RDL : [post n° 464127]
problemi con Contractor per lavori in condominio
Buongiorno a tutti, sono un professionista ormai di vecchia data, ma di sorprese ce ne sono sempre e vorrei quindi un vostro consiglio. Mi è stato richiesto da un amministratore di condominio che conosco da tempo di progettare un ascensore esterno per abbattimento delle barriere architettoniche usufruendo del bonus al 75% per interventi realizzati nel 2022 per un edificio per uffici dalla forma particolarmente difficile, per cui l'intervento è piuttosto complesso. L'importo delle prestazioni dei tecnici dovrebbe essere assunto dall'impresa che realizzerà l'opera e che si assumerà i crediti (si presenta come un Contractor). Invio un progetto di massima e preventivi dei tecnici come da accordi con impresa e condominio per l'approvazione, ma dopo ormai 4 mesi non è ancora arrivata. L'amministratore nel frattempo dice di proseguire senza preoccuparsi che hanno già deliberato per realizzare l'ascensore e c'è urgenza per la scadenza dei bonus. Quindi si preparano disegni, calcoli delle strutture, indagini geologiche (tutte operazioni sempre preventivate e approvate dall'amministratore del condominio che a sua volta informava l'impresa) finchè arriva la telefonata dell'impresa che dice che il corrispettivo dei tecnici è troppo alto, che non aveva capito, che gli accordi erano altri e che il preventivo già scontato va ridotto di un altro 60%. Secondo me ci sono tutti gli elementi per la recessione degli accordi, tuttavia mi preoccupa l'art. 2237 del CC, ossia evitare pregiudizio al cliente. Perchè se io mollo, il condominio non fa l'intervento perchè non ci sono più i tempi tecnici per comporre un'altra squadra e produrre un nuovo progetto. Temo quindi che possano chiedere a me i danni anche in assenza un contratto firmato tra tecnico e condominio perchè ho occupato questi mesi a sviluppare il progetto. Tuttavia il mio cliente è l'impresa (con cui farei il contratto) e non il condominio (che fa il contratto con l'impresa). Se quindi il mio cliente non mi accetta il preventivo dopo quattro mesi dovrei ben essere libero da qualsiasi futura bega il condominio voglia tirarmi contro. Cosa ne pensate e come dovrei comportarmi?
L'impresa non può decider il prezzo della prestazione (per quanto molti "lo hanno sempre fatto" è arrivata l'ora di smettere con questi giochetti) per molteplici ragioni, inoltre è errato il presupposto di come e con chi stipulare l'accordo:
- il Contractor non è il committente ma SOLO il delegato al pagamento delle spettanze
- il preventivo è inviato al Condominio e concordato solo con questi, accompagnato da regolare lettera di incarico sottoscritta e firmata dalle parti. il contratto con il Contraente non è possibile per implicita configurazione di un conflitto di interessi.
- Condominio ed Impresa faranno il loro contratto separatamente, con unico richiamo alla delega di cui al punto precedente
- se dal confronto con il DM 17 Giugno 2016 (soglia massima per la detrazione), le parcelle sono coerenti, le somme sono tutte esigibili dal momento che rimangono a "carico all'agevolazione" e non in capo diretto nè al committente nè tantomeno all'impresa (se non per una questione formale ed imprescindibile di anticipo delle spese)
- non ci sarebbe in ogni caso nemmeno possibilità di appello affinché possa essere ridotta unilateralmente, se non nella esplicita volontà del professionista, vigendo il libero mercato, fino a prova contraria
- per esplicita e ripetuta indicazione dell'ADE le somme spettanti ai professionisti e pagate dal G.C. facendo le veci del committente, dovranno essere le stesse che i professionisti avrebbero fatturato direttamente al committente (occorre mettere in evidenza tale aspetto poichè, peraltro, il margine dell'impresa non è agevolabile).
- le sole mancanze sul profilo civilistico sarebbero del Committente (condominio) in quanto mi sembra che voi diligentemente avete svolto il vostro incarico (e peraltro a "sbalzo" se non ho compreso male) e pertanto se inserite in un contratto sarebbe anche soggetto alle clausole rescissorie (comprese le penali) per inadempienza.
Non è un tuo problema se il condominio va incontro a problemi di tempo o perdita del bonus: l'incarico non è svolto in funzione dell'agevolazione ma di un servizio reso a prescindere da questa.
L'impresa non doveva "capire" ma semplicemente adempiere al suo unico dovere di Contractor: anticipare le somme e recuperarle attraverso la cessione del credito, pagando tutti gli operatori per quello che gli spetta.
Tuttavia la cosa grave, invece, è quella dell'assenza di un contratto committente-professionista: non ci si può piangere addosso se poi accadono queste situazioni. Mio consiglio è quello di perdere anche 1 giorno di tempo a preparare un'ottima lettera di incarico (la si fà una volta e magari in futuro si modifica solamente) che possa tornare utile proprio in queste situazioni, oltre che per obbligo deontologico.
- il Contractor non è il committente ma SOLO il delegato al pagamento delle spettanze
- il preventivo è inviato al Condominio e concordato solo con questi, accompagnato da regolare lettera di incarico sottoscritta e firmata dalle parti. il contratto con il Contraente non è possibile per implicita configurazione di un conflitto di interessi.
