la parte "vecchia". Io controllarei i progetti originari presentati in comune di ambedue le porzioni.
se sia possibile o meno ricostruire con la medesima altezza del vicino non lo so, anche perchè bisognerebbe conoscere il regolamento comunale e soprattutto sapere se il vicino ha sopraelevato "regolarmente". Ti posso però consigliare caldamente di rivolgerti ad uno strutturista che valuti gli eventuali effetti sul muro di confine, ovvero verifichi che lo stesso sia idoneo a sopportare gli eventuali carichi orizzontali indotti dall'edificio dei vicini una volta eliminato il vostro... Pertanto ritengo che il problema della coibentazione, come quello della sopraelevazione, siano gli ultimi da affrontare.