- Condominio ed Impresa faranno il loro contratto separatamente, con unico richiamo alla delega di cui al punto precedente
- se dal confronto con il DM 17 Giugno 2016 (soglia massima per la detrazione), le parcelle sono coerenti, le somme sono tutte esigibili dal momento che rimangono a "carico all'agevolazione" e non in capo diretto nè al committente nè tantomeno all'impresa (se non per una questione formale ed imprescindibile di anticipo delle spese)
- non ci sarebbe in ogni caso nemmeno possibilità di appello affinché possa essere ridotta unilateralmente, se non nella esplicita volontà del professionista, vigendo il libero mercato, fino a prova contraria
- per esplicita e ripetuta indicazione dell'ADE le somme spettanti ai professionisti e pagate dal G.C. facendo le veci del committente, dovranno essere le stesse che i professionisti avrebbero fatturato direttamente al committente (occorre mettere in evidenza tale aspetto poichè, peraltro, il margine dell'impresa non è agevolabile).
- le sole mancanze sul profilo civilistico sarebbero del Committente (condominio) in quanto mi sembra che voi diligentemente avete svolto il vostro incarico (e peraltro a "sbalzo" se non ho compreso male) e pertanto se inserite in un contratto sarebbe anche soggetto alle clausole rescissorie (comprese le penali) per inadempienza.
Non è un tuo problema se il condominio va incontro a problemi di tempo o perdita del bonus: l'incarico non è svolto in funzione dell'agevolazione ma di un servizio reso a prescindere da questa.
L'impresa non doveva "capire" ma semplicemente adempiere al suo unico dovere di Contractor: anticipare le somme e recuperarle attraverso la cessione del credito, pagando tutti gli operatori per quello che gli spetta.
Tuttavia la cosa grave, invece, è quella dell'assenza di un contratto committente-professionista: non ci si può piangere addosso se poi accadono queste situazioni. Mio consiglio è quello di perdere anche 1 giorno di tempo a preparare un'ottima lettera di incarico (la si fà una volta e magari in futuro si modifica solamente) che possa tornare utile proprio in queste situazioni, oltre che per obbligo deontologico.
Gentilissimo archspf, ti ringrazio per la risposta veramente completa che toglie ogni dubbio. Manco a dirlo, il preventivo e la lettera di incarico sono sempre d'obbligo così come è già chiaro che gli importi sono parametrati sulla base del DM per la tipologia di opere e prestazione. Questo era materiale già preparato e consegnato all'epoca all'amministratore e all'impresa. Ciò che mi ha messo in difficoltà è questo rapporto "a trois" per me assolutamente inedito che si è creato tra committente, impresa e professionista; un ménage in cui il lavoro è commissionato e pattuito con il condominio, ma dove l'impresa arriva e può decidere - "unilateralmente" come ben dici - su parcelle e scelte di progetto, sostituendosi alla proprietà (con il tacito consenso dell'amministratore). Essendo una situazione per me anomala (mi sono sempre rapportato col committente, mai con un contractor che si inserisce come "mediatore", e chi tutela il committente poi?) e con la frenesia da bonus che impazza mi sono posto il problema: 1. a chi devo rispondere con il mio operato? 2. qual è la responsabilità del professionista nel caso di mancato raggiungimento dell'obiettivo prefissato dalla proprietà se ci sono tutti questi intoppi? Per mia fortuna la tua disamina è stata illuminante. Un caro saluto.
Figurati.
Se ti può essere utile ti allego una dicitura che l'OARM ha messo a disposizione come linea guida (non vincolante, vale il senso e non la forma che si dà alla clausola) per l'accordo di cui sopra, ove il G.C. è solo delegato del pagamento ma il contratto rimane tra committente e professionista:
«[...]Le parti convengono che il pagamento del corrispettivo sarà effettuato dal General
Contractor mediante delegazione di pagamento ai sensi dell'art. 1269 c.c. con la quale il
General Contractor si obbliga, in solido con il committente, verso il professionista
Le parti convengono altresì che in caso di mancato pagamento di tutto o parte del
corrispettivo da parte del General Contractor nel termine di gg _____ successivi alla scadenza
convenuta con il General Contractor, gli importi dovuti al Professionista saranno corrisposti
dal Committente previa richiesta espressa da parte del professionista.
Il Committente, una volta effettuato il pagamento, verrà surrogato, nei correlativi diritti del
professionista nei confronti del General Contractor. Qualora il Professionista non venga
pagato da entrambe le parti potrà chiedere il corrispettivo indistintamente sia nei confronti
del committente che del General Contractor».
La formula migliore, per il ribaltamento delle somme dal G.C. al Committente, è quella delle spese anticipate ex. 15 del DPR 633/72 ove i costi saranno medesimi di quelli fatturati dal professionista.
Se ti può essere utile ti allego una dicitura che l'OARM ha messo a disposizione come linea guida (non vincolante, vale il senso e non la forma che si dà alla clausola) per l'accordo di cui sopra, ove il G.C. è solo delegato del pagamento ma il contratto rimane tra committente e professionista:
«[...]Le parti convengono che il pagamento del corrispettivo sarà effettuato dal General
Contractor mediante delegazione di pagamento ai sensi dell'art. 1269 c.c. con la quale il
General Contractor si obbliga, in solido con il committente, verso il professionista
Le parti convengono altresì che in caso di mancato pagamento di tutto o parte del
corrispettivo da parte del General Contractor nel termine di gg _____ successivi alla scadenza
convenuta con il General Contractor, gli importi dovuti al Professionista saranno corrisposti
dal Committente previa richiesta espressa da parte del professionista.
Il Committente, una volta effettuato il pagamento, verrà surrogato, nei correlativi diritti del
professionista nei confronti del General Contractor. Qualora il Professionista non venga
pagato da entrambe le parti potrà chiedere il corrispettivo indistintamente sia nei confronti
del committente che del General Contractor».
La formula migliore, per il ribaltamento delle somme dal G.C. al Committente, è quella delle spese anticipate ex. 15 del DPR 633/72 ove i costi saranno medesimi di quelli fatturati dal professionista.
